Vendedores do mercado secundário são atraídos por planos de parcelamento

Com base nos resultados do mês passado, a dinâmica do custo médio de um apartamento na maioria das cidades do país ficou negativa pela primeira vez nos últimos 12 meses. Segundo analistas, o tamanho médio dos descontos atingiu um nível recorde. Além disso, aumentou a parcela de planos de parcelamento de proprietários sem uso de hipoteca. Para onde irão os preços dos imóveis no final da primavera e no início do verão?

De acordo com os resultados de abril, o aumento médio do preço por metro quadrado na Rússia conseguiu permanecer na zona positiva, observou Pavel Lutsenko, Diretor Geral do portal federal “World of Apartments”. Segundo suas estimativas, das 70 cidades da Federação Russa com uma população de mais de 300 mil pessoas, em 45 cidades o custo de um metro quadrado de moradia aumentou, em 21 caiu e em 4 permaneceu o mesmo. Especialmente forte aumento de preço de apartamentos de 1 m² no mercado secundário na região de Moscou (+1,9%), Izhevsk (+1,4%), Kursk (+1,2%), região de Leningrado (+1,2%) e Kirov (+0,9%). O maior declínio ocorreu em Grozny (-1,6%), Murmansk (-0,7%), Novokuznetsk (-0,7%), Orel (-0,6%) e Volgogrado (-0,5%). Em Moscou, o preço por metro subiu 0,7%, para 365.618 rublos, em São Petersburgo - 0,4%, para 212.598 rublos. (ver tabela).

De acordo com a avaliação da diretora executiva da empresa "Etazhi", Yulia Bocharnikova, entre as megacidades russas, o maior aumento no custo médio por metro quadrado com base nos resultados do mês passado foi registrado em Novosibirsk (+1,6%), Volgogrado (+0,9%) e Perm (+0,7%), e uma diminuição - em Chelyabinsk (-1%), Omsk e Krasnodar (-0,7% cada), Voronezh (-0,6%), Krasnoyarsk e Nizhny Novgorod (-0,4% cada).

No entanto, o preço médio de um apartamento durante o segundo mês da primavera aumentou em 27 cidades, diminuiu em 35 e permaneceu inalterado em 8. De acordo com Lutsenko, o maior aumento foi na região de Moscou (+2,3%), Kemerovo (+1,1%), Belgorod (+0,7%), Krasnoyarsk (+0,6%) e Kirov (+0,6%). A maior queda no preço médio do lote ocorreu em Magnitogorsk (-2,5%), Saransk (-1,9%), Cheboksary (-1,7%), Tolyatti (-1,6%) e Ulyanovsk (-1,6%). Os apartamentos da capital no mercado secundário aumentaram de preço em 0,3%, para 22,2 milhões de rublos, enquanto os de São Petersburgo não mudaram de preço e ainda custam 12,0 milhões de rublos. No geral, nas cidades russas, o preço médio de um lote caiu 0,2% em abril, para 6,4 milhões de rublos. Para efeito de comparação: a última vez que a dinâmica do preço total de um apartamento foi negativa foi há um ano, em abril de 2024.

“A oferta no mercado secundário aumentou 19% no último mês, com o retorno de quem havia retirado seus imóveis do mercado, na esperança de ganhar dinheiro com o aluguel. Acontece que alugar um apartamento não é uma tarefa fácil. E não é tão lucrativo, já que os aluguéis vêm caindo há vários meses”, explicou Lutsenko. Na opinião dele, como os preços dos novos edifícios se recusam teimosamente a cair, cada vez mais compradores não hesitam em dar uma olhada mais de perto em imóveis secundários, que são mais acessíveis.

Como Yulia Bocharnikova disse ao MK, em abril passado a parcela de planos de parcelamento de proprietários sem uso de hipoteca aumentou. Os vendedores do mercado secundário se tornaram mais fiéis a essa ferramenta para vender seus imóveis. Além disso, para prazos curtos, eles estão prontos para fornecê-los sem cobrar juros pelo uso do parcelamento e aumentar o custo do imóvel. Além disso, a maior parte das vendas agora são de imóveis vendidos com desconto. “O tamanho médio do desconto permanece em um nível recorde – 6–6,1% do preço da oferta inicial”, enfatizou o especialista.

Outra tendência interessante é que a demanda por apartamentos maiores está crescendo. Segundo Bocharnikova, isso é especialmente perceptível em cidades que se enquadram no regime de hipoteca familiar para moradias prontas. Mas em outras localidades, estúdios e apartamentos de um quarto são menos populares devido à crescente participação de transações de balcão. Comprar uma casa inicial se tornou problemático devido às altas taxas de hipotecas no mercado secundário. “A participação das transações envolvendo recursos emprestados no mercado secundário atualmente não ultrapassa 20%, mas mesmo entre elas predominam as mini-hipotecas, quando os compradores assumem pequenas quantias faltantes em um nível não superior a 40-50% do custo do apartamento”, observou o especialista.

De acordo com a previsão de Bocharnikova, em maio e junho o volume de oferta na Federação Russa continuará a crescer devido à demanda limitada e, junto com isso, a competição por um comprador real se intensificará. Por isso, ela espera que o desconto médio continue alto e aumente o uso do parcelamento na venda de apartamentos prontos, uma ferramenta de vendas cada vez mais comum. Os preços médios, segundo ela, oscilarão na zona próxima de zero, apresentando pequenas oscilações.

De acordo com Oleg Repchenko, chefe do Centro Analítico “Indicadores do Mercado Imobiliário IRN.RU”, o degelo no mercado imobiliário concluído pode não durar muito. Muito provavelmente, em sua opinião, após os longos feriados de maio, a temporada de férias começará a aparecer no mercado imobiliário de Moscou. “Atualmente, não há fortes impulsionadores do crescimento da demanda e dos preços: os preços dos imóveis continuam superaquecidos, as hipotecas estão inacessíveis e as taxas de depósito estão muito atraentes. Nessas condições, é muito mais lucrativo economizar para comprar um apartamento ou dar a entrada do que correr para comprar”, concluiu o analista.