Siamo tentati di acquistare un appartamento sopra un ufficio postale, ma sarà un problema per il mutuo o sarà difficile da vendere in futuro?
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Io e mio marito abbiamo trovato un appartamento che ci piace molto. Sembra avere un rapporto qualità-prezzo ragionevole rispetto ad altre case in zona.
Tuttavia, abbiamo una preoccupazione importante... l'appartamento si trova sopra un ufficio postale, ed è forse per questo che il suo prezzo è un po' più ragionevole rispetto ad altre proprietà nella zona.
L'appartamento è in locazione con una durata di 188 anni e le spese condominiali ammontano a £ 1.000 all'anno.
Ma dovremmo stare alla larga, visto che l'immobile si trova sopra uno spazio commerciale? Temiamo che un ufficio postale possa trasformarsi in qualcos'altro in futuro, come un ristorante o un locale da asporto, il che potrebbe essere ancora più dispendioso e presentare un rischio di incendio?
Sarà anche possibile ottenere un mutuo e potrebbe essere difficile venderlo in futuro?
Un nostro lettore ha trovato un appartamento che gli piace molto, ma è preoccupato perché si trova sopra un ufficio postale (immagine di repertorio)
Ed Magnus di This is Money risponde: Quando si tratta di acquistare una casa, spesso la sfida più grande è il compromesso: è probabile che ci sia sempre qualcosa che trattiene gli acquirenti.
Il cervello umano è programmato per individuare minacce e perfino coloro che hanno trovato la casa perfetta probabilmente passeranno molto tempo a riflettere sulle potenziali insidie.
Ma è fantastico che tu abbia trovato una proprietà che piace molto sia a te che a tuo marito e che ritenete abbia un valore ragionevole per la zona: questa è la parte più difficile da realizzare.
Un contratto di locazione di 188 anni è sufficientemente lungo da non destare preoccupazioni e le spese condominiali sono relativamente basse, il che è un aspetto positivo, anche se è necessario scoprire a cosa servono le spese condominiali e se possono essere aumentate, e se tale aumento ha un limite massimo.
Secondo un'analisi dell'agenzia immobiliare Hamptons, nel 2024 le spese condominiali medie annuali per un appartamento in Inghilterra e Galles erano pari a £ 2.300, quindi è giusto dire che si tratta di un valore ben al di sotto della norma.
Hai ragione a mettere in dubbio la posizione dell'appartamento sopra uno spazio commerciale, dato che questo potrebbe avere un impatto sulla possibilità di ottenere un mutuo e di vendere in futuro.
Dato che si tratta di un ufficio postale, varrebbe la pena di controllare gli orari di apertura e magari dedicare un po' di tempo a vedere quanto è affollato durante il giorno, se questo ti preoccupa.
Nella sua forma attuale, un ufficio postale sotto l'appartamento non dovrebbe causare problemi sul fronte del mutuo, ma come dici, c'è il potenziale per trasformarlo in qualcos'altro in futuro.
Per una consulenza specialistica abbiamo parlato con Luke Thorne , direttore associato presso la società di intermediazione immobiliare SPF Private Clients, e Amy Reynolds , responsabile delle vendite presso l'agenzia immobiliare Antony Roberts di Richmond.
Luke Thorne risponde: Sebbene la maggior parte dei creditori prenda in considerazione la possibilità di concedere un prestito a qualcuno che acquista un appartamento sopra una sede commerciale, come un ufficio postale, questa possibilità è sempre soggetta a una revisione specifica da parte del perito della banca.
Alcuni istituti di credito limitano il prestito al valore disponibile quando un appartamento è situato sopra locali commerciali, quindi questo potrebbe significare che a qualsiasi potenziale acquirente verrà richiesto un deposito più elevato.
Particolarmente importante è il tipo di attività commerciale e qualsiasi fattore che potrebbe compromettere la vendibilità, come rumore, odori e orari di apertura prolungati, che potrebbero ad esempio essere associati a un bar, un ristorante o un fast food, sarà probabilmente trattato con maggiore cautela dal prestatore.
Avere 188 anni rimanenti di contratto di locazione va bene. La durata del contratto diventa un problema maggiore quando l'istituto di credito vede solo 85 anni rimanenti al momento della stipula del mutuo.
Una volta raggiunta questa cifra, l'interesse dei creditori diminuisce e le opzioni disponibili diminuiscono.
Sebbene non siamo a conoscenza del valore dell'immobile né delle condizioni del contratto di locazione, 1.000 £ di spese condominiali non sembrano essere troppo onerose.
Tuttavia, questo aspetto verrà nuovamente commentato dal perito e il creditore integrerà nella sua decisione di prestito tutti i commenti fatti che potrebbero influenzare la futura commerciabilità dell'immobile.
Il mutuatario dovrebbe inoltre chiedere se a questa proprietà è applicabile un canone fondiario.
In tal caso, è opportuno accertare i dettagli relativi al valore e al periodo di revisione, poiché anche questo potrebbe avere un impatto sulle opzioni di prestito a disposizione dell'acquirente.
Luke Thorne, direttore associato presso il broker di mutui SPF Private Clients
Amy Reynolds risponde: Hai assolutamente ragione a porre questa domanda: gli appartamenti sopra locali commerciali tendono ad avere prezzi più competitivi e gli acquirenti spesso si chiedono il perché.
La risposta è che può essere più difficile ottenere un mutuo e questo influisce sul pubblico a cui possiamo vendere.
Tuttavia, gli uffici postali sono generalmente considerati più favorevolmente dagli istituti di credito rispetto, ad esempio, a un locale da asporto o a un pub: sono considerati a basso impatto in termini di rumore, odori e traffico pedonale.
Le preoccupazioni su come potrebbe trasformarsi l'unità sottostante in futuro sono fondate. Esistono delle regole in merito al cambio di destinazione d'uso, ma queste regole cambiano nel tempo.
Vendiamo molti immobili commerciali e ne venderemmo molti di più se i creditori avessero una visione diversa del rischio.
A patto che sia un edificio ben gestito, con un prezzo ragionevole e in una buona zona, ci sarà sempre mercato. L'importante è andarci con gli occhi aperti, cosa che chiaramente stai facendo.
Amy Reynolds, responsabile delle vendite presso l'agenzia immobiliare Antony Roberts di Richmond
Ed Magnus di This is Money risponde: Ci si aspetterebbe che la filiale dell'ufficio postale sotto questo appartamento continuasse a esistere ancora per molto tempo.
L'ufficio postale ha affermato di impegnarsi a mantenere l'attuale numero di filiali postali.
Detto questo, non c'è mai nulla di certo e, a novembre dell'anno scorso, l'ufficio postale ha confermato che eliminerà 115 filiali dalla sua rete di 11.500 punti vendita .
Qualsiasi futuro cambio di destinazione d'uso richiederà probabilmente un permesso di costruzione da parte dell'autorità locale affinché qualcuno possa cambiare la destinazione d'uso da ufficio postale a ristorante o locale da asporto.
Un ufficio postale rientra nella categoria di immobili commerciali di Classe A1. Ristoranti e bar rientrano nella categoria A3, mentre i ristoranti di cibo caldo da asporto rientrano nella categoria A5.
Tuttavia, grazie a una recente modifica delle norme governative sulle categorie commerciali, il passaggio da una classe A1 a una classe A3 potrebbe in alcuni casi essere considerato un diritto di sviluppo consentito, il che potrebbe facilitare l'attuazione di tale particolare cambiamento.
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Anche i proprietari di immobili in affitto dovrebbero agire il prima possibile.
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