Sono un esperto immobiliare... Rob Dix parla di prezzi delle case, tassi dei mutui, consigli per gli acquisti e del suo miglior investimento di sempre

Il mercato immobiliare è uno degli argomenti di conversazione preferiti dagli inglesi. Quasi tutti hanno un'opinione su dove si stanno dirigendo i prezzi delle case , sulla prossima meta immobiliare o su dove le case dovrebbero - e non dovrebbero - essere costruite.

Ma per avere una vera idea di cosa stia guidando il mercato, vale la pena ascoltare le persone che vivono e respirano il settore immobiliare giorno dopo giorno.

In questa serie, ogni mese mettiamo alla prova un esperto.

Vogliamo conoscere la loro opinione su tutti gli argomenti scottanti menzionati sopra, nonché sui tassi dei mutui , sugli acquisti a scopo di locazione e sull'edilizia abitativa.

Li interrogheremo perfino sul loro mutuo e sui loro migliori e peggiori investimenti fino ad oggi.

Questo mese abbiamo parlato con Rob Dix, co-fondatore di Property Hub, una società di ricerca di immobili da acquistare a fini di locazione che ogni anno conclude accordi immobiliari per oltre 100 milioni di sterline per i suoi clienti.

Rob è anche co-conduttore di The Property Podcast e autore di bestseller, tra cui due bestseller del Sunday Times: "Sette miti sul denaro" e "Il prezzo del denaro".

È anche un investitore di portafoglio che investe in immobili da affittare, avendo acquistato il suo primo immobile da affittare più di dieci anni fa.

L'anno scorso abbiamo intervistato Rob per scoprire perché lui e la sua famiglia preferiscono affittare la proprietà in cui vivono piuttosto che acquistarla.

Penso che i prezzi delle case aumenteranno al massimo del 2 per cento in media, proseguendo la tendenza degli ultimi due anni in cui i prezzi sono leggermente scesi in termini di inflazione corretta.

Continueremo a vedere grandi differenze regionali, con una crescita maggiore al nord e proprietà più piccole e meno costose che avranno performance migliori rispetto a quelle più grandi e costose.

Lo scenario più probabile è che i prezzi degli immobili continuino a salire allo stesso ritmo dell'inflazione , o un po' più velocemente, come hanno fatto storicamente nel lungo periodo.

Ad un certo punto nei prossimi dieci anni probabilmente assisteremo a un boom e a un crollo, come spesso accade, ma è impossibile prevederne i tempi.

Potrebbe sembrare poco entusiasmante, ma se si ricorre a un mutuo per fissare il debito, una crescita costante legata all'inflazione può portare a ottimi risultati nell'arco di un decennio.

Immagino che i tassi dei mutui per l'acquisto di immobili a scopo di locazione si stabilizzeranno intorno al 4%, forse circa mezzo punto percentuale in meno rispetto ad ora.

Vivendo a Londra, affittare risulta effettivamente più economico che acquistare una casa.

Ma opterei comunque per l'affitto perché non so dove o in quale dimensione della proprietà vorrei vivere tra cinque anni.

Acquistarlo comporterebbe costi di bollo così ingenti che non avrebbe alcun senso.

Affittare non è uno spreco di soldi più di quanto lo sia pagare gli interessi del mutuo, a patto che si investa anche in beni patrimoniali.

Io uso sempre prestiti con solo interessi perché, controintuitivamente, sono più sicuri: la rata mensile è più bassa, il che mantiene basse le spese se capita un periodo in cui l'affitto non arriva. C'è sempre il rischio di pagare troppo.

Io fisso sempre un orizzonte temporale di cinque anni per ridurre le commissioni e avere maggiore certezza e consiglierei di investire più a breve termine solo se si prevede di ritirare il capitale dal proprio portafoglio.

A mio parere, la mancanza di edilizia popolare fa eccessivo affidamento sul settore degli affitti privati ​​e impedisce alle persone più bisognose di sostegno di avere la sicurezza di cui hanno bisogno. I cosiddetti alloggi a prezzi accessibili sono una trappola che non risolve il problema.

No, perché nessun governo, nella storia vivente, ha mai raggiunto il suo obiettivo di costruire case.

Con così pochi alloggi popolari costruiti, non è qualcosa su cui il governo ha realisticamente il controllo.

Per saperne di più

I prezzi delle case prima o poi raggiungono sempre un limite massimo di accessibilità economica, oltre il quale gli acquirenti non possono permettersi di pagare di più in base al loro reddito. Quindi, se non riusciremo a vedere una crescita della produttività e quindi una crescita salariale, i prezzi delle case continueranno a essere frenati.

