Ik ben een vastgoedexpert: dit is de reden waarom een ​​vijfde van onze verhuurders hun huis heeft verkocht

Vastgoed is een geliefd gespreksonderwerp in Groot-Brittannië. Bijna iedereen heeft een mening over de richting waarin de huizenprijzen zich ontwikkelen, de volgende vastgoedhotspot of waar huizen wel en niet gebouwd moeten worden.

Om echt inzicht te krijgen in wat de markt drijft, is het de moeite waard om te luisteren naar de mensen die dag in dag uit voor vastgoed werken.

In deze serie onderwerpen we elke maand een expert aan zijn of haar onderzoek.

Wij willen graag hun mening weten over alle hierboven genoemde, actuele onderwerpen, maar ook over hypotheekrentes , koopwoningen en woningbouw.

Deze maand spraken we met aankoopmakelaar Jo Eccles, oprichter en algemeen directeur van Eccord, een bedrijf dat zich specialiseert in het zoeken naar en beheren van onroerend goed in het centrum van Londen.

Het team van Eccles vertegenwoordigt particulieren en gezinnen die onroerend goed kopen voor zichzelf of als investering. Ook beheert het team portefeuilles voor verhuurders van koopwoningen.

Eccles wordt omschreven als een 'superster in de vastgoedsector' en wordt door de Spear's 500 erkend als een van de tien beste vastgoedadviseurs van het Verenigd Koninkrijk.

Ik verwacht dat de gemiddelde huizenprijzen de komende 12 maanden grotendeels gelijk blijven, maar er zijn bepaalde locaties en sectoren van de markt die beter zullen presteren.

Sleutelklare woningen zijn een goed voorbeeld. Mensen zijn nog steeds erg terughoudend met renovatie- en opknapwerkzaamheden vanwege de tijdsdruk en kosten, waardoor een markt met twee niveaus ontstaat: onberispelijke sleutelklare woningen worden snel en voor een hoge prijs verkocht, terwijl woningen die renovatie nodig hebben, blijven hangen.

Als we terugkijken naar het afgelopen decennium, waarin we te maken hebben gehad met Brexit, COVID, een oorlog in Europa en een inflatiecrisis , is het onmogelijk om met zekerheid te voorspellen hoe de markt zich over een periode van 10 jaar zal gedragen.

Vroeger kon je een gemiddelde woning op een goede locatie kopen en profiteren van de stijgende huizenprijzen, maar de markt is tegenwoordig veel minder vergevingsgezind.

Kopers moeten tegenwoordig strategisch nadenken over de interne verhoudingen, de locatie en de toekomstige verkoopbaarheid van een pand.

Mijn advies is om een ​​betere woning te kopen die een stapje verder ligt van waar je wilt wonen, in plaats van een gemiddelde woning die een stapje verder ligt.

De rentetarieven zijn langzamer gedaald dan veel mensen hadden gehoopt, maar we zien dat veel kopers die wachtten op grotere verlagingen van de leenkosten, nu toch besluiten om door te zetten. Het leven gaat door en ze wennen aan het 'nieuwe normaal' van hogere rentetarieven.

Het is mogelijk dat de rentetarieven in de komende 12 maanden nog iets verder dalen, maar grote veranderingen in beide richtingen zijn onwaarschijnlijk, tenzij er opnieuw sprake is van inflatie die opwaartse druk zou creëren.

Ik verwacht dat de laagste vaste rentetarieven volgend jaar rond de 3,5 procent zullen liggen.

Ik had het geluk dat ik in 2021 een contract kon sluiten met een vijfjarige vaste rente van 1,2 procent, net voordat de tarieven begonnen te stijgen.

Ik had er toen alle vertrouwen in dat de concurrentie groot was en dat de tarieven waarschijnlijk niet lager zouden worden.

Achteraf gezien heb ik er alleen spijt van dat ik niet voor een 10-jarige vaste rente heb gekozen, tegen een iets hogere rente. Dat was destijds ook een optie.

