La casa que compré está infestada de ratas: ¿puedo tomar medidas contra el vendedor?
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Compré una casa nueva hace unos meses y hace poco oí un ruido en el desván. Al inspeccionarlo, vi excrementos de rata.
Pregunté a mis vecinos si habían oído o visto algo relacionado con esto, lo cual no hicieron.
Sin embargo, alguien dijo que un ocupante anterior de mi casa había hecho una pregunta similar a la mía.
Durante la venta nunca pregunté nada al vendedor respecto a las alimañas.
Nunca lo mencionaron en el formulario TA6 y no apareció en el estudio de la propiedad .
¿Puedo reclamar al anterior propietario una indemnización por los gastos incurridos para solucionar este problema, o es una cuestión de responsabilidad del comprador? Si puedo reclamar, ¿cuál sería el procedimiento?
Manada de ratas: La nueva casa de un lector de This is Money está infestada de ratas
Jane Denton, de This is Money, responde: Las estimaciones sobre el número de ratas en Gran Bretaña varían, pero es seguro decir que hay millones de ellas.
Las ratas pardas son comunes y suelen encontrarse en casas, jardines y zonas urbanas. Pueden medir entre 15 y 27 centímetros, con colas casi igual de largas.
Los roedores son reproductores prolíficos y, según la RSPCA, pueden tener entre 15 y 100 crías al año. Las ratas pardas se reproducen durante todo el año.
Los vendedores están obligados legalmente a proporcionar información precisa sobre su propiedad a los compradores.
Documentos como el formulario TA6 son completados por el vendedor y están diseñados para brindar al comprador información importante sobre la propiedad.
Si el vendedor proporciona información incorrecta o incompleta, el comprador podrá, en algunos casos, reclamar una indemnización al vendedor o, si es en una etapa anterior, negarse a completar la compra.
Al completar el formulario TA6, no se espera que los vendedores tengan conocimientos legales o técnicos, o conocimiento de cosas que sucedieron antes de que fueran dueños de la propiedad.
Ha dicho que el vendedor no mencionó la presencia de ratas durante el proceso de compraventa, pero ahora las ha encontrado en su ático. No realizó averiguaciones previas al contrato sobre la presencia de alimañas en la propiedad.
No está claro si el vendedor sabía o no sobre las ratas, y esa distinción es significativa.
He preguntado a dos abogados su opinión sobre si usted está o no en condiciones de emprender acciones contra el vendedor.
James Naylor, socio de Naylor Solicitors, dice: El descubrimiento de excrementos en una propiedad recién comprada es preocupante.
Pero ¿da lugar a una demanda legal el descubrimiento de plagas tras la finalización del proyecto? Una reciente decisión del Tribunal Superior ofrece algunas pistas.
El descubrimiento de plagas en una casa nueva no siempre puede dar lugar a una demanda legal, afirmó James Naylor.
En un caso de 2025, los compradores de una mansión de 32,5 millones de libras en Notting Hill pensaron que estaban adquiriendo un palacio en lugar del paraíso de un lepidopterista.
Una vez finalizado el trabajo, descubrieron una plaga de polillas.
Sospechando que el vendedor había ocultado el problema bajo la alfombra, los compradores examinaron atentamente las respuestas del vendedor a las consultas previas al contrato.
El vendedor había declarado expresamente que no había problemas con plagas.
Por lo tanto, el tribunal decidió que los compradores tenían derecho a confiar en las declaraciones del vendedor y determinó que este había tergiversado hechos sustanciales. En consecuencia, los compradores tenían derecho a rescindir el contrato.
Si bien los hechos del caso de la infestación de polillas son superficialmente similares, existen distinciones importantes.
En el caso de las polillas, los compradores hicieron consultas directas y específicas sobre las plagas y se descubrió que las respuestas del vendedor eran falsas teniendo en cuenta su conocimiento real.
En el presente escenario, no se realizó ninguna consulta específica con respecto a las alimañas y no hay evidencia de que las respuestas del vendedor al formulario de información de la propiedad TA6 fueran falsas.
Además, en el caso de las polillas, la decisión del tribunal se basó en el conocimiento real del vendedor de una infestación grave y la naturaleza falsa de sus respuestas a las preguntas precontractuales.