Ma l'unica cosa che mi viene in mente e che potrebbe avere un impatto significativo sui prezzi delle case sarebbero delle restrizioni molto più severe sui prestiti ipotecari, cosa che non sembra probabile.

Sebbene non siano stati molto popolari tra gli investitori, comprendo il senso delle mosse intraprese nell'ultimo decennio per frenare il settore degli acquisti a scopo di locazione e professionalizzarlo.

Tuttavia, prevedo che i proprietari immobiliari continueranno a essere presi di mira in modo sproporzionato perché il rischio politico nel farlo è minimo.

Naturalmente esiste una minoranza di proprietari incompetenti e persino criminali, ma nella maggior parte dei casi le regole per impedirlo esistono, solo che vengono applicate male.

È un buon investimento se lo si considera a lungo termine e si ricorre a un mutuo.

Rispetto a qualsiasi altro tipo di investimento, puoi acquistare una quantità tre volte maggiore utilizzando un debito destinato a ridursi grazie all'inflazione.

Si ha anche un flusso di reddito da locazione che tende ad aumentare in linea con l'inflazione e la mancanza di volatilità significa che si tratta di un investimento con cui alcune persone si sentono più a loro agio rispetto al mercato azionario.

Potrebbe trattarsi di qualsiasi città o località molto frequentata dai pendolari del Nord Ovest.

È la regione che ha ottenuto i risultati migliori e si prevede che continuerà a farlo anche nei prossimi cinque anni.

È anche un'area in cui c'è margine per un aumento dei prezzi e anche la crescita degli affitti è sostenuta.

Il Sud-Est, fuori Londra. L'accessibilità economica è così limitata che non c'è spazio per un aumento significativo dei prezzi, e i rendimenti sono bassi.

Londra sarà sempre una scommessa sicura a lungo termine, ma con il Regno Unito che sta diventando meno popolare a livello internazionale e con i costi di bollo estremamente elevati che potenzialmente aggiungono centinaia di migliaia di sterline al prezzo di acquisto di una proprietà di lusso a Londra, non credo che avrà una forte ripresa.

La maggior parte delle iniziative pensate per aiutare chi acquista casa per la prima volta servono solo ad aumentare i prezzi delle case, quindi non ripristinerei nulla di simile a Help to Buy.

Sarei più propenso a introdurre una politica che esenta dalle tasse, ad esempio, i primi 100.000 £ di guadagni di una vita, rendendo più facile per le persone all'inizio della loro carriera risparmiare, che si tratti di una casa o di altro.

Molti venditori cercano la certezza piuttosto che il prezzo più alto, quindi assicurati di avere un'offerta di mutuo pronta, un avvocato in servizio e di poter dimostrare di essere organizzato e pronto a procedere.

Quindi, se la tua offerta viene rifiutata, continua a contattare il cliente perché un terzo delle transazioni finisce per fallire.

Avere genitori benestanti. O, più seriamente, non avere fretta se non sei sicuro di voler rimanere lì per almeno cinque anni.

Sebbene si abbia la percezione che i prezzi delle case siano sempre alle stelle, non credo che ci sarà una rapida crescita nel prossimo futuro.

I costi di transazione sono esorbitanti e si ha diritto ai benefici del bollo per i nuovi acquirenti solo una volta.

Fai una ricerca online per scoprire quanto pensi che valga la pena e non lasciare che gli agenti immobiliari ti promuovano qualcosa di irrealizzabile.

I dati dimostrano che una volta che un bene è stato valutato male e resta sul mercato, è molto meno probabile che venga venduto.

Una casa a Nottingham che ho acquistato a maggio 2020, al culmine del panico dovuto al Covid, quando il mercato era di fatto bloccato.

Grazie a questo sono riuscito ad acquistarla a un prezzo molto conveniente, da allora ho avuto gli stessi inquilini e per mesi mi sono dimenticato di possederla.

Ho trovato un buon affare per le case a Hull, ma non si trovano nella zona più ambita, quindi i prezzi sono rimasti stabili rispetto alle zone più vantaggiose.

Inoltre, gli affitti sono così bassi che una piccola riparazione può vanificare mesi di profitti.

La risposta è molto specifica per il mio obiettivo personale di generare ricchezza nel lungo termine e non sarà adatta a tutti.

Ma, noiosamente, usavo un mutuo per acquistare una modesta casa di famiglia in una zona di qualità nelle Midlands o nel Nord, fissavo l'affitto leggermente al di sotto dei prezzi di mercato, così da avere una vasta gamma di candidati tra cui scegliere, e poi lasciavo la cosa lì, in silenzio, per anni e anni.