Op dit moment lijkt het er zeer onwaarschijnlijk op. Het planningssysteem is ongelooflijk traag, de bouwkosten zijn met bijna 30 procent gestegen en starters worden belemmerd door betaalbaarheid.

Particuliere projectontwikkelaars bouwen alleen bouwprojecten die ze met een redelijke winstmarge kunnen verkopen. Als ze daar niet zeker van zijn, blijven ze op de grond zitten totdat ze die wel hebben.

Het is zeer zorgwekkend dat steeds meer verhuurders de particuliere huursector verlaten.

Ons interne vastgoedbeheerteam verhuurt en beheert ongeveer 150 panden in het centrum van Londen. Bijna een vijfde van onze verhuurders heeft in de afgelopen drie jaar hun panden verkocht of geprobeerd dat te doen vanwege de stijgende kosten en de steeds strengere regelgeving.

Ongeveer een derde van de mensen in het Verenigd Koninkrijk huurt. Institutionele verhuurders richten zich doorgaans op grootschalige vastgoedprojecten zoals build-to-rent, maar we hebben een breed scala aan huurwoningen nodig en particuliere verhuurders spelen daarin een belangrijke rol. Het is dus erg belangrijk dat ze op de markt blijven.

De werkloosheid stijgt en zou binnenkort kunnen oplopen tot 5 procent. Dit zou het consumentenvertrouwen en de betaalbaarheid zeker ondermijnen.

Als mensen zich zorgen maken over hun baan, hebben ze de neiging om zich terug te trekken en grote financiële beslissingen, zoals verhuizen of een hogere hypotheek afsluiten, uit de weg te gaan.

Sentiment en vertrouwen spelen een grote rol en recente speculaties over jaarlijkse onroerendgoedbelasting en vermogenswinsten bij de verkoop van primaire woningen boven een bepaald prijsniveau hebben voor extra onzekerheid gezorgd. Daarom zijn alle ogen gericht op de begroting van november om te zien wat er zal worden aangekondigd.

Verhuurders worden geconfronteerd met hogere kosten op meerdere fronten: van hogere hypotheekrentes, belastingen en servicekosten tot stijgende arbeids- en reparatiekosten.

Huurders zijn ook veeleisender geworden: nu er meer thuisgewerkt wordt, hebben ze nog hogere verwachtingen van de staat van het pand en de reactietijden.

Tegelijkertijd is de regeldruk op verhuurders veel complexer geworden en voelen velen zich niet langer op hun gemak om hun panden zelf te beheren. Daarom stappen ze over op professioneel vastgoedbeheer om ervoor te zorgen dat ze aan de regels blijven voldoen.

Dit alles heeft een grote impact op het nettorendement van verhuurders en zij hebben duidelijk het gevoel dat zij onterecht worden benadeeld.

We zien dat veel zeer gewetensvolle verhuurders hun huurwoningen verkopen, wat slecht nieuws is voor huurders.

Het netto rendement in Londen bedraagt ​​ongeveer 1 tot 1,5 procent, wat in veel gevallen niet eens genoeg is om de kosten te dekken.

Ook verhuurders lopen een groot risico, bijvoorbeeld door leegstand en het toenemende aantal huurders die weigeren te betalen of schade aan het pand veroorzaken.

Als je bedenkt dat investeerders een nettorendement van ruim 4,5 procent kunnen behalen op een staatsobligatie met een laag risico, is het niet zo moeilijk te begrijpen waarom verhuurders twijfelen aan hun langetermijninvestering om te kopen om te verhuren.

Dat gezegd hebbende, heeft de tastbaarheid van fysieke winkels een zekere aantrekkingskracht. Veel van onze klanten in de muziek- en mediawereld investeren bijvoorbeeld in vastgoed omdat het een beleggingscategorie is waar ze zich prettig bij voelen.

Naar mijn mening zijn locaties die onder het beheer van grote en gerespecteerde institutionele eigenaren of projectontwikkelaars vallen, geweldige plekken om te investeren, aangezien de locatie en de welvaart ervan op de lange termijn in wezen financieel gewaarborgd zijn.

