Wunder einer Hypothek: Beim Kauf einer Wohnung zahlt der Kreditnehmer für acht

Aufgrund des exorbitanten Leitzinses der Zentralbank, der seit sechs Monaten auf einem ungewöhnlich hohen Niveau von 21 % liegt, sind Markthypotheken für die Bürger im Wesentlichen zu einer lebenslangen Schuldknechtschaft geworden. Urteilen Sie selbst: Die Überzahlung bei marktüblichen Hypothekendarlehen, die heute durchschnittlich zu 28 % vergeben werden, beträgt über 30 Jahre bei einer Anzahlung von 20 % 640 %! Das heißt, wenn der Kreditnehmer eine Wohnung kauft, zahlt er tatsächlich für acht. Gibt es für diejenigen, die es satt haben, aus dem Koffer zu leben, Alternativen zu diesem Raubüberfall am helllichten Tag?

Laut Olga Guseva, CEO von Key Capital, die MK die oben genannten Berechnungen zur Verfügung stellte, betragen die durchschnittlichen Kosten einer Wohnung in einem neuen Komfortgebäude im alten Moskau 15,4 Millionen Rubel. für 45,2 qm Die monatliche Hypothekenrate für einen solchen typischen Erstwohnsitz beträgt 287,5 Tausend Rubel. Um den Standard zu erfüllen (nicht mehr als 50 % des offiziellen Einkommens zur Rückzahlung des Kredits zu verwenden), muss ein potenzieller Kreditnehmer mindestens 575.000 Rubel verdienen. pro Monat. In der Hauptstadt gibt es viele solcher Kunden. Dennoch reichen sie nicht aus, um die Marktsituation grundlegend zu beeinflussen.

„Unter den gegenwärtigen Bedingungen nimmt praktisch niemand eine Markthypothek in ihrer reinen Form auf“, räumte Yaroslav Gutnov, Gründer von SIS Development, ein. Ihm zufolge nehmen Wohnungskäufer heute solche Kredite nur für den Restbetrag auf. Beispielsweise bei Alternativgeschäften oder im Rahmen kombinierter Kredite. Letztere bieten die Möglichkeit, bei der Beantragung eines Vorzugskredits (Familienkredits) den fehlenden Betrag zu Marktbedingungen zu zahlen, wenn die staatliche Subventionsgrenze (in Moskau – 12 Millionen Rubel) erreicht ist. „Man kann nicht sagen, dass Markthypotheken als unabhängiges Instrument gestorben sind, aber sie befinden sich offensichtlich in einer Art Schwebezustand, bis die Zentralbank ihre Geldpolitik deutlich lockert“, fügte der Entwickler hinzu.

Die wichtigste Alternative zu Marktkrediten ist heute eine Familienhypothek mit 6 % p.a. Es stimmt, es ist nicht für jeden verfügbar. Unter Berücksichtigung der Kombination beträgt die Überzahlung für eine Wohnung 15,4 Millionen Rubel. beträgt 172,7 %, die monatliche Zahlung beträgt 121,1 Tausend Rubel. Auch hierbei handelt es sich um eine hohe Summe, die vor allem durch den Marktzuschlag in Höhe von 3,4 Millionen Rubel zustande kam. über die Subventionen hinaus. Viele Moskauer Haushalte mit Kindern unter 6 Jahren können sich diese Option jedoch leisten. Dies dient als Nachfragetreiber. De facto sind Überzahlung und Beitrag jedoch höher. Denn Banken erheben heute für Familienhypotheken Zusatzgebühren in Höhe von 5-7%. Dies liegt daran, dass die Behörden die Finanzinstitute nicht vollständig für die Differenz zwischen Leitzins und Marktzins entschädigen. Vor kurzem beschlossen die beiden größten staatlichen Banken des Landes, solche Gebühren abzuschaffen. Gleichzeitig wollen sie aber die Anforderungen an Kreditnehmer verschärfen. Daher ist die Erschwinglichkeit von Wohnraum nach wie vor gering.

„Eine Hypothek ist traditionell ein teures Instrument“, sagt Guseva. – Selbst bei einem Vorzugszinssatz beträgt die Überzahlung aufgrund der langen Laufzeit der Kredite und der hohen Wohnungskosten mindestens 40 %. Allerdings ermöglichen Ihnen Wohnungsbaudarlehen den Kauf eines Eigenheims ohne langes Sparen. Doch nun haben die Überzahlungen aufgrund des Rekordleitzinses ein kritisches Niveau erreicht.

In den letzten anderthalb Jahren sind Ratenzahlungspläne äußerst beliebt geworden. Dieses Tool steht jedem zur Verfügung und hat nicht einmal Auswirkungen auf Ihre Kredithistorie. Branchenanalysten zufolge ist ihr Anteil am Neubaumarkt im alten Moskau seit Anfang 2024 von 10 % auf 35 % gestiegen.

„Ich denke, dass Ratenzahlungspläne auch nach der Senkung des Leitzinses zu einem der beliebtesten Marketinginstrumente werden“, sagte David Khudoyan, CEO von Optima Development, gegenüber MK. Ihm zufolge erwägt die russische Regierung die Entwicklung eines Rechtsrahmens, der die Ratenzahlung für bereits fertiggestellte Gebäude vereinfacht. Doch heute lehnen viele Bauträger derartige Praktiken ab, da sie das Risiko langwieriger Rechtsstreitigkeiten mit insolventen Kreditnehmern befürchten, die zwar über die Eigentumsurkunden, jedoch nicht über die Sicherheiten verfügen.

„In den letzten anderthalb Jahren hat sich der Anteil der Ratenzahlungspläne auf dem Moskauer Primärmarkt vervierfacht – von 10 % auf 40 %. Wahrscheinlich wird die Zentralbank nach der Lockerung der Geldpolitik den Anteil etwas reduzieren, aber es ist unwahrscheinlich, dass er unter 20–25 % fällt. Dieses Verkaufsinstrument ist besonders im Premium- und Elitesegment beliebt“, sagte Khudoyan. Seiner Prognose zufolge wird auch der Inzahlungnahmemarkt weiterhin eine bedeutende Rolle spielen, da viele Russen ihre Altbauwohnungen gegen moderne, liquide Wohnungen eintauschen möchten.

Laut Olga Guseva bergen Ratenzahlungen heutzutage erhebliche Risiken für Bauträger, sodass rechtliche Fragen auf Gesetzesebene geklärt werden müssen. Andernfalls drohen Ihnen in naher Zukunft möglicherweise eine Kündigungswelle, Schwierigkeiten bei der Geldbeschaffung durch den Gesellschafter und weitere Probleme. „Die aktuelle Situation auf dem Hypothekenmarkt sollte die Behörden dazu zwingen, über eine Diversifizierung der Wohnungspolitik nachzudenken“, betonte der Experte. Ihrer Meinung nach ist es derzeit ratsam, Leasing-, Mietwohnungs- und Servicewohnungsmechanismen sowie die Nutzung von Sparkassen und speziellen Hypothekeneinlagen stärker zu verbreiten. „Darüber hinaus lohnt es sich, über die Wiederbelebung der Genossenschaftsbewegung nachzudenken, die keine Konkurrenz zum Entwicklungsgeschäft wäre, sondern eine Alternative für Russen mit geringem Einkommen und geringen Ersparnissen“, schloss Guseva.