Sou especialista em imóveis: eis o motivo pelo qual um quinto dos nossos proprietários já venderam

Imóveis são um dos assuntos favoritos das conversas britânicas. Quase todo mundo tem uma opinião sobre a direção dos preços dos imóveis , o próximo grande mercado imobiliário ou onde as casas devem – e não devem – ser construídas.

Mas para ter uma noção real do que está impulsionando o mercado, vale a pena ouvir as pessoas que vivem e respiram o mercado imobiliário dia após dia.

Nesta série, colocamos um especialista à prova todo mês.

Queremos saber a opinião deles sobre todos os tópicos polêmicos mencionados acima, bem como taxas de hipoteca , compra para alugar e construção de casas.

Este mês, conversamos com a agente de compras Jo Eccles, fundadora e diretora administrativa da Eccord, uma empresa de busca e administração de imóveis especializada no centro de Londres.

A equipe de Eccles representa indivíduos e famílias que compram propriedades para si próprios ou como investimento, além de administrar portfólios para proprietários de imóveis para alugar.

Eccles foi descrita como uma "mulher superestrela no mercado imobiliário" e é reconhecida pela Spear's 500 como uma das 10 principais consultoras imobiliárias do Reino Unido.

Espero que os preços médios dos imóveis permaneçam praticamente estáveis ​​nos próximos 12 meses, mas há certos locais e setores do mercado que apresentarão desempenho superior.

Imóveis prontos para morar são um bom exemplo. As pessoas ainda relutam muito em realizar reformas e reformas devido aos prazos e custos, o que está criando um mercado de dois níveis, onde imóveis prontos para morar impecáveis ​​estão sendo comprados rapidamente por um preço alto, enquanto aqueles que precisam de reformas estão permanecendo.

Olhando para a última década, que viu o Brexit, a covid, uma guerra na Europa e uma crise inflacionária , é impossível prever com confiança como o mercado se comportará em um período de 10 anos.

Antes, você podia comprar um imóvel médio em uma boa localização e aproveitar a onda de crescimento dos preços dos imóveis, mas o mercado hoje é muito menos tolerante.

Hoje em dia, os compradores precisam ser estratégicos quanto às proporções internas, localização e comercialização futura.

Meu conselho seria comprar um imóvel melhor, um passo mais distante de onde você quer estar, em vez de um imóvel mediano, um passo mais para dentro.

As taxas caíram mais lentamente do que muitas pessoas esperavam, mas estamos vendo muitos compradores que esperavam por cortes maiores nos custos dos empréstimos agora tomando a decisão de seguir em frente, à medida que a vida continua e eles se ajustam ao "novo normal" de taxas mais altas.

Poderemos ver as taxas caírem um pouco mais nos próximos 12 meses, mas grandes mudanças em qualquer direção são improváveis, a menos que haja um novo surto de inflação que crie pressão ascendente.

Espero que os acordos com taxas fixas mais baixas provavelmente se estabilizem em torno de 3,5 por cento nessa época no ano que vem.

Tive a sorte de garantir um contrato de taxa fixa de cinco anos a 1,2% em 2021, pouco antes das taxas começarem a subir.

Na época, eu estava confiante de que era muito competitivo e que as taxas dificilmente cairiam mais.

Olhando para trás, meu único arrependimento é não ter escolhido um título fixo de 10 anos com uma taxa um pouco mais alta, o que também era uma opção disponível para mim na época.

No momento, isso parece muito improvável. O sistema de planejamento é incrivelmente lento, os custos de construção subiram quase 30% e os compradores de imóveis pela primeira vez estão sendo prejudicados por restrições de acessibilidade.

Os incorporadores privados só construirão o que puderem vender com uma margem de lucro decente e, se não tiverem certeza disso, ficarão sentados no terreno até que isso aconteça.

O fluxo contínuo de proprietários saindo do setor de aluguel privado é realmente preocupante.

Nossa equipe interna de administração de imóveis aluga e administra aproximadamente 150 imóveis no centro de Londres e quase um quinto dos nossos proprietários os venderam — ou tentaram — nos últimos três anos, devido ao aumento dos custos e à regulamentação cada vez mais onerosa.

Aproximadamente um terço da população do Reino Unido aluga imóveis. Proprietários institucionais tendem a se concentrar em projetos imobiliários de maior porte, como o modelo "build-to-rent", mas precisamos de uma grande variedade de imóveis para alugar, e os proprietários privados desempenham um papel fundamental nesse processo. Portanto, é fundamental que eles permaneçam no mercado.

O desemprego está aumentando e pode em breve chegar a 5%, o que certamente prejudicaria a confiança do consumidor e a acessibilidade.