In Londen bijvoorbeeld heeft het landgoed Howard de Walden Marylebone compleet getransformeerd door te bepalen welke winkels en restaurants ze in de winkelstraat mochten vestigen, door het gebied grondig aan te leggen met landschapsarchitectuur en beplanting, enzovoort.

De prijzen zijn gestegen en blijven stijgen als gevolg van hun voortdurende investeringen en de bescherming van het gebied.

We hebben ook andere succesverhalen gezien, zoals de investering van Cadogan Estate in Sloane Square en King's Road in Chelsea en de transformatie van Covent Garden door de langetermijnverbintenis van CapCo.

Veel jongeren stellen zich nu ernstig de kosten en baten van een universitaire opleiding ter discussie, vanwege de stijgende collegegeld- en huisvestingskosten en de toenemende aantrekkingskracht van alternatieven zoals leerlingplaatsen.

Ik zou daarom rekening houden met de groeimogelijkheden op lange termijn van grote universiteitssteden, waar de lokale vastgoedmarkt sterk afhankelijk is van de vraag van studenten.

Een aantal van de beste panden die we in de loop der jaren voor klanten hebben gekocht, waren nieuwbouwwoningen. Deze hadden echter een slechte pers en er zijn risicofactoren die zorgvuldige overweging vereisen, zoals overaanbod, gevelbekleding en stijgende servicekosten.

Veel van onze klanten zijn zich steeds bewuster van de voorzieningen in nieuwe projecten, zoals zwembaden en sportscholen. Deze voorzieningen drijven de maandelijkse kosten op, vooral als ze deze niet regelmatig zullen gebruiken.

Historische panden kunnen zeldzaam zijn en appartementen op de begane grond zijn vaak de beste optie, omdat ze vaak hoge plafonds hebben, veel licht en de veiligheid en privacy bieden omdat ze niet op de begane grond liggen.

Londen bestaat uit meerdere micromarkten, elk met zijn eigen unieke mix van woningtypen, prijsbepalende factoren en kopersdemografie. Het is dan ook een vergissing om het als één geheel te behandelen en alleen naar de gemiddelde groei van de huizenprijzen in de stad als geheel te kijken.

Hoewel het waar is dat veel rijke mensen het Verenigd Koninkrijk hebben verlaten sinds de regels voor niet-ingezetenen zijn veranderd, blijven er ook anderen arriveren.

Bijna een derde van onze cliënten - het hoogste aantal ooit - zijn Amerikanen die hierheen verhuizen, aangetrokken door de levensstijl in Londen, onze uitstekende scholen, cultuur, het gebrek aan wapens en de goede verbinding met Europa.

Ook zien we een toestroom van expats die terugkeren naar Londen wanneer hun kinderen naar school gaan, en van ondernemers die hierheen verhuizen om hun volgende onderneming op te zetten.

Een investeerdersvisum voor hooggekwalificeerde, ondernemende nieuwe inwoners van Londen die een bijdrage willen leveren aan de groei van onze economie, zou heel nuttig zijn. Maar op dit moment bestaat er nog geen visum.

In plaats van alleen maar woningen te bouwen in gebieden waar het toch al overbelast is, zou ik veel gedurfder zijn als ik mijn steun zou geven aan betere transportverbindingen om meer gebieden leefbaar te maken voor starters op de woningmarkt . Daarmee verlicht ik de druk op Londen en het zuidoosten, die voor veel mensen onbetaalbaar zijn.

Inzicht in de motivatie en mentaliteit van de verkoper is essentieel bij onderhandelingen. Ze zijn immers niet alleen op zoek naar de prijs.

Veel verkopers zijn vermoeid of zitten in een verkoopketen en willen niet het risico lopen dat hun verkoop mislukt of dat ze gestresst raken doordat een koper op het laatste moment de prijs moet verlagen.

Daarom is het essentieel dat u geloofwaardig bent en dat u de koper bent die eruit springt. Zo kunt u een lagere prijs krijgen of de concurrentie aangaan met een andere koper die een sterkere positie heeft dan u.

De relatie die u opbouwt met de verkopende makelaar en de manier waarop u uzelf presenteert, zijn hierbij van cruciaal belang.

