Ich bin ein Immobilienexperte... Richard Donnell von Zoopla sagt, ein Drei-Bett-Haus an DIESER Lage sei sein bester Investitionstipp

Immobilien sind in Großbritannien ein beliebtes Gesprächsthema. Fast jeder hat eine Meinung dazu, wohin sich die Immobilienpreise entwickeln, wo der nächste Immobilien-Hotspot liegt oder wo Häuser gebaut werden sollten – und wo nicht.

Um jedoch ein echtes Gefühl dafür zu bekommen, was den Markt antreibt, lohnt es sich, den Menschen zuzuhören, die tagtäglich mit Immobilien zu tun haben.

In dieser Serie stellen wir jeden Monat einen Experten auf die Probe.

Wir möchten ihre Meinung zu allen oben genannten brisanten Themen sowie zu Hypothekenzinsen , Mietkauf und Wohnungsbau erfahren.

Wir werden sie sogar zu ihren bisher besten und schlechtesten Investitionen befragen.

Diesen Monat haben wir mit Richard Donnell, Geschäftsführer von Zoopla, gesprochen.

Richard verfügt über mehr als 30 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche und wurde im Alter von 28 Jahren Direktor beim gehobenen Immobilienmakler Savills.

Bei Zoopla leitet er das Forschungsteam, das die wichtigsten Trends auf dem Immobilienmarkt untersucht.

Richard Donnell sagt: „ Wir haben das Jahr mit der Prognose begonnen, dass die Immobilienpreise um 2 Prozent steigen würden, was am unteren Ende der Prognosen anderer lag.“

Wir gehen davon aus, dass das Wachstum der Immobilienpreise bis Ende 2025 näher bei 1 Prozent liegen wird, und wir erwarten, dass sich dieses langsamere Tempo bis 2026 fortsetzt.

Die Hauptgründe für die Wachstumsverlangsamung sind, dass mehr Eigenheime auf den Markt kommen und die Hypothekenzinsen höher als erwartet bleiben.

Doch ein langsames Wachstum der Immobilienpreise ist nicht unbedingt schlecht, solange die Menschen noch genug Vertrauen haben, um zu verkaufen und zu kaufen.

Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise im nächsten Jahrzehnt in etwa mit dem Einkommenswachstum Schritt halten werden, also um zwei bis drei Prozent pro Jahr.

Der Trend zu höheren Hypothekenzinsen macht sich auf dem Markt bemerkbar.

Die Erschwinglichkeit bleibt ein Hindernis für große Preissteigerungen in Südengland, während in erschwinglicheren Märkten im Rest des Landes noch Raum für Wachstum besteht.

Die durchschnittlichen Hypothekenzinsen werden in den nächsten zwölf Monaten voraussichtlich relativ stabil bei etwa 4 Prozent bleiben, wobei einige Angebote im hohen 3-Prozent-Bereich liegen.

Änderungen an den Regeln für den Hypotheken-Stresstest haben dazu geführt, dass Käufer, die eine Hypothek aufnehmen, bis zu 20 Prozent mehr leihen können als noch vor drei Monaten – bei gleichem Haushaltseinkommen und Hypothekenzins.

Dies sind gute Nachrichten für den Immobilienmarkt und diejenigen, die auf einen Kauf hoffen, auch wenn die Zinsen nicht stärker gefallen sind.

Es ist unwahrscheinlich, dass wir in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen Wohnungen bauen werden. Es besteht jedoch die Chance, dass wir bis zum Ende der Legislaturperiode eine Baurate von 1,5 Millionen erreichen. Das bedeutet, dass wir bis 2029 etwa 300.000 Wohnungen pro Jahr bauen könnten.

Planungsreformen und mehr Geld sind eine gute Nachricht, doch die Bauherren sind besorgt über die Nachfrage nach Eigenheimen und drängen auf eine Rückkehr zu Eigenkapitaldarlehen nach dem Vorbild von „Help to Buy“.

