Jestem ekspertem od nieruchomości: Oto dlaczego jedna piąta naszych właścicieli sprzedała swoje nieruchomości

Nieruchomości to ulubiony temat brytyjskich rozmów. Prawie każdy ma opinię na temat tego, w jakim kierunku zmierzają ceny domów , jakie będą kolejne trendy na rynku nieruchomości, a także gdzie domy powinny – a gdzie nie powinny – powstawać.

Aby jednak naprawdę zrozumieć, co napędza rynek, warto posłuchać ludzi, którzy na co dzień zajmują się nieruchomościami.

W tej serii co miesiąc przeprowadzamy wywiad z ekspertem.

Chcielibyśmy poznać ich zdanie na temat wszystkich drażliwych tematów wymienionych powyżej, a także na temat stóp procentowych kredytów hipotecznych , wynajmu nieruchomości i budownictwa mieszkaniowego.

W tym miesiącu rozmawialiśmy z agentką ds. zakupów Jo Eccles, założycielką i dyrektor zarządzającą Eccord, firmy zajmującej się wyszukiwaniem i zarządzaniem nieruchomościami w centrum Londynu.

Zespół Ecclesa reprezentuje osoby prywatne i rodziny kupujące nieruchomości dla siebie lub jako inwestycję, a także zarządza portfelami nieruchomości w imieniu wynajmujących.

Eccles została okrzyknięta „supergwiazdą w branży nieruchomości” i znalazła się w gronie 10 najlepszych doradców ds. nieruchomości w Wielkiej Brytanii według rankingu Spear's 500.

Oczekuję, że średnie ceny domów pozostaną na zasadniczo niezmienionym poziomie przez następne 12 miesięcy, ale są pewne lokalizacje i sektory rynku, które będą osiągać lepsze wyniki.

Dobrym przykładem są nieruchomości pod klucz. Ludzie wciąż niechętnie podejmują się prac remontowych i modernizacyjnych ze względu na harmonogram i koszty, co prowadzi do powstania rynku dwupoziomowego, na którym nieskazitelne nieruchomości pod klucz są szybko wykupywane za wysoką cenę, podczas gdy te wymagające remontu pozostają w domach.

Patrząc wstecz na ostatnią dekadę, w której mieliśmy do czynienia z Brexitem, pandemią COVID-19, wojną w Europie i kryzysem inflacyjnym , nie sposób z całą pewnością przewidzieć, jak rynek będzie zachowywał się w perspektywie 10 lat.

Wcześniej można było kupić przeciętną nieruchomość w dobrej lokalizacji i skorzystać na fali wzrostu cen nieruchomości, ale dziś rynek jest o wiele mniej wyrozumiały.

Dzisiejsi nabywcy muszą strategicznie podchodzić do kwestii proporcji wewnętrznych, lokalizacji i przyszłej atrakcyjności rynkowej.

Moja rada jest taka, żeby kupić lepszą nieruchomość, która jest o krok dalej od miejsca, w którym chcesz się znaleźć, niż przeciętną nieruchomość, która jest o krok dalej.

Stopy procentowe spadły wolniej, niż wiele osób się spodziewało, ale widzimy, że wielu kupujących, którzy oczekiwali większych obniżek kosztów kredytów, teraz decyduje się na zaciągnięcie kredytu, ponieważ życie toczy się dalej i przystosowują się do „nowej normy” wyższych stóp procentowych.

Być może w ciągu najbliższych 12 miesięcy dojdzie do nieznacznego obniżenia stóp procentowych, jednak duże zmiany w jakimkolwiek kierunku są mało prawdopodobne, chyba że nastąpi ponowny wzrost inflacji, który wytworzy presję na jej wzrost.

Spodziewam się, że najniższe stawki stałego oprocentowania ustabilizują się na poziomie około 3,5 procent w przyszłym roku o tej samej porze.

Miałem szczęście i udało mi się podpisać umowę na pięcioletnią stałą stopę procentową na poziomie 1,2% już w 2021 r., tuż przed tym, jak stopy procentowe zaczęły rosnąć.

Byłem przekonany, że ceny są bardzo konkurencyjne i raczej nie spadną już bardziej.

Z perspektywy czasu żałuję tylko, że nie zdecydowałem się na 10-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu ze nieco wyższym oprocentowaniem, co również było wówczas dla mnie opcją dostępną.

