Praktyczny poradnik jak sprzedać budynek w Barcelonie w 2025 roku bez konfliktów rodzinnych.

Dziedziczenie często wiąże się z konfliktami. Tym bardziej, jeśli dziedziczony jest budynek w Barcelonie, co zdarza się niemal wyłącznie w dużych majątkach. Jednak jeśli spadek jest dzielony, mogą pojawić się trudności. Pieniądze, wspomnienia i emocje splatają się w procesie, który może reaktywować uśpione napięcia rodzinne.

Według danych Katalońskiego Stowarzyszenia Notariuszy, w pierwszej połowie 2025 roku w Katalonii przetworzono 30 505 spadków. Według Fotocasa Research, 14% z nich trafiło na rynek nieruchomości, co stanowi wzrost o 1% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Dlaczego sprzedaż odziedziczonych budynków może być przyczyną konfliktów rodzinnych?

„Różnice finansowe między spadkobiercami mogą prowadzić do przeciwstawnych stanowisk: niektórzy nie mogą sobie pozwolić na płacenie podatków lub kosztów utrzymania, podczas gdy inni chcą zachować majątek. To z kolei prowadzi do napięć między tymi, którzy potrzebują płynności finansowej, a tymi, którzy chcą ją zachować” – mówi Natàlia Manzana, architekt i mediator w Concilians, firmie rozwiązującej skomplikowane sytuacje poprzez mediację i koncyliację.

Problemy te mogą spowolnić lub opóźnić transakcję w bardzo korzystnym dla sektora momencie. Według danych CBRE, inwestycje w nieruchomości w Barcelonie osiągnęły wolumen przekraczający 2,5 miliarda euro w 2024 roku (wzrost o 30% w porównaniu z rokiem poprzednim), a optymistyczne prognozy dotyczące sfinalizowania transakcji spodziewane są w 2025 roku.

CHCĘ WIĘCEJ INFORMACJI BEZ ZOBOWIĄZAŃ

Notariusz María Armas wyjaśnia, że ​​przed rozpoczęciem jakiejkolwiek procedury lub procesu wskazane jest dokonanie podziału budynku w poziomie, czyli podziału nieruchomości na kilka niezależnych części, co ułatwi podział spadku między spadkobierców.

Co się stanie, jeśli jeden ze spadkobierców nie będzie chciał sprzedać?

Renta Corporación , firma specjalizująca się w sprzedaży budynków, wyjaśnia, że ​​jeśli jeden ze spadkobierców nie chce sprzedać nieruchomości, istnieją trzy możliwe opcje:

1. Negocjacje i polubowne porozumienie: osiągnięcie porozumienia z bratem, który nie chce sprzedać, poprzez zapłacenie mu odpowiedniej części lub bezpośrednie nabycie jego części nieruchomości.
2. Wygaśnięcie współwłasności: Stosuje się je, gdy kilku spadkobierców odziedziczyło wspólnie nieruchomość i jeden lub więcej z nich chce ją zachować, podczas gdy pozostali wolą swój udział pieniężny. Jest ono formalizowane w akcie notarialnym i pozwala uniknąć procesu podziału majątku wspólnego, który jest wolniejszy, droższy i bardziej kontrowersyjny.
3. Postępowanie sądowe w celu podziału majątku wspólnego: Jeżeli nie dojdzie do porozumienia, każdy ze spadkobierców może zwrócić się do sądu z wnioskiem o podział majątku wspólnego, tak aby sędzia mógł zarządzić sprzedaż budynku na aukcji.

Koszty ekonomiczne i emocjonalne opóźnionej sprzedaży

W sprawach spadkowych czas jest na wagę złota, ponieważ im więcej dni, tygodni i miesięcy mija bez osiągnięcia porozumienia, tym bardziej problem nie znika, a wręcz przeciwnie – narasta. W tym momencie spór często trafia w ręce prawników i sądów, co wiąże się ze stresem i kosztami.

„To ciężar, który spada na spadkobierców, którzy paradoksalnie często nie mogą nawet korzystać z majątku, więc im dłużej trwa proces rozwiązywania sporu, tym większe obciążenie osobiste i finansowe” – zauważa ekspertka ds. mediacji Natàlia Manzana.

