Треть британцев хотят приобрести жилье для сдачи в аренду... но является ли это хорошей идеей?

Согласно новому опросу, треть британцев стремятся приобрести недвижимость для сдачи в аренду, несмотря на рост налогов, ужесточение правил и сообщения о спаде на рынке.

Опрос, проведенный кредитором Market Financial Solutions, показал, что больше всего желание стать арендодателем испытывают молодые люди.

Более половины опрошенных в возрасте от 18 до 34 лет заявили, что в будущем хотели бы приобрести недвижимость для сдачи в аренду, по сравнению с 14 процентами среди лиц в возрасте 55 лет и старше.

Можно утверждать, что 18-летний юноша не полностью осознал плюсы и минусы сдачи в аренду недвижимости. Не говоря уже о том, что часть людей старше 55 лет не стремятся стать арендодателями, потому что они уже ими являются.

Тем не менее, это говорит о том, что интерес к инвестициям в покупку жилья для сдачи в аренду по-прежнему сохраняется, несмотря на мнение, что в последние годы этот вид деятельности стал менее выгодным с финансовой точки зрения.

Пареш Раджа, генеральный директор Market Financial Solutions, говорит: «За последнее десятилетие стало популярным критиковать инвестиции в покупку жилья для сдачи в аренду, считая их все менее привлекательными, но, очевидно, это далеко не так.

« Рост цен на жилье и стоимости заимствований в сочетании с более жесткими правилами и регулированием на рынке аренды, несомненно, создал проблемы как для нынешних, так и для потенциальных арендодателей.

«Я уверен, что это дало некоторым людям повод усомниться в том, что покупка жилья с целью сдачи его в аренду является для них правильным путем, но результаты этого опроса подчеркивают любовь Великобритании к кирпичной кладке и строительному раствору».

Раджа добавил, что если в ближайшие месяцы, как и прогнозируется, ставки по ипотечным кредитам снизятся, это может побудить больше инвесторов выйти на рынок.

Многие британцы прибегают к покупке жилья с целью сдачи его в аренду как к способу накопления богатства или как к альтернативному способу финансирования своей пенсии.

Однако, хотя многие арендодатели добились успеха в последние десятилетия, инвестиционная привлекательность покупки жилья для сдачи в аренду сейчас подвергается сомнению больше, чем когда-либо.

С 2016 года сектор страдает от более высоких налогов и ужесточения регулирования.

В октябре правительство добавило 2-процентную надбавку к гербовому сбору в размере 3 процентов, который уже платят арендодатели, что увеличило стоимость покупки жилья для сдачи в аренду и покупки второго жилья на тысячи фунтов стерлингов.

Законопроект о правах арендаторов от лейбористов также должен стать законом в этом году. Он положит конец выселениям «без вины» по разделу 21, ограничит арендодателей одним повышением арендной платы в год и запретит практику «арендных торгов» наряду с массой других изменений.

По данным анализа агентства недвижимости Hamptons, за последние девять лет чистый убыток составил около 300 000 арендных домов.

Но хотя инвесторов, продающих больше, чем покупающих, все еще много тех, кто продолжает рассматривать покупку жилья для сдачи в аренду как надежную инвестицию.

Они придерживаются мнения, что недвижимость имеет тенденцию расти в цене в долгосрочной перспективе, и что рост арендной платы обеспечивает стабильный доход в течение этого времени.

В исследовании Market Financial Solutions чуть более половины согласились с утверждением, что «недвижимость — это безопасный и стабильный актив для инвестиций».

Исследование показало, что трое из пяти взрослых считают, что инвестиции в недвижимость являются эффективным средством создания долгосрочного богатства, а 37 процентов заявили, что предпочли бы инвестировать в недвижимость, а не в акции и облигации.

Для многих инвесторов покупка недвижимости для сдачи в аренду служит своего рода пенсионным планом, позволяя им расширять свой портфель, пока они работают, а затем наслаждаться доходом, когда выйдут на пенсию.

Когда-то это считалось надежной альтернативой инвестированию в акции и облигации или другие активы, хотя более высокие налоги на покупку и продажу привели к увеличению маржи.

Согласно недавнему анализу Hamptons, в 2024 году среднестатистический домовладелец в Англии и Уэльсе получил среднюю прибыль в размере 103 640 фунтов стерлингов при продаже недвижимости.

Это означает 70-процентную прибыль, когда типичный инвестор получает прибыль от вложений в недвижимость через 11–12 лет.

Читать далее

Очевидно, что доход арендодателя от своих инвестиций будет зависеть от стоимости купленного им дома и его местоположения.

Например, по данным Земельного кадастра, тот, кто приобрел среднестатистическую недвижимость в Лондоне в 2009 году, с тех пор увидит, что стоимость его инвестиций выросла более чем вдвое.

Напротив, инвестиции типичного арендодателя в Мидлсбро выросли в среднем всего на 23 процента с 2009 года, причем большая часть этого роста приходится на последние три-четыре года.

В будущем трудно предсказать, что произойдет с ценами на жилье и где в стране цены вырастут больше всего. В настоящее время цены на жилье в Мидлендсе и на севере, похоже, стремительно растут.