Na razie wygląda to bardzo mało prawdopodobne. System planowania jest niezwykle powolny, koszty budowy wzrosły o prawie 30 procent, a osoby kupujące mieszkanie po raz pierwszy są ograniczane przez ograniczenia finansowe.

Prywatni deweloperzy zbudują tylko to, co mogą sprzedać z przyzwoitą marżą zysku, a jeśli nie będą tego pewni, pozostaną na działce, dopóki nie uda im się tego osiągnąć.

Ciągły napływ właścicieli nieruchomości wycofujących się z sektora wynajmu prywatnego jest naprawdę niepokojący.

Nasz wewnętrzny zespół zarządzający nieruchomościami wynajmuje i zarządza około 150 nieruchomościami w najlepszych dzielnicach centralnego Londynu, a prawie jedna piąta naszych właścicieli sprzedała swoje nieruchomości lub próbowała to zrobić w ciągu ostatnich trzech lat z powodu rosnących kosztów i coraz bardziej uciążliwych przepisów.

Około jedna trzecia mieszkańców Wielkiej Brytanii wynajmuje mieszkania. Instytucjonalni wynajmujący zazwyczaj koncentrują się na większych projektach nieruchomości, takich jak budownictwo na wynajem, ale potrzebujemy szerokiej gamy mieszkań na wynajem, a prywatni wynajmujący odgrywają w tym dużą rolę. Dlatego niezwykle ważne jest, aby pozostali na rynku.

Stopa bezrobocia rośnie i wkrótce może osiągnąć 5 procent, co z pewnością podważy zaufanie konsumentów i obniży ich dostępność.

Kiedy ludzie martwią się o swoją pracę, mają tendencję do zamykania się w sobie i unikania podejmowania poważnych decyzji finansowych, takich jak przeprowadzka czy zaciągnięcie większego kredytu hipotecznego.

Dużą rolę odgrywają nastroje i zaufanie, a ostatnie spekulacje na temat rocznych podatków od nieruchomości i zysków kapitałowych ze sprzedaży domów jednorodzinnych powyżej pewnego pułapu cenowego dodatkowo zwiększyły niepewność. Dlatego też wszystkie oczy zwrócone są na listopadowy budżet , aby zobaczyć, co zostanie ogłoszone.

Właściciele nieruchomości muszą stawić czoła wyższym kosztom na wielu płaszczyznach, począwszy od wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych, podatków i opłat za usługi, po rosnące koszty robocizny i napraw.

Najemcy stali się również bardziej wymagający – w związku z tym, że coraz częściej pracują z domu, mają jeszcze wyższe oczekiwania co do stanu nieruchomości i czasu reakcji.

Jednocześnie presja regulacyjna na właścicieli nieruchomości stała się znacznie bardziej złożona i wielu z nich nie czuje się już komfortowo zarządzając swoimi nieruchomościami samodzielnie, dlatego zwracają się do profesjonalnych firm zarządzających nieruchomościami, aby mieć pewność, że przestrzegają przepisów i nie naruszają ich.

Wszystko to miało ogromny wpływ na zyski netto właścicieli nieruchomości i z pewnością czują się oni niesprawiedliwie atakowani.

W rezultacie widzimy, że wielu naprawdę sumiennych właścicieli sprzedaje swoje nieruchomości, co jest złą wiadomością dla najemców.

Stopa zwrotu netto w Londynie wynosi od 1 do 1,5 procent, co w wielu przypadkach nie wystarcza nawet na pokrycie kosztów.

Właściciele lokali również muszą się liczyć z wysokim ryzykiem związanym z okresami pustostanów i rosnącą liczbą przypadków, gdy najemcy odmawiają płacenia czynszu lub powodują szkody w nieruchomości.

Biorąc pod uwagę, że inwestorzy mogą zarobić ponad 4,5 proc. zysku netto z obligacji rządowych o niskim ryzyku, łatwo zrozumieć, dlaczego właściciele nieruchomości kwestionują swoje długoterminowe zobowiązania do zakupu nieruchomości pod kątem wynajmu.

Mimo to, namacalność nieruchomości ma w sobie pewien urok. Na przykład wielu naszych klientów ze świata muzyki i mediów inwestuje swoje pieniądze w nieruchomości, ponieważ jest to klasa aktywów, z którą czują się komfortowo.

Moim zdaniem, lokalizacje, nad którymi nadzór sprawują duże i cieszące się szacunkiem instytucjonalne podmioty będące właścicielami gruntów lub deweloperami, są świetnymi miejscami na inwestycje, ponieważ lokalizacja i jej długoterminowa pomyślność są w zasadzie zabezpieczone finansowo.