Wir werden nur dann mehr Wohnungen bauen, wenn wir eine Reihe von Eigentums- und Preisklassen schaffen, die es mehr Käufern ermöglichen, zu kaufen und mehr Wohnungen zu mieten – sowohl private als auch soziale.

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist das große Problem für Käufer und Mieter. Es ist schwieriger, ein Haus zu kaufen, was den Zugang für Erstkäufer einschränkt. Dies führt zu einer noch größeren Nachfrage nach Mietwohnungen und damit zu höheren Mieten.

Wir müssen die Erschwinglichkeit verbessern und die einzige langfristige Lösung besteht darin, viel mehr Häuser zum Kaufen und Mieten zu bauen.

Die Geschichte zeigt, dass die steigende Arbeitslosigkeit das größte Risiko für die Immobilienpreise darstellt, da die Angst vor Arbeitslosigkeit die Nachfrage schwächt und die Preise fallen.

Während sich die Hypothekenzinsen zwischen 2021 und 2023 mehr als verdoppelten, waren die Auswirkungen auf die Preise relativ gering [da die Beschäftigung stabil blieb].

Hausbesitzer und Käufer sollten nicht mit einer so hohen jährlichen Preisinflation rechnen wie in der Vergangenheit. Die Preise werden weiter steigen, allerdings nur im niedrigen einstelligen Bereich.

In Großbritannien gibt es über zwei Millionen private Vermieter, die Immobilien besitzen. Sie stellen dringend benötigten Mietwohnraum zur Verfügung.

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In den 2000er Jahren war es fast zu einfach, Vermieter zu sein, und die Regierung änderte die Steuererleichterungen, um die Konkurrenz mit Erstkäufern einzuschränken.

Dies verlangsamte die Investitionen und begrenzte das Angebotswachstum, was einer der Gründe für den rasanten Anstieg der Mieten in den letzten drei Jahren ist.

Eine große Veränderung besteht darin, dass die Hälfte aller Mietwohnungen Eigentum der 20 Prozent Vermieter mit mehr als fünf Wohnungen ist. Der Vermietersektor hat sich professionalisiert, was nur positiv sein kann.

Der Schwerpunkt liegt für die meisten auf der langfristigen Bereitstellung guter Mietwohnungen.

Die Motivationen für Vermieter haben sich geändert. Heutige Vermieter konzentrieren sich auf die Stärke des Cashflows und der Mieteinnahmen, anstatt wie in den 2000er Jahren auf steigende Immobilienpreise, die die Rendite steigern.

Fast zwei von fünf Vermietern haben ihre erste Immobilie zum Wohnen gekauft , und es ist diese Gruppe, die den Markt verlässt, da sie die Tätigkeit als Vermieter nie als Geschäft betrachtet haben.

Es sind die größeren professionellen Vermieter, die es weiterhin als ein einkommensorientiertes Geschäft betrachten.

Ich würde in ein renovierungsbedürftiges Haus mit drei Schlafzimmern in einer Stadt in Pendlernähe zu Manchester investieren, da dies Mieteinnahmen und eine stetige Preisinflation mit sich bringt.

Ich würde ein Haus kaufen, bei dem es kostengünstig ist, einen Energieausweis der Klasse B oder C zu erhalten.

Ich denke auch, dass es in London, wo die Mieten hoch sind, einige gute Kaufgelegenheiten für Eigentumswohnungen gibt, aber man muss sehr vorsichtig sein, um die richtige Immobilie zu kaufen.

Der Londoner Immobilienmarkt für erstklassige Immobilien kämpft mit Problemen. Grund dafür sind mehrere Steueränderungen, die sich auf Käufer aus dem Ausland auswirken, das Brexit-Votum, das die Attraktivität Londons als Geschäftsstandort beeinträchtigt hat, und der zunehmende Wettbewerb um Immobilieninvestitionen von globalem Kapital.

Auf dem Markt im Zentrum Londons kehrt langsam ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zurück, die Aussichten für den Wohnungsmarkt hängen jedoch stark vom Beschäftigungswachstum und von Investitionen in die Londoner Wirtschaft ab.

