Alteração da fachada e zeladores como conselheiros

Nora Pabón Gómez, advogada especializada em questões de propriedade horizontal, entre outras, responde às perguntas dos leitores sobre questões relacionadas à gestão de conjuntos residenciais e à convivência de inquilinos e proprietários nesses tipos de empreendimentos urbanos.

Em nossa unidade, há dois (2) vereadores cujos apartamentos estão em regime de locação e, no contrato que têm com seus bancos, consta que podem representá-los na assembleia, mas não indica que podem ser eleitos para o conselho de administração. Minha pergunta é: uma pessoa que não está listada como proprietária, visto que se trata de locação e quem está listado como proprietário do imóvel é o banco, pode ser membro do conselho?

A Lei 675 de 2001 estabelece que o Conselho de Administração será composto pelos sócios ou seus representantes legais. Esta última disposição se aplica em casos específicos, como quando o sócio é uma pessoa jurídica; a pessoa que participa em seu nome na reunião e no Conselho é o representante legal ou a pessoa por ele delegada.

No caso de locação, é claro que o Banco pode delegar seus direitos ao inquilino. No entanto, acredito que, se apenas declarar que o inquilino está autorizado a representar o proprietário na assembleia, o delegado deve ser expressamente autorizado a ser eleito diretor em nome do proprietário, declarando o prazo do mandato.

Como leitor regular de sua coluna semanal, dirijo-me a você, como Presidente do Conselho de Administração de um empreendimento de 23 casas em Medellín, construído há 39 anos, para fornecer orientação na Assembleia Extraordinária de 7 de julho, compartilhando sua opinião sobre as seguintes preocupações:

Um novo vizinho decidiu modificar a fachada com uma licença para reformas internas. Em resposta às reclamações dos vizinhos e a um pedido da Prefeitura, ele argumentou que todos os outros já haviam modificado a fachada de suas casas e que ele poderia fazer o mesmo; caso contrário, precisaria que lhe fossem mostradas as licenças e autorizações das reformas anteriores.

Invocando o "princípio da igualdade", ele declarou que continuaria seu trabalho.

O Comitê de Convivência apresentou um relatório ao Conselho de Administração, indicando que essa modificação na fachada "é disruptiva e acabará sendo a casa mais irregular da unidade, já que nenhuma casa tem esse tipo de acabamento, o que deixa um grande registro da área de vestiário". 17 das 23 casas pesquisadas por esse Comitê indicaram que não aprovam essa fachada.

No entanto, a maioria dos moradores acreditava que, como a falha da administração em supervisionar a obra foi negligente, o morador não deveria ser multado nem ter a fachada demolida.

O Conselho Diretor, composto por três membros titulares e seus suplentes, está dividido por entender que o vizinho infrator deve ser multado e a fachada reformada, enquanto os demais membros concordam com a Comissão de Convivência.

O novo morador, com as assinaturas de cinco moradores, solicitou a convocação da Assembleia Extraordinária para resolver a questão. A Assembleia, por sua vez, o elegeu membro do Conselho Diretor na Assembleia Ordinária.

Ele pode participar das reuniões do Conselho? O regulamento interno estabelece que "os membros do Conselho devem estar em situação regular para todos os efeitos. Se forem eleitos sem cumprir este requisito, ou se tal circunstância surgir durante o seu mandato, perderão o seu estatuto."

A Câmara e a Administração estarão a falhar no seu dever se não multarem o novo residente, conforme a sanção prevista no regulamento?

Se a Assembleia aprovar a modificação da fachada com 70% dos votos, todas as sanções cessarão?

Em primeiro lugar, é claro que todos os proprietários devem cumprir a lei, os regulamentos e as decisões da assembleia.

A falha de alguns não significa que todos os outros possam seguir o exemplo, nem que o princípio da igualdade possa ser invocado, e as ações dos órgãos dirigentes nesses casos devem ser individuais.

Quanto à imposição de sanções, é necessário esgotar o procedimento estabelecido na regulamentação e garantir os direitos de contestação e devido processo legal do proprietário.

Cada indivíduo terá um prazo para ajustar a fachada de acordo com os requisitos regulamentares, de modo que a uniformidade geral não seja comprometida. Negligência por parte do administrador também não se justifica.

A reforma desses imóveis pode ser submetida à assembleia, pois as fachadas são de domínio público. O proprietário pode participar das decisões do Conselho, pois foi eleito para exercer as funções que lhe são atribuídas; a lei não estabelece impedimentos ou incompatibilidades. Os regulamentos devem ser revisados ​​para verificar se contêm disposições a esse respeito.

Da mesma forma, o Conselho deve cumprir seu papel de iniciar o procedimento previsto no regulamento para impor a sanção correspondente e, naturalmente, acatar as normas estabelecidas por este e pela Lei.

Apesar da extensão da consulta, quis ajudar o leitor e os condôminos porque a data da assembleia está se aproximando e porque este caso pode ajudar outras pessoas que estejam enfrentando situações semelhantes.

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