Prijzen die blijven stijgen

De prijzen op de Portugese vastgoedmarkt blijven record na record breken en volgens diverse leiders uit de sector die door Nascer do SOL zijn geïnterviewd, zal deze trend zich naar verwachting voortzetten. Ook zal er een grote vraag zijn, zowel naar koop- als huurwoningen.

En dat blijkt ook uit de waarschuwingen van de Bank van Portugal zelf, die onlangs toegaf dat de vraag naar woningkredieten toeneemt. Volgens het bankonderzoek naar de kredietmarkt hebben “het algemene niveau van de rentetarieven, het regelgevings- en belastingstelsel van de huizenmarkt en, in mindere mate, het consumentenvertrouwen bijgedragen aan de toename van de vraag”.

En de cijfers spreken voor zich. In maart stegen de hypotheken voor woningaankopen met 5,4% vergeleken met dezelfde maand in 2024. Daarmee werd "de hoogste jaarlijkse verandering sinds september 2008" geregistreerd, zo blijkt uit de meest recente gegevens van de toezichthouder.

De instelling onder leiding van Mário Centeno zegt ook dat 'de omvang van de hypotheekleningen met 908 miljoen euro is gestegen ten opzichte van februari, en eind maart in totaal 104,4 miljard euro bedroeg. Dit is het hoogste bedrag sinds mei 2014.

“Eind maart waren er 1,96 miljoen hypotheekschuldenaren, 2.476 meer dan de voorgaande maand”, benadrukte hij.

Het is waar dat maatregelen die gericht zijn op de aankoop van een huis door jongeren, de markt een nieuwe impuls hebben gegeven. Dit is het geval voor de overheidsgarantie – de staat kan een persoonlijke garantie verstrekken aan kredietinstellingen om kredieten voor permanente huisvesting voor jongeren tot 35 jaar te kunnen verstrekken – waarbij deze modaliteit al 55% van de nieuwe leningtransacties voor de aankoop van woningen vertegenwoordigt.

Een ‘nieuwigheid’ die ook zal hebben bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen in Portugal. Volgens de laatste gegevens van Imovirtual overschreed de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Lissabon voor het eerst de 600 duizend euro, terwijl op nationaal niveau de gemiddelde verkoopprijs 397 duizend bedroeg, 20% meer dan een jaar geleden en 2% boven de waarde die in maart werd geregistreerd. In de regio Noord bedroeg de gemiddelde verkoopprijs 241.250 euro, een stijging van 14% op jaarbasis en van 4% ten opzichte van de voorgaande maand. Porto bleef het duurste district van de regio, met een gemiddelde waarde van 389.900 euro (+18% in één jaar). Ook Aveiro viel op met een waardestijging van 17% tot 339.675 euro.

Het is wel zo dat deze waarden een financiële inspanning van de koper vergen. Volgens Idealista staat de prijs van een huis met twee slaapkamers in Portugal gelijk aan het totale gezinsinkomen gedurende 15 jaar. “De mediaanprijs van een woning met deze kenmerken bedraagt ​​270.789 euro, wat 15,7 keer het jaarlijkse netto-inkomen van 17.297 euro van een gezin vertegenwoordigt”, benadrukt hij.

Uit een ander onderzoek van Confidencial Imobiliário blijkt dat de huizenprijzen op het Portugese vasteland in het eerste kwartaal met 6,6% zijn gestegen ten opzichte van eind 2024. Dit is de grootste kwartaalstijging sinds 2007. Het onderzoek voegt daaraan toe: "De versnelde prijsstijging weerspiegelt nog steeds de sterke vraagdynamiek, die opnieuw wordt bevestigd in het eerste kwartaal van 2025, een periode waarin naar verwachting 40.750 woningen in het land zullen worden verkocht", en stelt dat "dit volume ervoor zorgt dat er op de markt meer dan 40.000 eenheden worden verkocht, ondanks dat dit 5% onder het niveau van het voorgaande kwartaal ligt. In dat kwartaal werden 43.100 transacties geregistreerd, een piek waarin ook verkopen zijn opgenomen die waren uitgesteld, bijvoorbeeld als gevolg van maatregelen als de staatsgarantie».

En gezien dit scenario concludeert het rapport dat "het eerste kwartaal van 2025 in lijn blijft met het patroon van het vierde kwartaal van 2024 en de jaar-op-jaar groei van de markt van ongeveer 25% handhaaft. Sterker nog, de verkoopramingen voor het eerste kwartaal van 2025 wijzen op een stijging van 28% in het aantal verkochte woningen ten opzichte van hetzelfde kwartaal van het voorgaande jaar."

