Comprar casas na Espanha com invasores dentro: riscos, reduções de preços e perfil dos interessados ​​neste tipo de moradia

Uma simples busca em qualquer portal imobiliário frequentemente revela preços de mercado altíssimos, considerando a situação atual do mercado, com oferta limitada e alta demanda. Há apenas uma exceção: apartamentos vendidos com invasores dentro .

Esses imóveis são vendidos a um preço muito mais baixo do que o normal. O site Idealista lista mais de 20.000 casas cujos proprietários reconhecem que estão ocupadas. Este não é um investimento para todos devido ao alto risco envolvido . Aliás, advogados não recomendam essa opção para compradores regulares.

Iñaki Unusain , personal shopper imobiliário com ampla experiência no setor, é claro sobre o perfil desses compradores: "Eles são especialistas no mercado , o conhecem muito bem e compram para si mesmos porque há um risco".

O profissional ressalta que os investidores que consideram esse tipo de imóvel seguem três passos: "comprar, reformar e vender". Ele explica ainda que são pessoas que "sabem escolher o tipo certo de invasor".

A advogada Sandra Aurrecoechea, do escritório Marín y Mateo Abogados, que recebe consultas sobre casos desse tipo, aponta na mesma direção. "Eles já investigaram os envolvidos. Negociam com eles e avaliam a qualidade ou o estado do imóvel", explica. Ela também enfatiza que esses investidores buscam aconselhamento jurídico não tanto para se informar sobre os riscos, mas sim para entender os procedimentos que devem seguir antes de embarcar na transação.

Em meio ao emaranhado de casas ocupadas, há uma questão particularmente sensível: os invasores ou "inquiokupas" que foram declarados vulneráveis . "Se for esse o caso, eles não se mudarão. Além disso, esses despejos estão suspensos até maio de 2028", diz Aurrecoechea, que também ressalta que qualquer tentativa de "forçar" despejos contra indivíduos protegidos pode levar a problemas legais.

Embora esses anúncios sejam atraentes, Ferran Font, do pisos.com, ressalta que, em um site com quase 400.000 anúncios, o número daqueles que especificam que estão ocupados é "relativamente pequeno". O principal benefício dessas transações é que o preço pode ser reduzido "de 30% a 50% . Em troca do preço muito mais baixo, o risco é que, em muitos casos, você não possa ir visitá-lo e não conheça as condições".

Em relação ao aspecto jurídico, Arantxa Goenaga, advogada imobiliária e sócia da AF Legis, enfatiza que o principal problema em lidar com esse tipo de imóvel é que "você não toma posse e não consegue entregar as chaves". Ela também ressalta que esses tipos de apartamentos ocupados costumam estar em um estado bastante deplorável quando as pessoas se mudam, o que posteriormente exige um novo investimento .

Goenaga enfatiza que essas situações se tornaram ainda mais evidentes devido à Lei da Habitação: "Ela oferece aos consumidores garantias quanto às condições do imóvel". Em outras palavras, é também uma forma de demonstrar o acordo de todas as partes antes do início da venda. Em relação aos procedimentos de despejo, uma vez alcançado o acordo, o advogado destaca dois principais: a liminar e o procedimento ordinário .

Para o primeiro, "é necessário um prazo de um ano a partir da ocupação, portanto, em muitos casos, não costuma ser escrito". Para o segundo, "é realizada uma ação corretiva". Da mesma forma, se uma ação judicial já tiver sido iniciada, o novo proprietário "sub-roga-se no caso e substitui o anterior no processo".

Por outro lado, os investidores devem considerar outras questões jurídicas. Não basta ter feito a pesquisa, como apontam todas as partes envolvidas neste relatório, mas " você assume dívidas como o IPTU ou o IPTU comunitário, onde também tem que pagar o IPTU comunitário vigente e três anos de dívidas ".

"Os bancos geralmente não oferecem empréstimos hipotecários; eles geralmente usam seus próprios fundos ou pedem um empréstimo pessoal", acrescenta Goenaga.

Especialistas em habitação também apontam para os efeitos que a Lei da Habitação teve nessas transações. Font acredita que "a Lei da Habitação criou um certo sentimento de vulnerabilidade entre os proprietários, o que os está levando a considerar a venda". Esses compradores também precisam ter "liquidez significativa e apoio jurídico específico".

Goenaga ressalta a esse respeito que “as regulamentações são cada vez mais restritivas em relação aos apartamentos vagos, razão pela qual se proliferam as tentativas de desfazê-los, enquanto outras vêm de execuções hipotecárias”.