Postanenin üstünde bir daire almayı düşünüyoruz ama bu ipotek sorunu yaratır mı veya ileride satışı zor olur mu?

Kocam ve ben gerçekten beğendiğimiz bir daire bulduk. Bölgedeki diğer evlerle karşılaştırıldığında makul bir değer gibi görünüyor.

Ancak önemli bir endişemiz var... daire bir Postanenin üstünde yer alıyor, bu yüzden muhtemelen bölgedeki diğer mülklerden biraz daha makul.

Dairenin kendisi 188 yıllık kira sözleşmesiyle kiraya verilmiş olup, hizmet bedeli yıllık 1.000 £'dur.

Ancak mülkün ticari alanın üstünde olması göz önüne alındığında uzak durmalı mıyız? Bir Postanenin gelecekte bir restoran veya paket servisi gibi daha da fazla rahatsızlık yaratabilecek ve yangın riski oluşturabilecek başka bir şeye dönüşmesinden endişe ediyoruz?

Ayrıca ipotek alma imkanı olacak mı ve ileride satışı zor olabilir mi?

This is Money'den Ed Magnus şöyle cevaplıyor: Ev satın alırken karşılaşılan en büyük zorluk genellikle uzlaşmadır; alıcıları her zaman geri tutan bir şeyler vardır.

İnsan beyni tehditlere karşı uyanık olacak şekilde programlanmıştır ve mükemmel evlerini bulan kişiler bile muhtemelen potansiyel tuzaklar üzerinde düşünerek çok zaman geçireceklerdir.

Ama hem sizin hem de eşinizin gerçekten beğendiği ve bölge için makul bir değere sahip olduğunu düşündüğünüz bir mülk bulmanız harika - zor olan bunu doğru şekilde bulmak.

188 yıllık bir kira sözleşmesi endişelenecek kadar uzun değil ve servis ücreti de nispeten düşük, bu da olumlu bir durum, ancak servis ücretinin ne için kullanıldığını, artırılıp artırılamayacağını ve bu artışın bir sınırı olup olmadığını öğrenmeniz gerekiyor.

Emlakçı Hamptons'ın analizine göre, İngiltere ve Galler'de bir dairenin ortalama yıllık hizmet bedeli 2024 yılında 2.300 £ idi - bu nedenle bunun normların oldukça altında olduğunu söylemek doğru olur.

Dairenin ticari alanın üstünde yer alması konusunda soru sormanız haklı, çünkü bu durumun gelecekte ipotek alma ve satış yapma olanağını etkileme potansiyeli var.

Bir Postane olduğu için, açılış saatlerini kontrol etmeniz ve gün içinde ne kadar yoğun olduğunu gözlemlemeniz faydalı olabilir; eğer bu sizi endişelendiriyorsa.

Dairenin altındaki PTT binasının şu anki hali ipotek açısından bir sorun teşkil etmeyecektir ancak dediğiniz gibi ileride başka bir şeye dönüşme potansiyeli var.

Uzman tavsiyesi için ipotek brokeri SPF Private Clients'ın yardımcı müdürü Luke Thorne ve Richmond emlak acentesi Antony Roberts'ın satış müdürü Amy Reynolds ile görüştük.

Luke Thorne şöyle yanıtlıyor: Çoğu kredi kuruluşu, genellikle Postane gibi ticari bir binanın üstünde daire satın alan kişilere kredi vermeyi düşünür; ancak bu her zaman banka ekspertizcisinin özel incelemesine tabidir.

Bazı kredi verenler, dairenin ticari bir binanın üstünde yer alması durumunda krediyi mevcut değerle sınırlayacaktır; bu da potansiyel alıcının daha yüksek bir depozito talep edebileceği anlamına gelebilir.

Özellikle ticari faaliyetin türü önemlidir ve örneğin bir kafe, restoran veya fast food satış noktasıyla ilişkilendirilebilecek gürültü, koku ve uzun açılış saatleri gibi satılabilirliği olumsuz etkileyebilecek her şey önemlidir; bu tür yerler kredi veren tarafından daha dikkatli bir şekilde ele alınabilir.

Devamını oku

Kira sözleşmesinde 188 yıl kalması sorun değil. Kira süresi, kredi verenin ipotek beyanında yalnızca 85 yıl kaldığını görmesi durumunda daha büyük bir endişe haline gelir.

Bu rakama ulaşıldığında, kredi verenlerin iştahı azalır ve daha az seçenek kalır.

Mülkün değerini ve kira sözleşmesindeki koşulları bilmesek de 1.000 £'un çok yüksek bir hizmet bedeli gibi görünmediğini düşünüyoruz.

Ancak bu durum değerleme uzmanı tarafından tekrar yorumlanacak ve kredi veren, gayrimenkulün gelecekteki pazarlanabilirliğini etkileyebilecek yorumları kredi verme kararına dahil edecektir.

Borçlunun ayrıca sorması gereken bir diğer husus ise söz konusu taşınmaza uygulanacak bir arsa kirası olup olmadığıdır.

Eğer varsa, değer ve inceleme süresi hakkında detay tespit edilmelidir; zira bu durum alıcıya açık olan kredi seçeneklerini etkileyebilir.

Amy Reynolds yanıtlıyor: Kesinlikle haklısınız, ticari binaların üstündeki dairelerin fiyatları daha rekabetçi olma eğilimindedir ve alıcılar genellikle bunun nedenini merak ederler.

Cevap şu ki, bunlar için ipotek almak daha zor olabilir ve bu da satış yapabileceğimiz kitleyi etkiler.

Ancak, postaneler genellikle ipotek verenler tarafından, örneğin bir paket servis veya bara kıyasla daha olumlu karşılanır; gürültü, koku ve yaya trafiği açısından düşük etkili olarak kabul edilirler.

Aşağıdaki birimin gelecekte ne olabileceğine dair endişeler geçerlidir. Kullanım değişikliğiyle ilgili kurallar vardır, ancak bu kurallar zamanla değişir.

Ticari gayrimenkuller yerine çok sayıda gayrimenkul satıyoruz ve borç verenler riske farklı bir açıdan baksalardı çok daha fazlasını satardık.

İyi yönetilen bir bina olduğu, makul fiyatlı olduğu ve iyi bir bölgede olduğu sürece, her zaman bir pazar olacaktır. Sadece gözleriniz açık bir şekilde içeri girmeniz gerekiyor, ki siz de öylesiniz.

This is Money'den Ed Magnus şöyle cevaplıyor: Bu dairenin altındaki Postane şubesinin uzun süre varlığını sürdürmesini umarsınız.

Posta İdaresi, mevcut posta şubesi sayısını korumaya kararlı olduğunu bildirdi.

Bununla birlikte, hiçbir şey kesin değildir ve Postane geçen yılın kasım ayında 11.500 şubelik ağından 115 şubeyi kapatacağını doğruladı .

Gelecekte herhangi bir kullanım değişikliği olması durumunda, birisinin Postane kullanımını restorana veya paket servise dönüştürmesi için yerel yönetimden planlama izni alması gerekecektir.

Postane, A1 Sınıfı ticari mülk olarak sınıflandırılır. Restoranlar ve kafeler A3, sıcak yemek paket servisleri ise A5 kategorisine girer.

Ancak, hükümetin ticari kategorilerde yaptığı son kural değişikliği sayesinde, A1 sınıfından A3 sınıfına geçiş bazı durumlarda izin verilen bir geliştirme hakkı olarak değerlendirilebilir ve bu da söz konusu değişikliğin gerçekleşmesini kolaylaştırabilir.