En el presente asunto, no hay evidencia de que el vendedor estuviera al tanto de la existencia de un problema de ratas o de que hubiera respondido falsamente.
Si se hubiera hecho una pregunta directa sobre alimañas y el vendedor hubiera negado tener conocimiento, a pesar de estar al tanto, podría haberse presentado una demanda por tergiversación, incluso si la infestación no hubiera sido fácilmente evidente.
Además, en el escenario actual, el estudio previo a la compra no identificó ninguna evidencia de plagas y no hay indicios de fallas por parte del inspector.
El recuerdo del vecino de un problema histórico es, en el mejor de los casos, un rumor y no constituye necesariamente evidencia de un problema actual o del conocimiento del vendedor.
El caso de las polillas sirve como recordatorio de que, si bien los tribunales no tolerarán respuestas falsas o engañosas, en particular cuando el vendedor es consciente de un problema, en ausencia de una investigación específica y evidencia de declaraciones falsas (como en los presentes hechos), el principio de "cuidado con el comprador" puede de hecho prevalecer.
Y, a menos que surjan más pruebas del conocimiento y la deshonestidad del vendedor, es poco probable que un reclamo de costos tenga fundamento.
Manjinder Kaur Atwal, director de derecho inmobiliario en Duncan Lewis Solicitors, dice: Desafortunadamente, su situación es una en la que se encuentran muchos compradores: descubrir un problema desagradable con una propiedad solo después de la finalización, sin un recurso evidente.
En términos legales, el principio de "caveat emptor" (o "el comprador debe tener cuidado") se aplica a la mayoría de las compras de propiedades residenciales en Inglaterra y Gales. Generalmente, recae en el comprador la responsabilidad de investigar el estado de la propiedad antes de firmar la compra.
Sin embargo, este no es el final de la historia. Hay varios ángulos que explorar según los hechos de su caso.
El formulario de información de propiedad TA6, completado por el vendedor, hace preguntas sobre la condición de la propiedad, incluida la existencia de plagas o infestaciones.
Manjinder Kaur Atwal dice que la clave del éxito aquí es proporcionar evidencia sólida de que el vendedor ocultó a sabiendas un problema de plagas.
Si el vendedor respondió "no" a esta pregunta y sabía que había o había habido un problema de roedores en el desván, esto podría considerarse una declaración errónea.
Para presentar un reclamo, deberá demostrar que el vendedor sabía sobre una plaga de roedores y no lo reveló intencionalmente, que confió en su engaño al decidir comprar la propiedad y que sufrió una pérdida financiera, como los costos de control de plagas o el valor de la propiedad.
La dificultad radica en demostrar qué sabía el vendedor y cuándo. Los vecinos podrían recordar si algún ocupante anterior mencionó el problema y ayudar a determinar si el problema es de larga data, aunque no necesariamente demostraría que el vendedor más reciente lo sabía.
Si no se mencionaron señales de plagas en el peritaje, sería improbable que pudiera reclamar al perito, a menos que las señales fueran tan obvias que un profesional competente debería haberlas detectado. Obviamente, los roedores pueden entrar en una propiedad después de la venta, por lo que el momento oportuno es crucial.
Para presentar un reclamo por tergiversación, es mejor comenzar escribiendo una carta formal antes de actuar al vendedor describiendo su queja y cualquier pérdida.
Entonces es posible que desee solicitar una divulgación previa a la acción solicitando información relevante, como facturas o comunicaciones de control de plagas.
Si el vendedor niega conocimiento o responsabilidad, usted podría presentar un reclamo en el tribunal de reclamos menores, en el Tribunal del Condado o en el Tribunal Superior por sumas más altas.
La clave del éxito aquí es proporcionar evidencia sólida de que el vendedor ocultó a sabiendas un problema de plagas, lo cual no es fácil.
Conserve sus recibos y, si cree que tiene pruebas de que el vendedor sabía sobre el problema, considere hablar con un abogado.
Si bien es frustrante, el costo de lidiar con los problemas de roedores generalmente recae sobre el comprador, a menos que se pueda demostrar una clara tergiversación.
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