Przykładowo w Londynie posiadłość Howarda de Waldena całkowicie odmieniła Marylebone, decydując, które sklepy detaliczne i restauracje mogą znajdować się przy głównej ulicy, podejmując się znaczących działań na rzecz zagospodarowania terenu i nasadzeń roślin itd.

Ceny wzrosły i nadal rosną w wyniku ciągłych inwestycji i ochrony tego obszaru.

Widzieliśmy również inne historie sukcesu, takie jak inwestycja Cadogan Estate w Sloane Square i King's Road w Chelsea oraz transformacja Covent Garden dzięki długoterminowemu zaangażowaniu CapCo.

Wielu młodych ludzi poważnie zastanawia się nad kosztami i korzyściami płynącymi z ukończenia studiów wyższych z powodu rosnących kosztów nauki i zakwaterowania oraz coraz większej atrakcyjności takich alternatyw jak staże.

Dlatego też powinienem mieć na uwadze długoterminowy potencjał wzrostu dużych miast uniwersyteckich, gdzie lokalne rynki nieruchomości w dużej mierze zależą od popytu ze strony studentów.

Niektóre z najlepszych nieruchomości, jakie kupiliśmy dla klientów na przestrzeni lat, to nowe budynki. Miały one jednak złą prasę, a czynniki ryzyka, takie jak nadpodaż, okładziny i rosnące opłaty za usługi, wymagają starannego rozważenia.

Wielu naszych klientów zwraca coraz większą uwagę na udogodnienia w nowych inwestycjach, takie jak baseny i siłownie, które podnoszą miesięczne koszty – zwłaszcza jeśli nie planują z nich regularnie korzystać.

Nieruchomości z epoki mogą być rzadkością, a apartamenty na pierwszym piętrze są często najlepszym wyborem, ponieważ mają zazwyczaj wysokie sufity, dużo światła i zapewniają bezpieczeństwo lub prywatność dzięki temu, że nie znajdują się na parterze.

Londyn składa się z wielu mikrorynków, z których każdy charakteryzuje się własnym, unikalnym zestawem typów nieruchomości, czynników kształtujących ceny i demografii kupujących. Byłoby więc błędem traktować je jako całość i brać pod uwagę jedynie średni wzrost cen domów w całym mieście.

Chociaż prawdą jest, że wielu zamożnych ludzi opuściło Wielką Brytanię od czasu zmiany przepisów dotyczących statusu rezydenta, inni nadal przyjeżdżają.

Prawie jedna trzecia naszych klientów — najwięcej w historii — to Amerykanie, którzy przeprowadzają się tutaj, przyciągnięci londyńskim stylem życia, naszymi doskonałymi szkołami, kulturą, brakiem broni i łącznością z Europą.

Obserwujemy również napływ ekspatriantów powracających do Londynu, gdy ich dzieci osiągają wiek szkolny, a także przedsiębiorców, którzy przeprowadzają się tutaj, aby założyć nowe interesy.

Bardzo pomocna byłaby wiza inwestycyjna dla wysoko wykwalifikowanych, przedsiębiorczych nowych rezydentów, którzy chcieliby przyjechać do Londynu i przyczynić się do rozwoju naszej gospodarki, ale obecnie takiej wizy nie ma.

Zamiast po prostu dodawać mieszkania do już przepełnionych obszarów, byłbym znacznie odważniejszy w popieraniu lepszych połączeń transportowych, aby uczynić więcej obszarów atrakcyjnymi dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy , zmniejszając presję na Londyn i południowy wschód, na które wiele osób nie stać.

Zrozumienie motywacji i sposobu myślenia sprzedawcy jest kluczowe podczas negocjacji, ponieważ nie chodzi mu tylko o cenę.

Wielu sprzedawców jest zmęczonych lub działa w ramach łańcucha dostaw i nie chce ryzykować, że ich transakcja nie dojdzie do skutku lub że kupujący w ostatniej chwili zejdzie z ceny.

Dlatego wiarygodność i pewność, że wyróżniasz się na rynku, są kluczowe, jeśli chcesz uzyskać niższą cenę lub wygrać konkurencję z innym kupującym, który ma silniejszą pozycję.

Kluczowe znaczenie ma tu relacja, jaką zbudujesz ze sprzedawcą, i sposób, w jaki się zaprezentujesz.