Savills прогнозирует, что к 2029 году стоимость типичного дома в Великобритании вырастет на 23,4%. Сегодня недвижимость стоимостью 300 000 фунтов стерлингов будет стоить около 370 000 фунтов стерлингов.

Однако проблема покупки жилья с целью сдачи в аренду заключается в том, что при покупке и продаже взимаются высокие налоги.

Для начала, любой, кто покупает недвижимость для сдачи в аренду, теперь будет платить гербовый сбор в размере 5 процентов сверх того, что заплатил бы типичный переезд.

Арендодатель, покупающий недвижимость стоимостью 300 000 фунтов стерлингов, должен будет заплатить гербовый сбор в размере 20 000 фунтов стерлингов в качестве первоначального взноса.

Вдобавок к этому, арендодатели столкнутся с расходами на оформление передачи права собственности в размере около 2500 фунтов стерлингов, расходами на обследование, которые составят от 300 до 1500 фунтов стерлингов в зависимости от недвижимости, а также с расходами на услуги ипотечного брокера, если они воспользуются услугами того, кто взимает плату.

Они также могут заплатить за его меблировку и отделку, заплатить агенту за поиск арендатора, а также инженерам по газу и электрике за получение необходимых сертификатов безопасности.

После всего этого «цена» недвижимости может составить 325 000 фунтов стерлингов и более.

Если они затем продадут недвижимость, им придется заплатить агенту по недвижимости комиссию в размере около 1,5% от продажной цены недвижимости, а также услуги юриста.

При продаже они будут платить налог на прирост капитала в размере 24% от любой прибыли. Хотя они могут вычесть все расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, из своего счета по налогу на прирост капитала, это все равно может быть значительная сумма в зависимости от того, насколько выросла стоимость недвижимости.

Недавно опубликованные данные Paragon Bank свидетельствуют о том, что объекты недвижимости, предназначенные для сдачи в аренду, приносят самую высокую среднюю доходность от аренды с февраля 2011 года.

По данным компании, по состоянию на апрель 2025 года средний валовой доход от аренды, полученный арендодателями, составил 7,11%.

Это означает, что средняя стоимость недвижимости, купленной в этом году для сдачи в аренду, составляет 200 000 фунтов стерлингов, что приносит доход от аренды в размере 14 220 фунтов стерлингов в год до вычета налогов и других расходов.

Это намного больше, чем можно было бы заработать, положив деньги на самые высокодоходные сберегательные счета, доходность по которым в настоящее время составляет менее 5 процентов до вычета налогов.

А недавние тарифные потрясения могут также сделать покупку жилья с целью сдачи в аренду привлекательной альтернативой инвестированию на фондовом рынке.

Рассел Андерсон, коммерческий директор по ипотечным кредитам в Paragon Bank, говорит: «Хотя недавняя экономическая нестабильность, вызванная угрозой введения тарифов Трампа, по понятным причинам влияет на деловую уверенность во многих секторах, эти цифры наглядно свидетельствуют о том, что покупка жилья с целью сдачи в аренду по-прежнему приносит инвесторам высокую прибыль».

«Это особенно актуально в тех случаях, когда арендодатели используют стратегию выбора объектов недвижимости, которые предлагают более высокую доходность (наиболее очевидным примером являются дома для нескольких человек) или инвестируют в районы, где недвижимость относительно более доступна, но пользуется большим спросом со стороны арендаторов, что мы наблюдаем по всей Великобритании».

Однако арендодателям также придется учитывать такие расходы, как гонорары агентам по сдаче в аренду, которые составляют около 10 процентов за управление, а также отдельные расходы на поиск арендатора, проверку рекомендаций и составление инвентаризаций.

Затем следуют расходы на техническое обслуживание, например, если требуется ремонт котла или протечка трубы.

Если у арендодателя есть ипотека, проценты также сократят прибыль.

Хотя использование ипотеки, очевидно, сопряжено с рисками (а именно, если вы не сможете платить, кредитор может конфисковать имущество), оно также предлагает огромный потенциал роста для арендодателей.

Это потому, что если стоимость имущества увеличивается, то прибыль принадлежит инвестору, а не делится пропорционально с банком. Это верно даже если банк вложил большую часть наличных.

Это означает, что покупка недвижимости для сдачи в аренду позволяет инвесторам увеличить свою прибыль так, как это могут сделать лишь немногие другие инвестиции.

Например, предположим, что кто-то вкладывает 100 000 фунтов стерлингов в покупку недвижимости стоимостью 300 000 фунтов стерлингов и использует ипотеку, чтобы покрыть разницу.

Если эта недвижимость увеличится в цене на 50 процентов за десять лет, то она станет £450 000. Но поскольку их первоначальные инвестиции составили £100 000, их фактическая прибыль на вложенные деньги составит 150 процентов.

Конечно, это может сыграть против них в случае падения цен, однако преимущества использования ипотеки трудно оспорить на рынке, где цены имеют тенденцию расти в долгосрочной перспективе.