Hoge huurprijzen

Voor mensen die op zoek zijn naar een huurhuis, zijn de berichten niet bepaald bemoedigend. Portugal is momenteel het vijfde land in de Europese Unie met het hoogste percentage huurders dat in financiële overbelasting verkeert. In 2024 besteedde meer dan 30% van de Portugese gezinnen die een huis huurden meer dan 40% van hun besteedbaar inkomen aan huisvesting, inclusief huur en andere bijkomende kosten.

Een scenario dat door de algemeen secretaris van de huurdersvereniging van Lissabon bij Nascer do SOL werd herkend. "Er is geen gebied dat ontsnapt aan de stijgende huurprijzen. En als er maar één huis te huur is, dan gaat dat naar degene die het meest betaalt. We mogen niet vergeten dat de huizenprijzen onder druk stonden door de gouden visumprogramma's en vooral door niet-vaste bewoners, zowel wat betreft huur als koop", aldus António Machado (zie interview op pagina 34).

António Frias Marques, voorzitter van de nationale vereniging van huiseigenaren, rechtvaardigt deze prijzen met het feit dat de economie bloeit. “Het is op zich al duur”, maar hij wijst elke verantwoordelijkheid van verhuurders af. «Sinds enkele jaren hebben alle overheden de mogelijkheid om de last van deze verantwoordelijkheid over te dragen aan particulieren die een huis of gebouw bezitten en die huizen verhuren. Ze kunnen voor de gek houden wie ze willen, maar we weten heel goed dat het al 20 of 30 jaar geleden is dat de sociale woningen werden gebouwd en dat ook de coöperaties een roemloos einde hebben gekend”, vertelde hij aan onze krant (zie interview op pagina 35).

Maar ondanks dat de markt hoge waarden blijft vertonen (zie infographic), is het aanbod van huurwoningen volgens Idealista met 49% gestegen tussen begin 2025 en dezelfde periode in 2024. Deze stijging kan op twee manieren worden uitgelegd: "Enerzijds voelen eigenaren zich mogelijk meer aangetrokken tot het winstgevend maken van hun eigendommen door ze te verhuren. En aan de andere kant is de vraag naar huurwoningen afgenomen, omdat het kopen van een huis aantrekkelijker is geworden door de daling van de rentetarieven en belastingvoordelen, naast de hoge huurprijzen».

En buiten?

Deze crisis in de vastgoedsector speelt zich niet alleen af ​​in Portugal. Er zijn meerdere landen die met dezelfde problemen kampen en er zijn landen die ervoor kiezen om de controle over buitenlandse kopers te verscherpen. Economen bij de Europese Centrale Bank gaven onlangs toe dat zij verwachten dat de huizenprijzen in de eurozone snel zullen blijven stijgen, omdat de vraag zal herstellen nadat de banken hun rentetarieven hebben verlaagd.

Zij verwachten dan ook dat de huizenprijzen in de eurozone zullen blijven stijgen, omdat het aanbod beperkt is en de vraag gezond. Ze erkennen echter dat deze stijging van de huizenprijzen niet gezond is voor de economische vooruitzichten als geheel.

Spanje is een van de getroffen landen. Burgerbewegingen wijzen daarbij op het ongecontroleerde toerismemodel en de speculatie op de vastgoedmarkt als de schuldigen.

Een crisis die heeft geleid tot een toename van het aantal meldingen van illegale bewoning, en die de laatste tijd enorm is toegenomen. Hierdoor worden huiseigenaren aan handen en voeten gebonden. Ao Nascer do SOL, António Frias Marques, erkent dat deze beweging in Portugal is toegenomen, vooral op de zuidelijke oever van Lissabon. «De gevallen waarvan wij op de hoogte zijn, bevinden zich allemaal aan de zuidoever van de Taag. Dit is het geval in Cacilhas, Charneca da Caparica en omgeving. De politie wil ze identificeren, maar dat lukt niet omdat ze geen identiteitskaart hebben of omdat ze niet eens de deur opendoen", benadrukt hij.

Ook in Berlijn heeft de woningcrisis alarmerende proporties aangenomen en dit heeft ertoe geleid dat inwoners van de Duitse hoofdstad een strategie hebben ontwikkeld, namelijk de directe woningruil tussen huurders. Deze functie is een soort Tinder voor onroerend goed en is gebaseerd op gespecialiseerde websites die huurders koppelen aan geschikte profielen, zodat ze op zoek kunnen naar de juiste match voor een ruil.

Sinds begin april verbiedt Australië buitenlandse investeerders al twee jaar lang huizen te kopen in het land. Deze maatregel is bedoeld als reactie op de stijgende huizenprijzen. Volgens de Australische overheid zal de beperking in maart 2027, wanneer de periode van twee jaar van het verbod afloopt, opnieuw worden geëvalueerd, zodat de uitvoerende macht kan bepalen of deze verlengd moet worden. En er zijn nog veel meer gevallen.