Istnieje kilka sposobów, aby to osiągnąć – na przykład, zamiast tylko potwierdzić oferowaną kwotę, wyjaśnij, dlaczego chcesz kupić daną nieruchomość i co Ci się w niej podoba.

Niedawno udało nam się zabezpieczyć nieruchomość dla klienta za niższą cenę niż u innego nabywcy, ponieważ wyjaśniliśmy, że nasz klient specjalnie przechadzał się po tej okolicy w każdą sobotę rano, zawsze marząc o kupnie tam domu.

Było to całkowicie szczere i sprawiło, że sprzedający chętnie zaakceptowali niższą ofertę, wiedząc, że sprzedają dom osobie, która go kocha i nie będzie bawiła się w żadne gierki.

Biorąc pod uwagę wysokie opłaty skarbowe i inne koszty zakupu, zawsze radzimy naszym klientom, aby zabezpieczyli swój zakup na przyszłość, tak aby w miarę możliwości ich budżet pozwalał, bez względu na to, czy chodzi o dodatkowy pokój dla nowego dziecka lub lokatora, czy też o nieruchomość znajdującą się w zasięgu dobrej lokalnej szkoły.

Piętnaście lat temu ludzie przychodzili do nas, aby kupować na bieżąco, inwestując w dobra materialne na każdym etapie życia, ale teraz podatek od czynności cywilnoprawnych zmusza ich do myślenia o kilku krokach naprzód.

Od razu ustalaj cenę odważnie i realistycznie. Gdy cena jest konkurencyjna, pojawia się zaskakująco duża liczba chętnych, więc licz na to, że kupujący podniosą cenę, jeśli Twoja nieruchomość będzie warta więcej.

Niektórzy agenci nieruchomości zawyżą wartość Twojej nieruchomości, aby zdobyć klienta – i kusząca może być próba uzyskania najwyższej wyceny. Jednak prawdopodobnie ostatecznie sprzedasz ją za mniej niż gdybyś ustalił cenę prawidłowo na początku – a cały proces zajmie znacznie więcej czasu.

Mój mąż i ja kupiliśmy nasz obecny dom w Little Venice w Londynie w 2013 r., zanim jeszcze dzielnica ta ukształtowała się jako odrębna dzielnica.

Chcieliśmy ponadczasowej architektury i wysokich sufitów, dlatego kupiliśmy tradycyjny, biały dom z tynku. Miał on ogromny potencjał, ale w tamtym czasie był urządzony jako kawalerka.

Na szczęście koszty budowy były wtedy dużo niższe, więc przebudowaliśmy go na dom jednorodzinny i dobudowaliśmy piętro.

Oprócz zwiększenia wartości remontu, okolica ta stała się o wiele bardziej pożądana i doskonale skomunikowana, zwłaszcza że na pobliskiej stacji Paddington otwarto linię Elizabeth.

Nie inwestuję bezpośrednio w nieruchomości, ponieważ cała moja działalność opiera się na nieruchomościach, więc nie uważam, że muszę zwiększać swoje zaangażowanie.

Zanim kupiliśmy nasz obecny dom, próbowaliśmy kupić dom w Marylebone, który był wystawiony na sprzedaż, co oznaczało, że możliwości zmian byłyby bardzo ograniczone, a przestrzeń na zewnątrz była niewielka.

Właściciel ostatecznie zdecydował się nie sprzedawać, więc nie podjęliśmy decyzji, a z perspektywy czasu jestem wdzięczny, bo na dłuższą metę nie bylibyśmy nim zachwyceni.

Nawet będąc agentem kupującego i dokonując własnego zakupu, nie sposób, aby twoja ocena nie została przyćmiona emocjami.

Dlatego tak ważne jest, aby w każdej transakcji dotyczącej nieruchomości reprezentowała Cię bezstronna osoba trzecia, która może być całkowicie obiektywnym głosem rozsądku.

Zwłaszcza od czasu pandemii COVID-19 sposób, w jaki oglądamy i kupujemy nieruchomości, uległ zmianie – od interaktywnych planów pięter i wirtualnych spacerów po niesamowite funkcje sztucznej inteligencji i boty czatowe, które pomagają kupującym podejmować lepsze decyzje, wyobrażać sobie przestrzenie na nowo itd.

Ja bym znalazł firmę zajmującą się technologiami nieruchomości, która mnie pasjonuje, i w nią zainwestował.