Bauen Sie mehr Wohnungen und setzen Sie die Überprüfung der 2015 eingeführten Hypothekenvorschriften fort, die den Zugang zum Wohnungsmarkt eingeschränkt haben.

Der Bau weiterer Wohnungen ist die einzige langfristige Lösung, um den Druck auf dem Wohnungsmarkt zu verringern – sowohl für den Kauf als auch für die Miete.

Die Hypothekenvorschriften wurden bereits gelockert, es muss jedoch noch weiter gegangen werden, um Erstkäufer zu unterstützen. In Südengland wird die Unterstützung am dringendsten benötigt.

Für Erstkäufer außerhalb dieses Gebiets ist der Markt weniger problematisch.

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Unterschätzen Sie nicht, wie wichtig es ist, dass Sie eine grundsätzliche Einigung über die Hypothek haben und einen Notar haben, der bereit ist, fortzufahren, wenn Ihr Angebot angenommen wird.

Dadurch wird für Immobilienmakler deutlich, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind, der bereit ist, schnell zu handeln.

Legen Sie in einer E-Mail dar, warum Sie die Immobilie kaufen möchten und warum Sie das Angebot abgegeben haben. Führen Sie nach Möglichkeit Belege an.

Dies kann zu besseren Verhandlungen führen.

Streben Sie nicht um jeden Preis nach Eigenheim. Ein junges Paar, das eine Familie gründen möchte, sollte keine 35-jährige Hypothek aufnehmen und sich für den Kauf einer Einzimmerwohnung verausgaben, da es möglicherweise eine Zeit lang an diese Immobilie gebunden ist.

Erstkäufer sollten ein Haus kaufen, in dem sie 10–12 Jahre lang wohnen möchten.

Verkäufer müssen bei der Preisgestaltung realistisch sein, wenn sie es ernst meinen, einen Käufer zu finden und im Jahr 2025 umzuziehen.

Viele Verkäufer haben einen bestimmten Preis im Kopf, mit dem sie den Verkauf ihres Hauses sichern möchten, oder einen Preis, den sie erzielen müssen, um ihren nächsten Umzug zu ermöglichen.

Möglicherweise erhalten sie diesen Preis letztendlich, müssen aber möglicherweise lange darauf warten.

Letztendlich müssen sich Verkäufer entscheiden, ob sie einem bestimmten Verkaufspreis den Vorzug geben oder einen realistischen Preis festlegen und zeitnah einen Verkauf vereinbaren.

Die Frage, die Sie dem Makler unbedingt stellen sollten, lautet: Welchen Angebotspreis sollte ich anbieten, um einen Verkauf innerhalb von vier Wochen zu garantieren? Die Antwort könnte Sie überraschen.

Viele der besten Entscheidungen sind eine Mischung aus Schicksal oder großartigem, ungeplantem Timing, das sich als gut erweist.

Als der Hypothekenmarkt nach der globalen Finanzkrise ins Chaos geriet, schloss ich für fünf Jahre eine Festhypothek mit einem Basiszinssatz ab. Das erwies sich als hervorragendes Geschäft, da die Leitzinsen auf Rekordtiefs fielen. Es kostete die Bank zwar Geld, war aber eine Frage des richtigen Zeitpunkts und der Gelegenheit.

Glücklicherweise habe ich bisher keine Fehlinvestitionen getätigt, aber ich lebe in einem alten Haus, das weiterhin Investitionen und Pflege benötigt.

Dies wird in Zukunft für alle Eigenheimbesitzer ein immer größeres Problem darstellen, da die Bau- und Versicherungskosten steigen. Daher ist dies ein Faktor, den Sie bei der Planung Ihres nächsten Umzugs berücksichtigen sollten.

Ich würde es über 2,5 Jahre in eine selbstinvestierte private Altersvorsorge ( SIPP ) einzahlen und höchstens 40.000 £ pro Jahr einzahlen, um von der Steuererleichterung zu profitieren.

Ich würde in einen kostengünstigen Mischfonds mit 80–100 Prozent globalen Aktien investieren.