Desvalorizações aumentam: O que acontece se você e seu credor hipotecário não concordarem sobre o valor de um imóvel?
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Os avaliadores de hipotecas estão cada vez mais colocando preços em casas muito abaixo do que elas provavelmente valem, de acordo com corretores - uma prática que eles chamam de "atroz".
Corretores do setor disseram que os avaliadores estão se tornando excessivamente cautelosos com suas estimativas, em um momento em que os preços dos imóveis estão estagnados.
A avaliação da hipoteca tem como objetivo verificar se o imóvel atende aos critérios do credor e se vale o que o comprador concordou em pagar por ele.
Muitas vezes, o avaliador nem entra na casa e, em vez disso, simplesmente passa de carro ou procura o imóvel online.
O avaliador baseará sua avaliação em casas semelhantes na área local que já foram vendidas.
As chamadas "valorizações negativas" são um problema porque podem fazer com que um credor recuse uma oferta de hipoteca ou que um comprador ou vendedor de imóvel tenha que renegociar o preço ou tomar mais dinheiro emprestado.
Qual o preço? Os avaliadores atribuirão um valor monetário ao imóvel como parte do processo de compra.
Adam Stiles, diretor administrativo da corretora de hipotecas Helix Financial Partners, sediada em Londres, diz que três de seus clientes tiveram seus imóveis desvalorizados em mais de £ 1 milhão nas últimas semanas.
"Tivemos algumas avaliações atrozes ultimamente", disse Stiles. "Um avaliador foi avaliar duas construções novas e concluiu que o valor era de £ 1,7 milhão."
"Levamos então o negócio a outro credor, que contratou um avaliador diferente que, duas semanas depois, avaliou os imóveis em £ 2,8 milhões. É uma diferença de £ 1,1 milhão no valor, o que é simplesmente insano."
Em outro exemplo, uma casa de propriedade plena na nobre Londres, estimada em £ 3 milhões, passou a valer £ 1,4 milhão. Isso depois que avaliadores anteriores concordaram com as estimativas do mutuário.
'É preciso haver mais responsabilização e meios para apelação imparcial.'
Como comprador:
1. Negocie um novo preço com o vendedor que ambas as partes possam trabalhar
2. Encontre um novo credor que ofereça o valor da hipoteca de que você precisa
3. Aumente o valor do seu depósito de poupança
4. Preencha a lacuna com dinheiro de amigos ou familiares
5. Vá embora e encontre um novo imóvel
Como vendedor:
1. Considere reduzir o preço de venda ou encontrar um meio-termo
2. Incentive o comprador a tentar outro credor com critérios de empréstimo diferentes
3. Se os números não funcionarem para você, peça a agentes imobiliários ou advogados para negociar reduções ou novos acordos na cadeia
4. Coloque seu imóvel de volta no mercado e tente encontrar um novo comprador que possa oferecer o valor necessário
5. Procure um comprador à vista
Jack Tutton, diretor da corretora SJ Mortgage, sediada em Fareham, também disse que as quedas de valor estão se tornando mais comuns.
"Temos visto um número maior de desvalorizações do que há muito tempo. Recentemente, um avaliador avaliou um imóvel em £ 250.000 em março, mas reduziu para £ 225.000 em junho.
"Não conheço nenhum lugar no Reino Unido onde o mercado imobiliário tenha caído 10% em tão pouco tempo. Se tivesse caído, muita gente estaria em sérios apuros."
Ele aceita que agentes e vendedores podem, às vezes, inflacionar o valor de uma propriedade, mas, em geral, ele acha que são os avaliadores que estão sendo "excessivamente cautelosos".
Isso, ele diz, se deve ao mercado imobiliário "estagnado".
O incorporador imobiliário Kundan Bhaduri, do The Kushman Group, que constrói casas em Kent, estima que metade das vendas em que ele está envolvido apresentam imóveis subvalorizados.
"No meu canto de Kent, onde desenvolvo propriedades normalmente abaixo de £ 500.000 cada, o processo de avaliação de hipotecas deixou de ser um serviço profissional e se tornou um jogo de roleta russa", disse ele.
'Quase metade de todas as transações imobiliárias estão sendo impactadas por esse fenômeno, com a desvalorização média no Sudeste reduzindo brutalmente £ 11.000 do preço de venda acordado.
