Energia em imóveis para alugar | Medidas de economia de energia: Gigantes adormecidos devem ser despertados

Existem muitas oportunidades no setor da construção para economizar energia e se aproximar das metas de proteção climática. No entanto, elas raramente são aproveitadas. "O cerne do problema é o chamado dilema locador-inquilino", disse Sebastian Breer, responsável por proteção climática e política energética da organização ambiental WWF, em uma palestra esta semana.

Refere-se à sobretaxa de modernização. Ela permite que os proprietários repassem os custos das reformas para o aluguel. Para os inquilinos, a economia com a redução do consumo de energia é, portanto, menos vantajosa. Os inquilinos que mais poderiam se beneficiar dessa economia, ou seja, aqueles que moram em apartamentos com as classificações energéticas mais baixas, são os que mais temem reformas que economizam energia, observa Sebastian Bartels, da Associação de Inquilinos de Berlim. Mesmo que se beneficiem de um nível de conforto, por exemplo, se a substituição de janelas reduzir o risco de mofo, medidas clássicas de economia de energia incluem a substituição de janelas, a substituição de sistemas de aquecimento ou o isolamento de áreas externas.

"O cerne do problema é o chamado dilema entre locador e inquilino."

Sebastian Breer WWF

Para organizações ambientais como a WWF, o setor da construção civil na Alemanha é um dos mais importantes para atingir as metas de proteção climática – juntamente com o transporte e a indústria. De acordo com a Agência Alemã de Assistência Ambiental (DUH), cerca de 30% das emissões de gases de efeito estufa são geradas no setor da construção civil. Segundo o Instituto Econômico Alemão (IEA), pouco mais de 1% dos apartamentos são reformados para melhorar a eficiência energética a cada ano. Em 2023, o número de reformas caiu pela terceira vez consecutiva. Para atingir as metas climáticas até 2045, esse número teria que dobrar. A DUH , portanto, se refere ao setor da construção civil como um "gigante adormecido".

A Associação Alemã de Inquilinos vem defendendo há anos a introdução do chamado "modelo de terços" . Isso envolveria proprietários, inquilinos e governo dividindo os custos. Isso evitaria que os inquilinos tivessem que pagar mais por reformas do que economizam com custos de energia mais baixos. Outras associações de inquilinos acreditam que o modelo de terços não é suficiente — elas exigem que os proprietários arquem com uma parcela maior.

Atualmente, a lei do arrendamento proíbe medidas que os inquilinos possam tomar por conta própria, "segundo o lema: o que não foi acordado não pode ser exigido", diz Bartels. No entanto, agora existem certas "portas de entrada". Por exemplo, o direito a medidas estruturais, como a redução de barreiras, a mobilidade elétrica, a proteção contra roubos e, mais recentemente, as chamadas centrais elétricas de varanda. Trata-se de sistemas fotovoltaicos para geração de energia solar. Essas medidas devem ser expandidas e financiadas por meio do modelo de terceiros.

Atualmente, porém, o financiamento federal para edifícios eficientes não inclui verbas para imóveis alugados, afirma Bartels. Isso é apenas parcialmente verdade, de acordo com o Ministério Federal da Economia e Energia, que informou à "nd". Os proprietários poderiam impor uma sobretaxa de modernização de 10% dos custos incorridos com o apartamento. Isso, entre outras coisas, incentivaria a mudança para aquecimento com energias renováveis. O financiamento deve ser deduzido dos custos da medida de modernização. Isso também beneficia os inquilinos, já que o aumento do aluguel para modernização é menor.

O governo federal pretende continuar subsidiando reformas e sistemas de aquecimento no futuro. No entanto, detalhes ainda não foram divulgados. A lei do imposto sobre eletricidade aprovada pelo governo federal esta semana foi alvo de críticas. Ao contrário de anúncios anteriores, ela concedeu alívio principalmente à indústria e à agricultura.

Uma opção para os inquilinos obterem energia mais barata é a chamada "eletricidade para inquilinos", na qual o proprietário gera eletricidade com um sistema de painéis solares no telhado do edifício. Se o proprietário oferecer uma tarifa de eletricidade pelo menos 10% mais barata do que a tarifa básica, a operadora fica isenta de taxas de rede e outras sobretaxas.

Na opção "fornecimento de energia para edifícios comunitários", disponível desde 2024, proprietários e moradores unem forças para gerar eletricidade. De acordo com um estudo encomendado pelo Instituto Fraunhofer e pelo WWF, ambas as opções, quando combinadas com o padrão solar, são benéficas para inquilinos, proprietários e para o clima. De acordo com o padrão, todos os edifícios seriam equipados com sistemas solares gradualmente.

"Infelizmente, os indivíduos muitas vezes atingem seus limites rapidamente, mas, como comunidade, muitas coisas podem dar certo."

Sebastian Bartels Associação de Inquilinos de Berlim

"Ninguém é obrigado a aumentar os aluguéis devido a reformas", diz Breer. Proprietários de imóveis menores, em particular, estão dispostos a negociar e a ver os benefícios de reformas ecologicamente corretas. Se isso não funcionar, diz Bartels, sempre há a opção de criar um conselho consultivo de inquilinos para representar seus interesses. Conselhos consultivos de inquilinos são, por lei, obrigatórios apenas para empresas municipais de habitação estatais.

No entanto, em Berlim, por exemplo, em Friedrichshain-Kreuzberg, existe um conselho de inquilinos bem-sucedido desde 1994. Entre outras coisas, ele defendeu a remunicipalização durante a venda de vários blocos para a empresa imobiliária Deutsche Wohnen. "Infelizmente, os indivíduos muitas vezes atingem seus limites rapidamente, mas, como comunidade, muitas coisas certamente podem funcionar", conclui Bartels.