Практическое руководство по продаже здания в Барселоне в 2025 году без семейных конфликтов.

Наследство часто сопровождается конфликтами. Это особенно заметно, если наследство – это здание в Барселоне, что случается почти исключительно в крупных поместьях. Но если наследство разделено, могут возникнуть трудности. Деньги, воспоминания и эмоции переплетаются в процессе, который может обострить скрытые семейные противоречия.

По данным Каталонской ассоциации нотариусов, в первой половине 2025 года в Каталонии было оформлено 30 505 наследств. Из них, по данным Fotocasa Research, 14% были размещены на рынке недвижимости, что на 1% больше, чем в предыдущем году.

Почему продажа унаследованных зданий может стать причиной семейного конфликта?

«Финансовые разногласия между наследниками могут привести к возникновению противоположных позиций: некоторые не могут позволить себе налоги или расходы на содержание, в то время как другие хотят сохранить активы, что создает напряженность между теми, кому нужна ликвидность, и теми, кто хочет их сохранить», — говорит Наталия Манзана, архитектор и медиатор в Concilians, компании, которая разрешает сложные ситуации посредством посредничества и примирения.

Эти проблемы могут замедлить или отсрочить сделку в очень выгодный для сектора момент. По данным CBRE, объём инвестиций в недвижимость Барселоны в 2024 году превысил 2,5 млрд евро (на 30% больше, чем в предыдущем году), и ожидается оптимистичное закрытие сделки в 2025 году.

Я ХОЧУ ПОЛУЧИТЬ БОЛЬШЕ ИНФОРМАЦИИ БЕЗ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Нотариус Мария Армас объясняет, что перед началом любой процедуры или процесса желательно разделить здание по горизонтали, то есть разделить имущество на несколько независимых объектов, что облегчит его распределение между наследниками.

Что произойдет, если один из наследников не захочет продавать?

Компания Renta Corporación , специализирующаяся на продаже зданий, поясняет, что если один из наследников не хочет продавать, есть три возможных варианта:

1. Переговоры и мировое соглашение: достижение соглашения с братом, который не хочет продавать, путем уплаты ему соответствующей части или прямой покупки его части имущества.
2. Прекращение права совместной собственности: применяется в случае, когда несколько наследников унаследовали имущество совместно, и один или несколько из них хотят сохранить его, в то время как другие предпочитают свою денежную долю. Прекращение права совместной собственности оформляется нотариально и позволяет избежать судебного разбирательства о разделе общего имущества, которое занимает больше времени, требует больших затрат и вызывает больше споров.
3. Судебный иск о разделе общего имущества: Если соглашения не достигнуто, любой наследник может обратиться в суд и инициировать судебный иск о разделе общего имущества, чтобы судья мог вынести постановление о продаже здания с аукциона.

Экономические и эмоциональные издержки отложенных продаж

В наследственном деле время бесценно, ведь чем больше дней, недель и месяцев проходит без достижения соглашения, тем больше проблема не исчезает, а, наоборот, обостряется. В этот момент спор часто оказывается в руках юристов и судов, что влечет за собой стресс и расходы.

«Это бремя ложится на наследников, которые, как ни парадоксально, часто даже не могут пользоваться активами, поэтому чем больше времени требуется на урегулирование, тем больше личная и финансовая нагрузка», — отмечает эксперт по медиации Наталия Манзана.

Если соответствующие налоги — на наследство и на прирост капитала — не уплачиваются в течение шести месяцев, взимаются дополнительные сборы.

Хорошая новость заключается в том, что альтернативы есть. В Каталонии и Испании Законы 15/2009, 5/2012 и 1/2025 закрепляют использование примирительной процедуры и медиации для снижения конфликтов, сохранения отношений и предотвращения длительных и дорогостоящих судебных разбирательств. Нотариус Мария Армас оценивает размер штрафа в размере от 5% до 20% за неуплату соответствующих налогов, налога на наследство и налога на прирост капитала, в течение установленного шестимесячного срока, требующего продления срока.

При продаже взимается второй налог на прирост капитала, который действует с момента смерти бывшего владельца до продажи его наследниками. «Поэтому лучше продать как можно скорее, чтобы снизить финансовые затраты», — советует нотариус.

Преимущественное право приобретения городского совета

В случае Барселоны, городской совет имеет преимущественное право покупки зданий. Это положение закона позволяет городскому совету Барселоны иметь приоритет перед любым третьим лицом при покупке недвижимости на тех же экономических условиях.

Кроме того, с 27 июня 2025 года вступило в силу изменение в Налоге на передачу обременительных активов, в соответствии с которым покупатель здания в Каталонии, будь то физическое или юридическое лицо, теперь должен платить налог в размере 20%, а не 10%, как было ранее.

