Spadek wartości rośnie: Co się stanie, jeżeli Ty i Twój kredytodawca hipoteczny nie będziecie w stanie dojść do porozumienia co do wartości domu?

Rzeczoznawcy majątkowi hipoteczni coraz częściej ustalają ceny domów znacznie niższe, niż są one warte, twierdzą pośrednicy – praktykę tę określają mianem „okropnej”.

Brokerzy z całej branży twierdzą, że rzeczoznawcy majątkowi stali się zbyt ostrożni w swoich szacunkach, w sytuacji gdy ceny nieruchomości pozostają na stałym poziomie.

Wycena hipoteczna ma na celu ocenę, czy nieruchomość spełnia kryteria kredytodawcy i czy jest warta tyle, ile zgodził się za nią zapłacić nabywca.

Często rzeczoznawca nawet nie wchodzi do domu, a zamiast tego po prostu przejeżdża obok niego lub szuka go w Internecie.

Rzeczoznawca będzie opierał swoją wycenę na podobnych domach w okolicy, które zostały już sprzedane.

Tak zwane „zaniżanie wyceny” jest problemem, ponieważ może spowodować odrzucenie oferty kredytu hipotecznego przez pożyczkodawcę lub zmusić kupującego lub sprzedającego dom do renegocjacji ceny lub zaciągnięcia większego kredytu.

Adam Stiles, dyrektor zarządzający londyńskiej firmy maklerskiej Helix Financial Partners, twierdzi, że w ostatnich tygodniach wartość nieruchomości trzech jego klientów spadła o ponad 1 mln funtów.

„Ostatnio mieliśmy kilka fatalnych wycen” – powiedział Stiles. „Jeden rzeczoznawca przyszedł wycenić dwa ukończone nowe domy i podał wartość 1,7 mln funtów.

Następnie przenieśliśmy transakcję do innego kredytodawcy, który zlecił to innemu rzeczoznawcy, który dwa tygodnie później wycenił nieruchomości na 2,8 mln funtów. To różnica 1,1 mln funtów i jest po prostu szalona.

W innym przykładzie, dom na własność w prestiżowej dzielnicy Londynu, wyceniony na 3 miliony funtów, był wart 1,4 miliona funtów. Stało się tak po tym, jak poprzedni rzeczoznawcy zgodzili się z szacunkami kredytobiorcy.

„Potrzebna jest większa odpowiedzialność i środki umożliwiające bezstronne odwołanie”.

Jack Tutton, dyrektor firmy brokerskiej SJ Mortgages z siedzibą w Fareham, powiedział również, że zaniżanie wycen staje się coraz powszechniejsze.

„Widzieliśmy więcej obniżek wycen niż od dawna. Niedawno, w marcu, rzeczoznawca wycenił nieruchomość na 250 000 funtów, ale w czerwcu obniżył ją do 225 000 funtów.

„Nie znam żadnego miejsca w Wielkiej Brytanii, gdzie rynek nieruchomości spadłby o 10 procent w tak krótkim czasie. Gdyby tak się stało, wiele osób znalazłoby się w poważnych tarapatach”.

Przyznaje, że agenci i sprzedawcy mogą czasami zawyżać wartość nieruchomości, ale ogólnie uważa, że to rzeczoznawcy są „nadmiernie ostrożni”.

Według niego przyczyną jest „stagnacja” na rynku nieruchomości.

Deweloper Kundan Bhaduri z The Kushman Group, firmy budującej domy w hrabstwie Kent, szacuje, że w połowie przypadków transakcji, w których bierze udział, wartość nieruchomości jest niedoszacowana.

„W mojej części hrabstwa Kent, gdzie zazwyczaj buduję nieruchomości warte poniżej 500 000 funtów każda, proces wyceny kredytów hipotecznych zmienił się z profesjonalnej usługi w grę w rosyjską ruletkę” – powiedział.

„Prawie połowa wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości jest obecnie dotknięta tym zjawiskiem, przy czym średnia obniżka wartości nieruchomości na południowym wschodzie kraju powoduje drastyczną redukcję uzgodnionej ceny sprzedaży o 11 000 funtów.

W zeszłym miesiącu dwupokojowy szeregowiec w Ashford, którego cena uzgodniona została na 325 000 funtów, został wyceniony przez rzeczoznawcę pożyczkodawcy na 290 000 funtów, powołując się na „niepewność rynku”, pomimo że w ciągu poprzednich trzech miesięcy trzy identyczne sąsiednie nieruchomości zostały sprzedane za wyższą cenę.

Rzeczoznawcy majątkowi śmieją się naszym kosztem, żeby ukryć przyszłe roszczenia wobec swojego ubezpieczenia od odpowiedzialności zawodowej.

„Niewłaściwe bodźce stworzyły system, w którym geodeta nie ponosi żadnej odpowiedzialności, a wszyscy pozostali członkowie łańcucha narażają się na katastrofalne ryzyko”.

Wycena nieruchomości hipotecznych może być przyczyną poważnych problemów dla kupujących, sprzedających, a nawet osób refinansujących kredyt hipoteczny .

Gdy kupujący dowie się, że nieruchomość jest warta mniej, niż zgodził się za nią zapłacić, często będzie musiał przekonać sprzedającego do obniżenia ceny, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Przeczytaj więcej

Jeśli sprzedawca nie jest skłonny tego zrobić, oznacza to, że kupujący może zostać z niedoborem między kwotą, jaką pożyczkodawca hipoteczny pozwoli mu pożyczyć, a kwotą, którą sprzedawca chce, aby zapłacił.

Wyobraźmy sobie osobę kupującą nieruchomość za 400 000 funtów, która ma kredyt hipoteczny zaciągnięty na 90 procent kwoty 360 000 funtów i depozyt w wysokości 10 procent kwoty 40 000 funtów.

Jeżeli wówczas nieruchomość została wyceniona na 360 000 funtów, oznacza to, że pożyczkodawca będzie skłonny pożyczyć jedynie 90 procent kwoty 360 000 funtów, co odpowiada kwocie 324 000 funtów.

Oprócz depozytu w wysokości 40 000 funtów, kupujący będzie musiał podjąć decyzję, czy chce dołożyć pozostałe 36 000 funtów, aby pokryć różnicę.

Ken James, dyrektor londyńskiej firmy Contractor Mortgage Services, twierdzi, że zaniżanie wartości nieruchomości stwarza problemy dla wszystkich, zwłaszcza dla agentów nieruchomości.

„Widzimy coraz więcej spadków wycen, co stwarza prawdziwy ból głowy dla wszystkich zaangażowanych” – powiedział James.

Agenci nieruchomości walczą ze wszystkich sił przeciwko jakimkolwiek renegocjacjom i jeśli wartość nieruchomości spadnie, często chcą, abyś spróbował skorzystać z usług innego pożyczkodawcy, aby sprawdzić, czy ten wyceni ją wyżej.

„Oczywiście nie zawsze prowadzi to do oczekiwanego rezultatu, a gdy pożyczkodawca stwierdza, że wartość jest niższa, potencjalni nabywcy często podejrzewają, że rzeczywista wartość nieruchomości nie jest taka, jaką byli gotowi zapłacić.

„W niektórych przypadkach klienci zaczną się zastanawiać, czy w ogóle powinni kontynuować transakcję zakupu”.