W przypadku gdy w ciągu sześciu miesięcy nie zostaną zapłacone odpowiednie podatki, od spadków i od zysków kapitałowych, naliczane są opłaty dodatkowe.

Dobra wiadomość jest taka, że ​​istnieją alternatywy. W Katalonii i Hiszpanii ustawy 15/2009, 5/2012 i 1/2025 wzmacniają stosowanie mediacji i koncyliacji w celu ograniczania konfliktów, podtrzymywania relacji i unikania długotrwałych i kosztownych postępowań sądowych. Notariusz María Armas szacuje, że w przypadku nieuiszczenia odpowiednich podatków, od spadków i od zysków kapitałowych, w ustalonym sześciomiesięcznym terminie i konieczności przedłużenia, naliczona zostanie opłata dodatkowa w wysokości od 5% do 20%.

W momencie sprzedaży należy uiścić drugi podatek od zysków kapitałowych, który obejmuje okres między śmiercią poprzedniego właściciela a sprzedażą przez jego spadkobierców. „Dlatego warto szybko sprzedać nieruchomość, aby obniżyć koszty finansowe” – radzi notariusz.

Prawo pierwszeństwa nabycia przez Radę Miasta

W przypadku Barcelony, jeśli chodzi o budynki, Rada Miasta ma prawo pierwokupu. Ten przepis prawny daje Radzie Miasta Barcelony pierwszeństwo przed osobami trzecimi w zakupie nieruchomości na tych samych oferowanych warunkach ekonomicznych.

Ponadto od 27 czerwca 2025 r. wprowadzono zmianę w podatku od przeniesienia własności aktywów obciążających, zgodnie z którą nabywca budynku w Katalonii, niezależnie od tego, czy jest osobą fizyczną, czy prawną, musi zapłacić podatek w wysokości 20%, a nie jak poprzednio 10%.

CHCĘ SKONSULTOWAĆ SIĘ Z EKSPERTEM Kluczowe kroki w celu sprzedaży budynku w Barcelonie w 2025 roku

Eksperci ds. sprzedaży budynków firmy Renta Corporación szczegółowo opisują kroki, które należy podjąć przy sprzedaży budynku:

1. Przegląd prawny i status rejestracji

Należy zweryfikować własność i współwłasność, a także pełną tożsamość współwłaścicieli i ich prawidłową rejestrację w rejestrze nieruchomości. Ponadto należy zweryfikować, czy przyjęcie i przyznanie spadku zostało sformalizowane aktem notarialnym i prawidłowo zarejestrowane.

W przypadku wykrywania obciążeń i zastawów, konkretne kroki prawne i rejestrowe w sprawach spadkowych są następujące:

• Sformalizowanie przyjęcia spadku przed notariuszem, podział majątku i zapłata odpowiedniego podatku spadkowego.
• Sporządzenie aktu publicznego o podziale majątku pomiędzy spadkobierców, szczegółowo określającego sposób podziału majątku.
• Rejestracja w Rejestrze Nieruchomości w celu aktualizacji prawa własności na nazwisko spadkobierców lub beneficjentów, co umożliwia późniejsze przeniesienie własności.
• Współwłasność może zostać rozwiązana, jeśli spadkobierca chce zachować majątek. W takim przypadku musi on wypłacić odszkodowanie pozostałym współwłaścicielom. Taka procedura oferuje korzyści podatkowe i prawne.

2. Mediacje i porozumienia rodzinne

Mediator jest osobą neutralną i bezstronną, która zapewnia wszystkim stronom możliwość swobodnego wyrażania swoich poglądów w uporządkowanej i pełnej szacunku atmosferze. Jego zadaniem jest łagodzenie napięć, wyjaśnianie nieporozumień i zapewnienie, że różne punkty widzenia zostaną wysłuchane bez konfrontacji.

„Zazwyczaj porozumienia łączą w sobie proporcjonalny podział majątku, rekompensatę finansową i konsensus w sprawie dóbr sentymentalnych. W takich przypadkach sukces jest największy, gdy relacje rodzinne są ważniejsze niż zysk finansowy” – mówi ekspertka mediacji Natàlia Manzana.

