Jeden niezadowolony sąsiad wystarczy, by zablokować projekt budowy – jak sprzeciwy prowadzą do niedoborów mieszkań

To, na co wielu deweloperów i architektów narzekało przez lata, zostało teraz potwierdzone przez szeroko zakrojone badanie: sprzeciwy i odwołania budowlane są głównym powodem, dla którego w Szwajcarii buduje się za mało i za wolno. Rezultat: opóźnienia, dodatkowe koszty i rosnące czynsze – a w wielu przypadkach całkowite wstrzymanie projektów.

Badanie zostało zlecone przez Federalny Urząd Rozwoju Przestrzennego i Federalny Urząd Mieszkalnictwa. Wyniki zostały zaprezentowane w Bernie we wtorek. Badanie jest częścią planu działania mającego na celu zwalczanie niedoboru mieszkań, który Rada Federalna uruchomiła po kilku dyskusjach przy okrągłym stole.

Wyniki są jasne. Zdecydowana większość ankietowanych ekspertów ds. budownictwa mieszkaniowego potwierdza, że ​​w praktyce sprzeciwy nie prowadzą do lepszych projektów budowlanych, ale przede wszystkim do opóźnień, wyższych kosztów — i ostatecznie do mniejszej liczby mieszkań.

Około 80 procent ankietowanych ekspertów podaje, że sprzeciwy opóźniają projekty; 70 procent uważa je za wzrost kosztów. A prawie połowa twierdzi, że sprzeciwy doprowadziły do ​​zmniejszenia liczby budów – zarówno pod względem powierzchni mieszkalnej, jak i liczby mieszkań.

Ale to nie wszystko. Ci, którzy spodziewają się przynajmniej pewnej poprawy jakości projektu architektonicznego lub urbanistycznego, będą rozczarowani: tylko dwa procent uważa, że ​​architektura została ulepszona przez sprzeciw. Trzy procent uważa, że ​​poprawiła się atrakcyjność rynkowa.

Zdecydowana większość nie widzi jednak żadnych pozytywnych efektów. Wręcz przeciwnie: wielu deweloperów i architektów zgłasza frustrujące doświadczenie, że sprzeciwy stały się narzędziem strategicznym — nie do ochrony interesów publicznych, ale do potwierdzania prywatnych korzyści.

Badanie opiera się na dwóch głównych źródłach: analizie prawnej opcji składania skarg oraz ankiecie przeprowadzonej wśród około 440 ekspertów – w tym architektów, właścicieli budynków, deweloperów projektów, prawników i przedstawicieli władz publicznych.

Aby zrozumieć pełen zakres problemu, warto przyjrzeć się sytuacji początkowej: deweloper, który spędził lata planując projekt, przygotowując ekspertyzy, przeprowadzając konkursy i ostatecznie otrzymując prawnie wiążącą zgodę, nie może być w żaden sposób spokojny. Możliwość zgłaszania sprzeciwów wobec niepopularnych projektów jest szeroko zdefiniowana w Szwajcarii.

Obecna praktyka sądowa jest kontrowersyjna. Przez dobre dziesięć lat Federalny Sąd Najwyższy przyjmował sprzeciwy, nawet gdy domniemane naruszenie prawa nie dotyczyło osobiście osoby wnoszącej sprzeciw.

Mówiąc prościej: wystarczy, że argument jest w stanie zatrzymać projekt – niezależnie od tego, czy sprzeciwiający się jest faktycznie dotknięty lub ma „chroniony” interes. Jedynym wymogiem jest to, aby sprzeciwiający się mieszkał w pobliżu projektu budowlanego – zwykle w odległości 100 metrów.

Dwa przykładowe przypadki pokazują, co to oznacza w praktyce: Planowana przebudowa starego budynku zostaje zablokowana, ponieważ ktoś jest oburzony kolorem ram okiennych – mimo że nie są one widoczne z jego własnego adresu. Albo ośrodek dla azylantów zostaje zablokowany z powodu tego, że przyszli mieszkańcy będą narażeni na nadmierny hałas uliczny. Jednakże osoba wnosząca sprzeciw jest całkowicie niewrażliwa na hałas. Formalnie takie odwołania są dopuszczalne. Ale to właśnie jest problem.