'No mês passado, um apartamento de dois quartos em Ashford, acordado em £ 325.000, foi avaliado pelo avaliador do credor em £ 290.000, citando "incerteza de mercado", apesar de três propriedades vizinhas idênticas terem sido vendidas por mais nos três meses anteriores.
'Os avaliadores estão rindo às nossas custas para mascarar uma futura reclamação contra seu seguro de responsabilidade civil profissional.
'Os incentivos perversos em jogo criaram um sistema em que não há responsabilidade para o agrimensor, mas há risco catastrófico para todos os outros na cadeia.'
As avaliações de hipotecas podem causar sérias dores de cabeça para compradores, vendedores ou até mesmo para quem está refinanciando sua hipoteca .
Quando um comprador é informado de que o imóvel vale menos do que o valor que ele concordou em pagar, ele geralmente terá que persuadir o vendedor a reduzir o preço para permitir que a transação prossiga.
Se o vendedor não estiver disposto a fazer isso, significa que o comprador pode ficar com um déficit entre o que o credor hipotecário permite que ele tome emprestado e o que o vendedor quer que ele pague.
Considere alguém comprando um imóvel por £ 400.000 com uma hipoteca de 90% de £ 360.000 e um depósito de 10% de £ 40.000.
Se a propriedade foi avaliada em £ 360.000, isso significa que o credor só estará disposto a emprestar 90 por cento de £ 360.000, o que equivale a £ 324.000.
Além do depósito de £ 40.000, o comprador precisará decidir se deseja desembolsar as £ 36.000 restantes para compensar a diferença.
Ken James, diretor da Contractor Mortgage Services, sediada em Londres, diz que a desvalorização dos imóveis está causando problemas para todos, especialmente para os corretores imobiliários.
"Estamos vendo cada vez mais avaliações negativas agora, o que está criando uma verdadeira dor de cabeça para todos os envolvidos", disse James.
'Os corretores imobiliários lutam com unhas e dentes contra qualquer renegociação e, se um imóvel for desvalorizado, muitas vezes querem que você tente um credor alternativo para ver se eles podem dar um valor maior a ele.
'É claro que isso nem sempre vai lhe dar o resultado desejado e, quando um credor afirma que o valor é menor, os possíveis compradores muitas vezes suspeitam que o valor real do imóvel não é o que eles estavam dispostos a pagar.
'Em alguns casos, eles questionarão se devem ou não prosseguir com a compra.'
Os mutuários que precisam de uma hipoteca porque seu contrato atual de taxa fixa está terminando ou porque estão comprando uma casa devem explorar suas opções o mais rápido possível.
Proprietários de imóveis para alugar também devem agir o mais rápido possível.
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E se eu precisar refinanciar minha hipoteca?
Os mutuários devem comparar taxas, falar com um corretor de hipotecas e estar preparados para agir.
Os proprietários podem fechar um novo acordo com seis a nove meses de antecedência, geralmente sem obrigação de assumi-lo.
A maioria dos contratos de hipoteca permite que taxas sejam adicionadas ao empréstimo e cobradas somente no momento da contratação. Isso significa que os mutuários podem garantir uma taxa sem pagar altas taxas de negociação.
Tenha em mente que, ao fazer isso e não liquidar a taxa ao concluir, serão pagos juros sobre o valor da taxa durante todo o prazo do empréstimo, então essa pode não ser a melhor opção para todos.
E se eu estiver comprando uma casa?
Aqueles que já concordaram com a compra da casa também devem tentar garantir as taxas o mais rápido possível para saber exatamente quanto serão seus pagamentos mensais.
Os compradores devem evitar estourar os limites e estar cientes de que os preços dos imóveis podem cair, já que taxas de hipoteca mais altas limitam a capacidade de empréstimo e o poder de compra das pessoas.
E quanto aos proprietários de imóveis para alugar?
Proprietários de imóveis para locação com hipotecas com pagamento somente de juros verão um aumento maior nos custos mensais do que proprietários de imóveis com hipotecas residenciais.
Isso torna essencial refinanciar a hipoteca com bastante antecedência, e nossa parceira L&C também pode ajudar com hipotecas para compra para alugar.
Como comparar custos de hipoteca
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Serviço de hipoteca fornecido pela London & Country Mortgages (L&C), autorizada e regulamentada pela Autoridade de Conduta Financeira (número de registro: 143002). A FCA não regulamenta a maioria das hipotecas para compra com opção de locação. Sua casa ou imóvel poderá ser retomado se você não mantiver os pagamentos da hipoteca em dia.
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