Il mercato immobiliare residenziale sta rallentando. Dove sono tutti gli acquirenti?

Il crollo del mercato immobiliare condominiale nelle principali città canadesi non accenna a placarsi. Gli esperti affermano che il mercato ha subito notevoli cambiamenti negli ultimi mesi, con un'offerta in forte aumento e una domanda in calo.

"Siamo praticamente in recessione nel mercato immobiliare condominiale", ha affermato Robert Kavcic, economista senior della Bank of Montreal.

La flessione è concentrata a Toronto e in tutto il sud dell'Ontario, e in misura minore a Vancouver, ha spiegato. Altri mercati, come Edmonton e Montreal, stanno reggendo meglio per ora.

"Probabilmente continueremo a vivere in questo ambiente soft per un paio d'anni", ha affermato.

Le vendite di appartamenti nella Greater Toronto Area sono crollate ad aprile, con un calo del 30% su base annua, secondo il Toronto Regional Real Estate Board . Il prezzo medio di 678.048 dollari è sceso del 6,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, ed è in calo del 16,5% rispetto al picco di mercato del 2022.

A Londra e Barrie il calo dei prezzi è stato ancora più marcato.

A Vancouver, le vendite di appartamenti sono diminuite del 20% ad aprile rispetto al 2024, secondo Greater Vancouver Realtors . Il prezzo di riferimento era di 762.800 dollari, con un calo dell'1,8% su base annua e del 9% negli ultimi tre anni.

Potrebbe esserci una maggiore pressione in serbo per il settore, sebbene alcuni mercati potrebbero essere colpiti più duramente di altri. Gli economisti di TD Bank prevedono che i prezzi scenderanno probabilmente di un ulteriore 10% nel mercato dell'usato di appartamenti nella GTA quest'anno.

Offerta in forte crescita

L'agente immobiliare Sean Miller ha dichiarato che a Toronto gli appartamenti invenduti si stanno accumulando. Unità che un tempo si sarebbero vendute in pochi giorni, ora potrebbero richiedere settimane.

"Abbiamo sette mesi di scorte, il che è assurdo, e non abbiamo acquirenti in grado di assorbirle", ha detto. "Non vedevamo così tante scorte da 20 anni."

Con così tante proprietà tra cui scegliere, Miller ha affermato che gli acquirenti sono alla ricerca di affari e possono prendersi il tempo necessario per fare un giro. I venditori devono rivedere le proprie aspettative e non possono più sostenere i prezzi elevati del mercato surriscaldato di qualche anno fa.

"Se sei un venditore e non hai qualcosa di eccezionale, la situazione è complicata e devi essere realista", ha affermato.

Anche un'ondata record di nuovi appartamenti in costruzione sta contribuendo all'offerta. Nella sola Greater Toronto Hamilton Area, lo scorso anno sono state completate 29.800 unità, secondo Urbanation , e altre saranno disponibili nel 2025.

"Quello che stiamo vedendo ora, con tutta questa offerta che si sta completando, è in realtà un riflesso delle condizioni della domanda che esistevano due o tre anni fa", ha detto Kavcic. "Queste non esistono più."

Secondo le previsioni della società immobiliare Rennie & Associates, entro la fine dell'anno il numero di unità abitative di nuova costruzione e invendute nella regione di Vancouver aumenterà del 60 per cento.

Steve Saretsky, agente immobiliare della Oakland Realty di Vancouver, afferma che in zone come Surrey e Burnaby c'è un mare di inventario.

"È lì che si sono verificati molti investimenti e speculazioni, si è verificata una forte crescita dei prezzi e ora c'è solo gente che cerca di uscire."

Domanda in diminuzione

Gli esperti definiscono il mercato dei condomini un mercato favorevole agli acquirenti: il problema è che molti acquirenti sono scomparsi.

Chi acquista una casa per la prima volta e aspetta l'occasione per entrare nel mercato, trova ancora prezzi fuori dalla sua portata.

"L'accessibilità economica è leggermente migliorata, ma per la stragrande maggioranza delle persone che vivono qui è ancora molto cara", ha affermato Saretsky.

Sono noti come utenti finali o proprietari occupanti, e cercano appartamenti in vendita in cui vivere. Molti affermano che le dimensioni e la disposizione delle unità disponibili lasciano molto a desiderare. Gli appartamenti a Toronto, con una superficie media di 60 metri quadrati, sono spesso definiti "scatole da scarpe nel cielo".

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Kavcic ha affermato che lo squilibrio è il risultato di quella che per i costruttori era la strada più semplice ed economica: realizzare progetti con molte piccole unità, preferite dagli investitori poiché volevano solo affittarle o rivenderle rapidamente.

"Ciò di cui abbiamo bisogno dal punto di vista demografico sono unità più grandi, con due o tre camere da letto e, in molti casi, anche un giardino sul retro", ha affermato.

Per anni, gli investitori sono stati tra i maggiori acquirenti di appartamenti in costruzione, attratti dai tassi di interesse estremamente bassi e dalla certezza di un flusso costante di affittuari.

Ora, con i governi federali che impongono limiti all'immigrazione, la crescita demografica sta rallentando rapidamente. In combinazione con un numero storicamente elevato di unità abitative in affitto appositamente costruite, gli affitti in molte città stanno diminuendo dopo anni di forti aumenti.

Secondo Rentals.ca , l'affitto medio richiesto per un appartamento con una camera da letto a Toronto è sceso di quasi il sei per cento ad aprile su base annua, mentre a Vancouver è sceso di oltre il quattro per cento.

Questa è una buona notizia per gli affittuari. Ma per gli investitori, i tassi di interesse sono molto più alti e il costo di locazione dell'immobile è meno allettante.

"In questo momento gli investitori sono praticamente scomparsi dal mercato perché, anziché aspettarsi aumenti di prezzo, devono guardare a cose come il flusso di cassa... semplicemente non ha senso con costi di prestito del quattro per cento", ha affermato Kavcic.

Migliaia di investitori subiscono anche perdite ingenti, poiché gli appartamenti acquistati in prevendita qualche anno fa valgono meno del loro valore originale. Saretsky ha affermato che a Vancouver ci sono progetti che in prevendita venivano venduti a 2.500 dollari al piede quadrato, ma le valutazioni ora arrivano a 1.900 dollari al piede quadrato.

"Una schiera di investitori rimarrà segnata a lungo. Diranno: 'Sai cosa? Non comprerò mai più un appartamento per investimento'", ha detto. "Probabilmente è una scelta salutare a lungo termine. Si ottiene un piccolo riequilibrio e si attraggono più utenti finali sul mercato."

Miller, l'agente immobiliare, ha affermato che le unità abitative a buon prezzo con planimetrie abitabili si stanno ancora vendendo. Ma la guerra commerciale con gli Stati Uniti sta costringendo molti acquirenti a rimandare gli acquisti più consistenti, a causa dell'aumento della disoccupazione e del calo della fiducia dei consumatori.

"Una piccola riduzione dei tassi di interesse a giugno potrebbe migliorare un po' la situazione, ma poi qualcos'altro potrebbe far cambiare idea", ha affermato Miller.

"Stiamo attraversando un periodo di incertezza in cui dobbiamo cercare di superare la situazione."