Er zijn verschillende manieren om dit te bereiken. U kunt bijvoorbeeld niet alleen het bedrag dat u biedt bevestigen, maar ook uitleggen waarom u de woning wilt kopen en wat u er zo mooi aan vindt.

Onlangs hebben we een woning voor een klant weten te bemachtigen die goedkoper is dan een andere koper. We legden uit dat onze klant elke zaterdagochtend door die buurt jogde en er altijd van droomde om daar een huis te kopen.

Het was volkomen oprecht en de verkopers voelden zich prettig bij een lager bod, wetende dat ze het huis verkochten aan een koper die het geweldig vond en geen spelletjes zou spelen.

Omdat de overdrachtsbelasting en andere kosten bij de aankoop van een huis zo hoog zijn, adviseren wij onze klanten altijd om hun aankoop zoveel mogelijk voor te bereiden op de toekomst, binnen het budget dat het toelaat. Denk bijvoorbeeld aan een extra slaapkamer voor een nieuwe baby of een kostganger, of aan een woning in de buurt van een goede plaatselijke school.

Vijftien jaar geleden kwamen mensen bij ons om een ​​huis te kopen voor het hier en nu, waarbij ze met elke levensfase een stapje verder kwamen. Maar nu dwingt de overdrachtsbelasting hen om meerdere stappen vooruit te denken.

Bepaal vanaf het begin een gedurfde en realistische prijs. Er zijn verrassend veel kopers die zich melden wanneer de prijs concurrerend is, dus vertrouw erop dat kopers de prijs zullen opdrijven als uw woning meer waard is.

Sommige makelaars zullen je woning overwaarderen om de klus te klaren - en het kan verleidelijk zijn om voor de hoogste taxatie te gaan. Je zult echter waarschijnlijk voor minder verkopen dan wanneer je de prijs vanaf het begin correct had bepaald - en het hele proces zal ook veel langer duren.

Mijn man en ik kochten ons huidige huis in Little Venice, Londen, in 2013, voordat het een zelfstandig gebied werd.

We wilden tijdloze architectuur en hoge plafonds en kochten een traditioneel huis met wit stucwerk. Dat huis had een enorm potentieel, maar was destijds ingericht als slaapkamers.

Gelukkig waren de bouwkosten toen een stuk lager en konden we het restaureren tot een eengezinswoning, met een extra verdieping erbovenop.

Onze renovatie heeft niet alleen meerwaarde opgeleverd, maar het gebied is ook veel aantrekkelijker geworden en de verbindingen zijn uitstekend. Deze zijn nog beter geworden door de opening van de Elizabeth-lijn bij het nabijgelegen station Paddington.

Ik investeer niet rechtstreeks in onroerend goed, omdat mijn hele bedrijf zich op onroerend goed richt. Daarom heb ik niet het gevoel dat ik mijn exposure moet vergroten.

Voordat we ons huidige huis kochten, probeerden we een huis in Marylebone te kopen dat te koop stond. Dat betekende dat we maar heel beperkt waren in wat we konden veranderen en dat de buitenruimte klein was.

De eigenaar besloot uiteindelijk om het huis niet te verkopen, dus hebben we het niet gedaan. Achteraf gezien ben ik daar dankbaar voor, want op de lange termijn hadden we er niet van gehouden.

Zelfs als aankoopmakelaar is het bij uw eigen aankoop onmogelijk dat uw oordeel niet wordt beïnvloed door emoties.

Daarom is het zo waardevol om bij een vastgoedtransactie een neutrale derde partij te hebben die als een volkomen objectieve stem van de rede voor u optreedt.

Vooral sinds COVID is de manier waarop we naar onroerend goed kijken en het kopen, enorm veranderd. Van interactieve plattegronden en rondleidingen in virtual reality tot geweldige AI-functies en chatbots. Die helpen kopers om betere beslissingen te nemen, ruimtes opnieuw vorm te geven, enzovoort.

Ik zou een vastgoedtechbedrijf zoeken waar ik gepassioneerd over ben en daarin investeren.