Joëlle Zimmerli, współautorka badania, mówi wprost: „Zbyt łatwo jest zapobiegać skomplikowanym i kosztownym procedurom w oparciu o wyniki konkursów architektonicznych i zgłaszać wobec nich sprzeciwy”. Efekt blokowania jest szczególnie uderzający w przypadku dużych projektów zagęszczania obszarów miejskich, które byłyby w interesie publicznym. Zimmerli opowiada się za lepszym prawnym umocowaniem interesu publicznego w projektach wysokiej jakości.

Alain Griffel, profesor prawa konstytucyjnego i administracyjnego na Uniwersytecie w Zurychu, od dawna dostrzega potrzebę działania, a w szczególności wzywa do zmiany praktyki sądowej. „Próg nadużycia prawa został osiągnięty” – napisał już w 2022 r. Jego zdaniem głównym problemem jest fakt, że praktycznie każda kwestia kwalifikuje się do sprzeciwu, a nie tylko „interesy godne ochrony”.

Ale co uznaje się za godne ochrony? Teoretycznie chodzi o wpływ osobisty — na przykład poprzez hałas, cienie lub zanieczyszczenie. W praktyce jednak nawet całkowicie abstrakcyjne argumenty, takie jak zastrzeżenia projektowe lub szczegóły formalne, są ważne. I to właśnie otwiera drzwi nadużyciom.

Ci, którzy wnoszą sprzeciw, często otrzymują złotą nagrodę za wycofanie się. Deweloperzy projektów mogą ci o tym powiedzieć: regularnie zdarza się, że skarżący wycofują swoją skargę tylko w zamian za zapłatę dziesiątek tysięcy franków szwajcarskich. Prawo do sprzeciwu staje się zatem lukratywnym modelem biznesowym – aspektem, który jednak jest ledwie krytycznie badany w badaniu.

Jednak badanie wyraźnie pokazuje, jak jednostronnie ryzyko jest obecnie rozłożone. Podczas gdy właściciele budynków zmagają się z opóźnieniami, dodatkowymi kosztami i niepewnością planowania, apelujący nie ponoszą praktycznie żadnego ryzyka. Nie są zobowiązani do wnoszenia wkładu w koszty ani nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody.

Dwie trzecie respondentów domaga się zatem, aby osoby składające nadużycia w apelacjach ponosiły w przyszłości wspólną odpowiedzialność za konsekwencje – na przykład poprzez nakazy zwrotu kosztów lub roszczenia o odszkodowanie.

W części „Rekomendacje” autorzy badania wzywają również do jasnej prawnej definicji nadużycia praw. Ale jak bardzo jest to realistyczne? Alain Griffel pozostaje sceptyczny. „To jest całkowicie naiwne i mało prawdopodobne, aby doprowadziło do czegokolwiek” – ostrzega profesor. Nikt nie żądałby otwarcie pieniędzy w skardze, jednocześnie grożąc opóźnieniem projektu. Zamiast tego formułowaliby fałszywe sprzeciwy, na przykład dotyczące projektu lub ochrony zabytków.

Apelujący i ich prawnicy są zazwyczaj na tyle sprytni, że nadużycia prawie nigdy nie da się jednoznacznie udowodnić. „W związku z tym roszczenia o odszkodowanie również są nietrafione” — mówi Griffel.

Federalne badanie proponuje dalsze reformy. Należy zawęzić legalność odwołań: tylko ci, których to „bezpośrednio i konkretnie” dotyczy, powinni mieć możliwość odwołania.

Nie jest to wcale nowy pomysł, zwłaszcza że Alain Griffel od lat domaga się dokładnie tego. Na podstawie jego publikacji, przewodniczący Rady Państw Andrea Caroni (FDP) złożył wniosek w zeszłym roku („Sprzeciwy powinny być ponownie ograniczone do uzasadnionych interesów”).

Rada Federalna również zamierza zająć się tą kwestią. Stephan Scheidegger, zastępca dyrektora Federalnego Urzędu ds. Rozwoju Przestrzennego, powiedział w Bernie: „Do końca roku złożymy sprawozdania na temat stosownych propozycji parlamentarnych”.

Jednak zmiany w prawie nie będą możliwe najwcześniej za kilka lat. Do tego czasu sytuacja pozostaje taka sama: sprzeciwy można łatwo wnieść – często bez żadnego wpływu. A projekty budowlane, które miałyby stworzyć pilnie potrzebne mieszkania, nadal stoją w miejscu.