Sneller bouwen: 'Raad van State moet als enige oordelen bij geschillen'

Dat is de meest opvallende conclusie uit het rapport van de commissie Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving (STOER). Die commissie werd eerder door demissionair minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting) in het leven geroepen om regels aan te wijzen die de woningbouw in Nederland moeilijker maken dan nodig is.

Nu nog geldt in de bouwwereld de vuistregel dat de realisatie van nieuwbouwwoningen ongeveer tien jaar tijd kost - van het eerste idee tot de sleuteloverdracht. De meeste tijd wordt gebruikt voor vergunningsaanvragen en bezwaar- en beroepsprocedures.

Kritisch bekijken

Door al die procedures kritisch te bekijken, hoopt minister Keijzer dat het kabinetsdoel van 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar sneller gehaald wordt.

Voor de bouw van een of meer woningen is een omgevingsvergunning nodig die de gemeente afgeeft. Omwonenden kunnen hiertegen bezwaar maken bij de gemeente, waarna ze nog in beroep kunnen gaan bij de bestuursrechter en daarna nog in hoger beroep bij de Raad van State.

Dat laatste gebeurt relatief veel, zegt de commissie. En daarom is het advies om de rechtbank er in de toekomst buiten te laten en gelijk door te gaan naar de Raad van State. Het kan 1 tot 1,5 jaar aan doorlooptijd schelen, zo schat STOER-commissievoorzitter Friso de Zeeuw in.

De Raad van State geeft sinds vorig jaar al voorrang aan woningbouwprojecten, hierdoor is de proceduretijd van tienduizenden woningen verkort, zegt de commissie. De hoogste bestuursrechter heeft bovendien de specifieke kennis in huis om dit soort zaken goed te kunnen beoordelen.

Kosten zaak

Ook het verhogen van de kosten om een beroepsprocedure te starten bij de Raad van State zou kunnen helpen om bouwprocessen minder stroperig te maken. De commissie waarschuwt wel dat de kosten niet zo hoog mogen worden dat een rechtsgang wordt belemmerd.

De commissie adviseert ook om wettelijk vast te leggen dat bij elk nieuwbouwproject minimaal een derde van de woningen in de vrije sector terecht komt. Dit zijn duurdere huur- en koopwoningen. Op dit moment geldt er een wettelijke eis dat tweederde uit betaalbare woningen moet bestaan, maar volgens de commissie zijn er specifiek genoeg vrije sectorwoningen nodig om de marges van projectontwikkelaars op peil te houden.

Verlichting

Vooral in grote steden zou dit verlichting kunnen geven aan bouwbedrijven, omdat hier soms wel 80 procent of meer van een nieuwbouwproject uit betaalbare huur- en koopwoningen moet bestaan.

Het rapport staat verder vol met suggesties om belemmeringen weg te nemen. Zo moeten gemeenten flexibeler kunnen worden bij het beoordelen of bouwgrond verontreinigd is. Ook zou het kabinet subsidie beschikbaar moeten stellen om de verontreinigde grond onder bedrijventerreinen te saneren als daar woningbouw voor in de plaats komt.

Soms zijn de adviezen kleinschalig. Zo is er nu in VvE's nog een tweederde meerderheid nodig om het optoppen van een gebouw goed te keuren. Een gewone meerderheid van de helft plus één volstaat echter ook, vindt de commissie.

Stikstofregels

Provincies moeten wat de commissie betreft ook eenduidige regels opstellen voor intern salderen. Dat is een methode om de stikstofuitstoot van een woningbouwproject te compenseren door elders een landbouwbedrijf uit te kopen. Door de ondergrens van stikstofuitstoot te verhogen, zoals het demissionaire kabinet voorstelt, kan bovendien 95 procent van alle woningbouwprojecten doorgang vinden.

Demissionair minister Keijzer heeft de vele voorstellen van de commissie welwillend in ontvangst genomen, maar nog niet gezegd welke regels ze wil schrappen of welke er overeind blijven. Wanneer dit gebeurt is onduidelijk. De val van het kabinet zal het schrappen van overbodige regels in ieder geval niet bespoedigen.

We hebben er een nieuw probleem bij op de woningmarkt, namelijk de krapte op de arbeidsmarkt. Die krapte zorgt voor extra prijsstijgingen, blijkt uit de RTL Z Huizenindex.