Читать далее

Конечно, здесь есть оговорка: придется также ежемесячно выплачивать ипотеку.

Типичные инвесторы, покупающие для сдачи в аренду, используют ипотечные кредиты с выплатой только процентов, что означает, что их ежемесячные платежи ниже, а доход от аренды должен быть более чем достаточным для покрытия расходов. Затем они продают недвижимость позже, чтобы выплатить банку.

По словам Джонатана Хоппера, генерального директора Garrington Property Finders, пока еще рано говорить о возрождении рынка жилья для сдачи в аренду, однако в этом секторе уже виден свет в конце туннеля, отчасти благодаря снижению ставок по ипотечным кредитам и росту арендной платы.

«За последний год многие арендодатели продали свою недвижимость, выставив на рынок некоторые очень выгодные объекты и позволив тем, кто все еще в игре, приобрести хорошую недвижимость по привлекательной цене», — говорит Хоппер.

" Процентные ставки также стали более выгодными для инвесторов, покупающих жилье для сдачи в аренду. Они сделали ипотечные кредиты более доступными, а также снизили проценты, которые арендодатель получил бы, если бы оставил свои сбережения в банке.

«Постепенно все больше людей задумываются о том, как заставить свои деньги работать эффективнее, а растущая доходность, предлагаемая покупкой жилья для сдачи в аренду, означает, что она становится все более привлекательной для дальновидных инвесторов».

Владение недвижимостью через общество с ограниченной ответственностью , а не на свое личное имя (процесс, также известный как «инкорпорация»), может помочь арендодателям повысить доходность от покупки жилья для сдачи в аренду.

По данным Hamptons, в 2024 году было создано рекордное количество новых компаний с ограниченной ответственностью, занимающихся сдачей в аренду жилья, — 61 517. Это на 23 процента больше, чем предыдущий рекорд, установленный в 2023 году.

Это связано с тем, что налогообложение сделок купли-продажи недвижимости с целью сдачи ее в аренду юридическими лицами и сделок купли-продажи недвижимости с целью сдачи ее в аренду физическими лицами различается.

Владение недвижимостью в рамках компании с ограниченной ответственностью имеет различные налоговые преимущества, включая тот факт, что корпоративный налог, уплачиваемый в рамках корпоративной структуры, ниже подоходного налога , который уплачивается арендодателями, владеющими недвижимостью от своего имени.

Это позволяет арендодателям накапливать прибыль внутри компании, которую они могут использовать для реинвестирования в другую недвижимость раньше, чем они могли бы сделать, если бы владели недвижимостью от своего имени.

Владение обществом с ограниченной ответственностью также позволяет инвесторам в недвижимость полностью компенсировать все проценты по ипотеке за счет дохода от аренды до уплаты налога.

Это отличается от владельцев недвижимости, которые владеют собственностью от своего имени. Они получают налоговые льготы только на основе 20 процентов от выплат процентов по ипотеке.

Это менее щедро для налогоплательщиков с более высокой ставкой, которые ранее получали 40-процентную налоговую льготу на расходы по ипотеке до изменения правил в 2016 году.

Налогоплательщик с более высокой ставкой, выплачивающий проценты по ипотеке в размере 500 фунтов стерлингов в месяц за недвижимость, сдаваемую в аренду за 1000 фунтов стерлингов в месяц, теперь платит налог со всей суммы в 1000 фунтов стерлингов, а с 500 фунтов стерлингов, используемых для погашения ипотеки, взимается налог по ставке 20 процентов.

Арендодатель, являющийся владельцем компании с ограниченной ответственностью и выплачивающий проценты по ипотеке в размере 500 фунтов стерлингов в месяц за недвижимость, сдаваемую в аренду за 1000 фунтов стерлингов в месяц, будет платить налог только с 500 фунтов стерлингов из этого дохода.

Проще говоря, это означает, что в то время как индивидуальные арендодатели фактически облагаются налогом с оборота, арендодатели-компании облагаются налогом исключительно с прибыли.

По оценкам компании Hamptons, в результате этих налоговых льгот 70–75 процентов новых сделок купли-продажи жилья для сдачи в аренду теперь оформляются в виде компаний, и эта цифра неуклонно растет.

В конечном итоге, наличие или отсутствие преимущества зависит от индивидуальных обстоятельств арендодателя.

Например, налогоплательщикам с низкими ставками, особенно если у них нет большой ипотеки по приобретенному для сдачи в аренду жилью, может быть выгоднее оформить покупку для сдачи в аренду на свое личное имя.

Наконец, есть дополнительный слой бюрократии, который приходит со структурой компании. Отчеты компании должны быть официально подготовлены и поданы, записи должны храниться, а директора должны быть назначены.

Это создает больше работы для арендодателей, выбирающих вариант общества с ограниченной ответственностью, и дополнительные расходы, если они пользуются услугами бухгалтера.

Вероятно, также будут дополнительные расходы для тех, кто покупает с ипотекой. Это связано с тем, что корпоративные ипотечные кредиты, как правило, имеют более высокие ставки и сборы в среднем.