Połowa mieszkań kupowana jest za gotówkę, mimo rekordowych cen

Nieustanny wzrost cen mieszkań w ciągu ostatniego roku kontrastuje z rzeczywistością ujawnioną w oficjalnych statystykach Stowarzyszenia Notariuszy: połowa wszystkich mieszkań jest kupowana za gotówkę, mimo że ich ceny osiągnęły nowe rekordy, osiągając w maju poziom 1836 euro za metr kwadratowy, co stanowi wzrost o 6,7%. Ta pozorna sprzeczność ma bardzo proste wytłumaczenie: „dostęp do mieszkań staje się coraz bardziej spolaryzowany” – mówi Sergio Nasarre, profesor prawa cywilnego na Uniwersytecie w Urv i kierownik Katedry Mieszkalnictwa UNESCO.

Dla niektórych zakup mieszkania to po prostu wyłożenie pieniędzy na stół. Dotyczy to przede wszystkim wyższej klasy średniej, zarówno mieszkańców, jak i obcokrajowców, spadkobierców i inwestorów, podkreśla Nasarre. Dla innych ani rynek kupna i sprzedaży, ani rynek wynajmu – który również doświadcza gwałtownego wzrostu cen pomimo ograniczeń dochodów w Katalonii i powszechnego niedoboru – nie jest opcją. „Młodzi ludzie i osoby o niższych średnich dochodach są zmuszane do rezygnacji zarówno z tradycyjnego kupowania, jak i wynajmowania, co tylko pogłębia napięcia i nierówności” – dodaje profesor URV.

Pracownik branży hotelarskiej potrzebuje do 25 pełnych pensji za dom w Barcelonie lub Madrycie.

Zakupy za gotówkę osiągnęły najniższy poziom w szczytowym okresie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Według Stowarzyszenia Notariuszy, w tamtym czasie tylko 40% transakcji zostało zrealizowanych bez finansowania hipotecznego. Od tego czasu zakupy za gotówkę wzrosły, osiągając szczyt w 2013 roku, kiedy ceny nieruchomości gwałtownie spadły z powodu kryzysu mieszkaniowego, a dostęp do kredytów stał się trudniejszy. Wtedy też zaczęły spadać. W 2024 roku 47,3% domów zakupionych w Hiszpanii było finansowanych hipoteką, a pozostałe (52,7%) były nabyte w trakcie negocjacji. Najnowsze dane za maj 2025 roku, opublikowane w tym tygodniu, wskazują, że odsetek finansowania rośnie, chociaż zakupy za gotówkę utrzymują się na poziomie bliskim 50%. Dane te pokazują wyższy odsetek zakupów bez kredytu hipotecznego niż w przypadku wpisów do Rejestru Nieruchomości (Independent Property Registry), z którego korzysta INE, ponieważ domy opłacone gotówką nie podlegają prawnie rejestracji, według Stowarzyszenia Notariuszy. W związku z tym zdarzają się przypadki, w których akt sprzedaży nie jest nigdy sporządzany lub jest sporządzany dopiero po transakcji. Jak twierdzą ci specjaliści, ich informacje zapewniają bieżący obraz transakcji, które faktycznie mają miejsce każdego miesiąca.

Wynagrodzenia, zdolność do oszczędzania i wsparcie rodziny mają znaczenie. Analiza UGT opublikowana zaledwie kilka dni temu podkreśla ten aspekt. Pracownicy branży hotelarskiej i handlowej – zawodów, w których duży odsetek stanowią osoby młode, bez wyższego wykształcenia lub migranci – borykają się z poważnymi trudnościami zarówno z zakupem, jak i płaceniem czynszu w najbardziej dotkniętych kryzysem regionach.

Według raportu, pracownik w tej branży potrzebuje ponad 52 lat zarobków netto (przeznaczając na ten cel 40%), aby kupić przeciętny dom. W miastach takich jak Katalonia czy Madryt cena mieszkania o powierzchni 60 m² może przekraczać 300 000 euro, co odpowiada 20–25 pełnym rocznym wynagrodzeniom pracownika branży hotelarskiej. „Tabele wynagrodzeń analizowanych umów, w porównaniu z cenami mieszkań, pokazują, że uzyskanie prawa własności do mieszkania jest niemożliwe” – czytamy w raporcie.

Obecna polityka mieszkaniowa utrudnia osobom o średnich i niskich dochodach nabywanie nieruchomości.

W przypadku czynszu sytuacja jest jeszcze bardziej dramatyczna. W sektorach takich jak hotelarstwo, handel detaliczny i usługi sprzątające, pracownicy często muszą wydawać blisko 100% swojego wynagrodzenia netto na czynsz w miastach takich jak Madryt czy Barcelona. „W najlepszym przypadku próg 40% wynagrodzenia netto, zalecany przez organizacje międzynarodowe, jest znacznie przekroczony” – argumentują. W 195 sytuacjach przeanalizowanych w badaniu, tylko w 15% przypadków czynsz stanowi mniej niż 40% wynagrodzenia netto. „Przy obecnych płacach pracownicy są skutecznie wypychani z rynku mieszkaniowego” – podsumowują.

Dla Sergio Nasarre obecna polityka mieszkaniowa również nie pomaga. „Utrudnia ona osobom o średnich i niskich dochodach nabycie mieszkania, a wynajem również nie wchodzi w grę”. W rezultacie rośnie liczba niepewnych sytuacji, takich jak wynajmowanie pokoi.