Я ХОЧУ ПРОКОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ С ЭКСПЕРТОМ Основные этапы продажи здания в Барселоне в 2025 году

Эксперты по продажам зданий компании Renta Corporación подробно рассказывают, какие шаги следует учитывать при продаже здания:

1. Юридическая экспертиза и статус регистрации

Необходимо проверить право собственности и право совместной собственности, а также полную идентификацию совладельцев и правильность их регистрации в Реестре недвижимости. Кроме того, необходимо убедиться, что принятие и передача наследства были оформлены публичным актом и надлежащим образом зарегистрированы.

Что касается выявления обременений и залогов, то конкретные юридические и регистрационные действия в делах о наследстве таковы:

• Нотариальное оформление принятия наследства, распределение имущества и уплата соответствующего налога на наследство.
• Предоставление публичного акта о разделе имущества между наследниками, в котором подробно описывается, как распределяется имущество.
• Регистрация в Реестре собственности для обновления права собственности на имя наследников или бенефициаров, что позволяет осуществить последующую передачу.
• Совместная собственность может быть прекращена, если наследник желает сохранить имущество. В этом случае он обязан выплатить компенсацию остальным сособственникам. Эта процедура даёт налоговые и юридические преимущества.

2. Медиация и семейные соглашения

Медиатор — это нейтральная и беспристрастная фигура, которая обеспечивает всем сторонам возможность высказаться в упорядоченной и уважительной обстановке. Его задача — снизить напряженность, прояснить недопонимание и обеспечить, чтобы различные точки зрения были услышаны без конфронтации.

«Как правило, соглашения сочетают в себе пропорциональное разделение, финансовую компенсацию и консенсус по сентиментальным активам. В таких случаях наибольший успех достигается, когда семейные отношения ставятся выше финансовой выгоды», — говорит эксперт-медиатор Наталия Манзана.

В этом отношении выделяются гибридные варианты, такие как временное совместное владение, совместная аренда или поэтапная продажа, поскольку они сохраняют стоимость активов, способствуют справедливому распределению и предотвращают поспешные продажи.

Renta Corporación, лидер по покупке зданий в городских центрах Барселоны и Мадрида, рассматривает любое предложение менее чем за 24 часа: жилые дома, офисы, дома престарелых, гостиницы, коммерческие помещения, склады и промышленные земли.

Эксперты компании Renta Corporación в этом типе сделок купли-продажи зданий объясняют, что крайне важно выслушать все стороны и прояснить юридическую и финансовую ситуацию: «Мы предоставляем четкую и объективную информацию о регистрации недвижимости, ее налоговом статусе и статусе залога, а также о правовых вариантах дальнейших действий, чтобы все участники имели полное и реалистичное представление», — поясняют они.

Renta Corporación отмечает, что если соглашение достичь не удается, наиболее распространенными решениями являются добровольное прекращение совместной собственности, совместная продажа имущества третьему лицу и распределение вырученных средств в соответствии с долями каждого наследника.

Последней мерой является судебный раздел общего имущества с обращением к судье с просьбой вынести постановление о разделе или продаже имущества с аукциона.

3. Профессиональная оценка

При оценке необходимо учитывать конкретные факторы, такие как точное местоположение в городе, состояние здания, возможности реконструкции или реставрации, а также тенденции рынка недвижимости Барселоны в текущем году.

Крайне важно провести как минимум две независимые оценки, чтобы установить целевой диапазон стоимости и избежать споров между наследниками по поводу цены продажи. Манзана отмечает, что «установление рыночной цены унаследованного имущества может быть сложной задачей, особенно если существует недоверие к оценкам, предложенным любой из сторон».

4. Налоговые аспекты

Налогообложение при продаже унаследованных зданий в Барселоне включает в себя несколько налогов, которые необходимо правильно спланировать:

• Налог на наследование и дарение: в Каталонии размер этого налога может существенно варьироваться в зависимости от степени родства и стоимости унаследованного имущества.
• Муниципальный налог на прирост капитала : городской совет Барселоны применяет этот налог к ​​увеличению стоимости городской земли.
• Подоходный налог: Прирост капитала от продажи будет облагаться налогом в соответствии с налоговой декларацией о доходах каждого продавца, с указанием конкретных данных о унаследованных активах.

Чтобы оптимизировать налоговую нагрузку по этим сделкам на начальном этапе, Renta Corporación разъясняет налоговый статус недвижимости, выявляет потенциальные обязательства и порядок их урегулирования с различными органами власти.

Они объясняют, что на этапе продаж необходимо провести анализ налоговых последствий различных вариантов, чтобы все участники имели полное представление и избежали чрезмерного налогообложения.

5. Оформление продажи

Продать здание в Барселоне в 2025 году можно без семейных конфликтов, если следовать четким шагам, иметь точную информацию и обращаться за соответствующей профессиональной консультацией.

Экспертная поддержка гарантирует, что каждый этап процесса будет осуществляться с юридической и финансовой определенностью, сводя риски к минимуму и увеличивая шансы на успех.

У вас есть здание в Барселоне, которое вам нужно продать?

Renta Corporación консультирует и сопровождает вас шаг за шагом на протяжении всего процесса. Нажмите здесь и получите необходимую информацию без каких-либо обязательств.