W tym kontekście wyróżniają się rozwiązania hybrydowe, takie jak tymczasowa współwłasność, wynajem współdzielony lub sprzedaż etapowa, ponieważ pozwalają zachować wartość aktywów, ułatwiają sprawiedliwy podział i zapobiegają pochopnej sprzedaży.

Renta Corporación, lider w zakresie zakupu budynków w centrach Barcelony i Madrytu, w ciągu 24 godzin analizuje każdą ofertę: budynków mieszkalnych, biur, domów seniora, hoteli, lokali handlowych, magazynów i gruntów przemysłowych.

Renta Corporación, eksperci w tego typu transakcjach sprzedaży budynków, wyjaśniają, że najważniejsze jest wysłuchanie wszystkich stron i wyjaśnienie sytuacji prawnej i finansowej: „Udzielamy jasnych i obiektywnych informacji na temat rejestracji nieruchomości, jej statusu podatkowego i zastawów, a także prawnych opcji postępowania, aby wszyscy uczestnicy mieli pełny i realistyczny obraz” – wyjaśniają.

Renta Corporación wskazuje, że jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia, najczęstszymi rozwiązaniami są dobrowolne zniesienie współwłasności, wspólna sprzedaż majątku osobie trzeciej i podział uzyskanej kwoty według udziałów przypadających każdemu ze spadkobierców.

Ostatecznością jest sądowy podział majątku wspólnego, w którym sędzia występuje o zarządzenie podziału lub licytacji majątku.

3. Profesjonalna wycena

Wycena musi uwzględniać konkretne czynniki, takie jak dokładna lokalizacja w mieście, stan budynku, możliwość przeprowadzenia renowacji lub remontu oraz trendy na rynku nieruchomości w Barcelonie w bieżącym roku.

Przeprowadzenie co najmniej dwóch niezależnych wycen jest niezbędne, aby ustalić docelowy przedział wartości i uniknąć sporów między spadkobiercami o cenę sprzedaży. Manzana zwraca uwagę, że „ustalenie ceny rynkowej odziedziczonej nieruchomości może być wyzwaniem, zwłaszcza gdy istnieje brak zaufania do wycen proponowanych przez którąkolwiek ze stron”.

4. Aspekty podatkowe

Opodatkowanie sprzedaży odziedziczonych budynków w Barcelonie obejmuje kilka podatków, które należy odpowiednio zaplanować:

• Podatek od spadków i darowizn: W Katalonii podatek ten może się znacznie różnić w zależności od stopnia pokrewieństwa i wartości odziedziczonego majątku.
• Podatek od zysków kapitałowych pobierany przez władze miejskie : Rada Miasta Barcelony pobiera ten podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich.
• Podatek dochodowy: Zyski kapitałowe ze sprzedaży będą opodatkowane w zeznaniu podatkowym każdego sprzedawcy, ze szczegółowymi informacjami dotyczącymi odziedziczonych aktywów.

Aby zoptymalizować obciążenie podatkowe związane z tymi transakcjami na etapie początkowym, Renta Corporación wyjaśnia status podatkowy nieruchomości, aby zidentyfikować potencjalne zobowiązania i sposób ich rozliczenia z różnymi organami.

W fazie sprzedaży tłumaczą, że należy przeprowadzić analizę skutków podatkowych różnych opcji, aby wszyscy uczestnicy mieli pełny obraz sytuacji i uniknęli nadmiernego opodatkowania.

5. Formalizacja sprzedaży

Sprzedaż budynku w Barcelonie w 2025 roku będzie możliwa bez konfliktów rodzinnych, jeśli zastosujesz się do jasnych wskazówek, posiadasz dokładne informacje i zasięgniesz odpowiedniej porady specjalisty.

Wsparcie ekspertów gwarantuje, że każdy etap procesu przebiega bezpiecznie pod względem prawnym i fiskalnym, minimalizując ryzyko i maksymalizując szanse na sukces.

Masz budynek w Barcelonie, który chcesz sprzedać?

Renta Corporación doradza i prowadzi Cię krok po kroku przez cały proces. Kliknij tutaj i otrzymaj potrzebne informacje bez zobowiązań.