Quando as pessoas estão preocupadas com seus empregos, elas tendem a se isolar e evitar grandes decisões financeiras, como mudar de casa ou assumir uma hipoteca maior.

O sentimento e a confiança desempenham um papel importante e as especulações recentes sobre impostos anuais sobre a propriedade e ganhos de capital na venda de imóveis residenciais acima de um determinado preço aumentaram a incerteza, então todos os olhos estão voltados para o Orçamento de novembro para ver o que será anunciado.

Os proprietários estão enfrentando custos mais altos em diversas frentes, desde taxas de hipoteca mais altas, impostos e taxas de serviço até aumento de mão de obra e custos de reparos.

Os inquilinos também se tornaram mais exigentes: com mais pessoas trabalhando em casa, eles têm expectativas ainda maiores quanto às condições da propriedade e ao tempo de resposta.

Ao mesmo tempo, a pressão regulatória sobre os proprietários se tornou muito mais complexa e muitos não se sentem mais confortáveis ​​administrando suas propriedades eles mesmos, então estão migrando para a administração profissional de imóveis para garantir que estejam em conformidade e permaneçam dentro das regras.

Tudo isso teve um grande impacto nos retornos líquidos dos proprietários e eles certamente sentem que estão sendo alvos injustos.

Como resultado, estamos vendo muitos proprietários muito conscientes vendendo seus imóveis, o que é uma má notícia para os inquilinos.

Os rendimentos líquidos em Londres giram em torno de 1 a 1,5 por cento, o que em muitos casos não é suficiente nem para cobrir os custos.

Os proprietários também enfrentam um alto nível de risco, em termos de períodos de carência e casos crescentes de inquilinos que se recusam a pagar ou causam danos à propriedade.

Considerando que os investidores podem ganhar mais de 4,5% de rendimento líquido em um título governamental de baixo risco, é fácil entender por que os proprietários estão questionando seu compromisso de longo prazo de comprar para alugar.

Dito isso, a tangibilidade das lojas físicas tem um certo apelo. Por exemplo, muitos dos nossos clientes no mundo da música e da mídia investem seu dinheiro em imóveis porque é uma classe de ativos com a qual se sentem confortáveis.

Na minha opinião, locais supervisionados por grandes e respeitados proprietários ou desenvolvedores institucionais são ótimos lugares para investir, pois a localização e sua prosperidade a longo prazo são essencialmente garantidas financeiramente.

Por exemplo, em Londres, a propriedade Howard de Walden transformou completamente Marylebone ao selecionar quais varejistas e restaurantes seriam permitidos na rua principal, realizando paisagismo e plantio significativos na área e assim por diante.

Os preços aumentaram e continuam aumentando como resultado do investimento contínuo e da proteção da área.

Vimos outras histórias de sucesso, como o investimento do Cadogan Estate em Sloane Square e King's Road em Chelsea e a transformação de Covent Garden pelo compromisso de longo prazo da CapCo.

Muitos jovens estão questionando seriamente o custo e o benefício de um diploma universitário, devido ao aumento dos custos de mensalidade e acomodação e ao crescente apelo de alternativas como programas de aprendizagem.

Portanto, eu estaria atento ao potencial de crescimento a longo prazo das grandes cidades universitárias, onde os mercados imobiliários locais dependem fortemente da demanda estudantil.

Algumas das melhores propriedades que compramos para clientes ao longo dos anos foram construções novas, mas elas tiveram muita má fama e há fatores de risco que precisam de consideração cuidadosa, como excesso de oferta, revestimento e aumento de taxas de serviço.

Muitos dos nossos clientes estão se tornando cada vez mais conscientes das comodidades em novos empreendimentos, como piscinas e academias, que aumentam os custos mensais, especialmente se eles não planejam usá-los regularmente.

Imóveis de época podem oferecer um fator de raridade, e os apartamentos no primeiro andar costumam ser os melhores, pois tendem a ter tetos altos, muita luz e o benefício de segurança ou privacidade de não estarem no térreo.

Londres é composta por vários micromercados, cada um com sua própria mistura única de tipos de propriedades, fatores de preço e dados demográficos de compradores, então é um erro tratá-la como uma entidade única e considerar apenas o crescimento médio dos preços dos imóveis em toda a cidade.

Embora seja verdade que muitas pessoas ricas deixaram o Reino Unido desde que as regras para imigrantes não residentes mudaram, outras continuam chegando.

Quase um terço dos nossos clientes — o maior número já registrado — são americanos que estão se mudando para cá, atraídos pelo estilo de vida londrino, nossas excelentes escolas, cultura, ausência de armas e conectividade com a Europa.

