Mag je bouwen op grond die niet in eigendom is? Wat is een bouwrecht?

Volgens ons rechtssysteem geldt dat wie op een stuk grond bouwt, er ook eigenaar van wordt. Het eigendomsrecht van de grond strekt zich immers uit tot de ondergrond en de ruimte erboven, op basis van het beginsel van natrekking ( artikel 934 BW ). Er is echter een belangrijke uitzondering op deze regel: het opstalrecht .

Deze regeling stelt u in staat een gebouw op andermans grond te bouwen en te onderhouden , waarbij u eigenaar wordt van het gebouw zonder de grond zelf te bezitten. Deze oplossing wordt veel gebruikt bij bouwprojecten, openbare ruimten, stedenbouw of in relaties tussen particulieren die een stuk grond willen ontwikkelen zonder deze te verkopen.

Oppervlakterechten zijn een flexibel en voordelig instrument voor het optimaliseren van grondgebruik, omdat ze zowel boven als onder de grond kunnen bouwen. De mogelijkheden die oppervlakterechten bieden, maken effectieve en duurzame oplossingen mogelijk voor het beheer van stedelijke ruimtes.

Wat is het recht van opstal?

Het opstalrecht wordt geregeld in de artikelen 952 en volgende van het Burgerlijk Wetboek.

Volgens artikel 952 kan de eigenaar van een stuk grond:

• een andere persoon het recht verlenen om daarop een gebouw te bouwen en te onderhouden;
• het eigendom van een bestaand gebouw overdragen door het van de grond te scheiden.

In beide gevallen ontstaat er een scheiding tussen het eigendom van de grond en het eigendom van het gebouw , die normaal gesproken samenvallen.

De houder van het recht van opstal wordt eigenaar van het gebouw (ook wel oppervlakte-eigendom genoemd), terwijl de grondeigenaar eigenaar blijft van de grond. Naast bouwen op de grond is het ook mogelijk om ondergronds te bouwen. Denk bijvoorbeeld aan een ondergrondse garage.

Het is ook mogelijk dat het opstalrecht betrekking heeft op de opstand van een reeds bestaand gebouw en dat het opstalrecht enkel betrekking heeft op het bovenste gedeelte van een constructie.

Als we de kenmerken van dit recht bekijken, kunnen we stellen dat het oppervlakterecht een zakelijk genotsrecht is, omdat het de eigenaar directe en onmiddellijke macht over het onroerend goed verleent en tegen iedereen kan worden afgedwongen. Het is ook autonoom en overdraagbaar ; het kan worden toegewezen, geschonken, verhypothekeerd of geërfd, tenzij het contract anders bepaalt.

Hoe wordt het recht van opstal gevestigd?

Het recht van opstal kan op verschillende manieren worden gevestigd:

• op contractbasis;
• door wil;
• door verjaring.

De meest voorkomende vorm van juridisch bindende bouw is via een contract . De grondeigenaar (verschaffer) en de toekomstige ontwikkelaar (onderaannemer) ondertekenen een notariële akte waarin het recht om te bouwen voor een bepaalde of onbepaalde tijd wordt toegekend. De akte moet worden geregistreerd en overgeschreven in het kadaster om tegenstelbaar te zijn aan derden.

Het recht kan worden toegekend door middel van een testament, bijvoorbeeld door het eigendom van een gebouw aan de ene erfgenaam na te laten en het eigendom van het land aan de andere erfgenaam.

In bijzondere gevallen kan het recht van opstal ook worden verkregen door langdurig bezit in de tijd, door verjaring , indien het bezit openbaar, vreedzaam en onafgebroken is gedurende ten minste twintig jaar.

Door de vestiging van dit recht wordt de werking van het hierboven genoemde recht van natrekking opgeschort , op grond waarvan elk werk dat zich boven of onder de grond bevindt, eigendom wordt van de eigenaar van de grond.

Tijdelijk of eeuwigdurend recht op oppervlakte

Het opstalrecht kan voor bepaalde tijd gelden, met een vooraf vastgestelde duur (bijvoorbeeld 30, 50 of 99 jaar) of voor onbepaalde tijd , dat wil zeggen eeuwigdurend .

Tijdelijk recht en uitsterven

Indien het tijdelijk is, vervalt het opstalrecht na afloop van de termijn aan de grondeigenaar, tenzij anders is overeengekomen. In dat geval vervalt het recht van opstal door consolidatie . Het gevolg van de herovering van het eigendomsrecht door de grondeigenaar is dat het natrekkingsbeginsel de geldigheid ervan herstelt.

Er is geen wettelijke minimum- of maximumtermijn vastgesteld . In sommige gevallen, zoals bij bouwplannen voor openbare gebouwen of stedenbouwkundige overeenkomsten, wordt de termijn opgelegd door gemeentelijke verordeningen (meestal tussen 30 en 99 jaar).

Recht op onbepaalde duur

Eeuwigdurende rechten zijn zeldzamer, maar wel mogelijk. In dit geval behoudt de eigenaar van het gebouw het eigendom voor onbepaalde tijd, zelfs als het op andermans grond is gebouwd. Dit is een typische oplossing voor langlopende bouwprojecten of openbare concessies.

Het recht van opstal vervalt , net als elk zakelijk recht op andermans eigendom, na twintig jaar van niet-gebruik . Maar zodra de eigenaar van de opstal heeft gebouwd, vervalt de verjaringstermijn. Indien het gebouw wordt vernietigd, heeft de eigenaar van de opstal het recht om te herbouwen, en de termijn van twintig jaar begint opnieuw vanaf het moment dat het gebouw is vernietigd.

Andere gevallen van uitsterven

Naast het verstrijken van de termijn vervalt het recht op opstal door:

• bodemverval;
• vrijwillige afstand door de oppervlaktegebruiker;
• andere oorzaken voorzien door de titel waaronder het is opgericht.

Hoeveel kost het oppervlakterecht?

De kosten variëren afhankelijk van verschillende factoren :

• grondwaarde,
• duur van het recht, de
• stedenbouwkundige bestemming (residentieel, commercieel, industrieel).

Verder moet u rekening houden met de kosten van de notariële akte en het transcriptieproces, de registratie-, hypotheek- en kadasterbelastingen (over het algemeen lager dan bij volledig eigendom) en de kosten voor een eventuele bouwvergunning .

De functie van de notaris

De notaris speelt een cruciale rol bij het vestigen van een opstalrecht. Voor het opstellen van de oprichtingsakte is specifieke juridische expertise vereist.

De notaris zorgt niet alleen voor het opstellen van het contract, maar ook voor het inschrijven van de akte in de openbare registers.

Wat zijn de voordelen?

Het recht van opstal biedt voordelen voor zowel de grondeigenaar als de projectontwikkelaar.

De grondeigenaar behoudt het eigendom van de grond , zonder deze te hoeven verkopen, verkrijgt een economisch inkomen en kan het gebouw aan het einde van de looptijd terugkopen, vaak zonder kosten.

De projectontwikkelaar kan daarentegen bouwen zonder de grond te kopen , waardoor hij een aanzienlijk deel van de investering bespaart. Hij verkrijgt voor de duur van het recht het volledige eigendom van het gebouw en kan het gebouw los van de grond verkopen of verhypothekeren.