Também estamos vendo um fluxo de expatriados retornando a Londres quando seus filhos chegam à idade escolar, e empreendedores se mudando para cá para montar seu próximo empreendimento.

Um visto de investidor para novos residentes altamente qualificados e empreendedores que queiram vir para Londres e contribuir para o crescimento da nossa economia seria muito útil, mas não existe nenhum atualmente.

Em vez de apenas adicionar moradias em áreas já sobrecarregadas, eu seria muito mais ousado em apoiar melhores conexões de transporte para tornar mais áreas viáveis ​​para compradores de primeira viagem , reduzindo a pressão sobre Londres e o Sudeste, que não são acessíveis para muitas pessoas.

Entender a motivação e a mentalidade do vendedor é fundamental na hora de negociar, pois não é só o preço que eles buscam.

Muitos vendedores estão cansados ​​ou podem estar em uma situação difícil e não querem correr o risco de perder a venda ou passar pelo estresse de um comprador aumentar o preço no último minuto.

Portanto, credibilidade e a garantia de que você é o comprador de destaque são essenciais para garantir um preço mais baixo ou superar outro comprador que esteja em uma posição mais forte que a sua.

O relacionamento que você constrói com o agente de vendas e como você se apresenta são essenciais para isso.

Há várias maneiras de fazer isso — por exemplo, em vez de apenas confirmar o valor que você está oferecendo, explique por que você quer comprar o imóvel e o que você gosta nele.

Recentemente, garantimos um imóvel para um cliente por um preço menor do que para outro comprador, pois explicamos que nosso cliente passava por aquele bairro todo sábado de manhã, sempre sonhando em comprar uma casa lá.

Era completamente genuíno e fez com que os vendedores se sentissem confortáveis ​​em aceitar uma oferta menor, sabendo que estavam vendendo para um comprador que amava a casa e não iria brincar.

Com o imposto de selo e outros custos de compra tão altos, sempre aconselhamos nossos clientes a preparar suas compras para o futuro, tanto quanto seu orçamento permitir, seja para ter um quarto extra para um bebê ou um inquilino, ou para estar na área de abrangência de uma boa escola local.

Quinze anos atrás, as pessoas vinham até nós para comprar para o aqui e agora, subindo na hierarquia a cada fase da vida, mas agora o imposto de selo as obriga a pensar vários passos à frente.

Defina o preço com coragem e realismo desde o início. Há um número surpreendente de compradores à margem que surgem quando o preço é competitivo, então confie que os compradores aumentarão o preço se o seu imóvel valer mais.

Alguns corretores imobiliários supervalorizam seu imóvel para fechar negócio — e pode ser tentador optar pelo valor mais alto. No entanto, você provavelmente acabará vendendo por menos do que se tivesse calculado o preço corretamente desde o início — e todo o processo também levará muito mais tempo.

Meu marido e eu compramos nossa casa atual em Little Venice, Londres, em 2013, antes que ela se estabelecesse como uma área independente.

Queríamos uma arquitetura atemporal e tetos altos e compramos uma casa tradicional de estuque branco que tinha um potencial enorme, mas que na época era planejada apenas para quartos.

Felizmente, os custos de construção eram muito menores naquela época e nós a restauramos, transformando-a em uma casa unifamiliar e acrescentamos um andar extra no topo.

Além de agregar valor com nossa reforma, a área se tornou muito mais procurada e está incrivelmente bem conectada, o que ficou ainda melhor com a abertura da Linha Elizabeth na estação Paddington, nas proximidades.

Não invisto diretamente em imóveis porque todo o meu negócio é baseado em imóveis, então não sinto que preciso aumentar minha exposição.

Antes de comprarmos nossa casa atual, tentamos comprar uma casa em Marylebone que estava listada, o que significa que teríamos poucas opções para mudar, e o espaço ao ar livre era pequeno.

No final, o proprietário decidiu não vender, então não seguimos em frente. Olhando para trás, sou grato, pois não teríamos gostado da casa a longo prazo.

Mesmo como agente de compras, quando se trata de uma compra sua, é impossível que seu julgamento não seja obscurecido pela emoção.

É por isso que é tão valioso ter uma terceira parte neutra agindo por você em qualquer transação imobiliária, que possa ser uma voz da razão completamente objetiva.

Desde a covid em particular, a maneira como vemos e compramos imóveis foi transformada, desde plantas interativas e tours de realidade virtual até recursos incríveis de IA e chatbots, que ajudam os compradores a tomar melhores decisões, reinventar espaços e assim por diante.

No meu caso, eu encontraria um negócio de tecnologia imobiliária pelo qual sou apaixonado e investiria nele.