¿Qué puede hacer el sector inmobiliario de Toronto para resolver el gran problema de los condominios pequeños de la ciudad?

En Toronto, torres y torres de pequeños condominios llenan manzana tras manzana el centro. Las ventas de condominios en general están desplomándose en las ciudades más grandes de Canadá, a medida que la oferta se dispara y la demanda se reduce. Y las unidades más difíciles de vender suelen ser las más pequeñas.

Las viviendas de una habitación y de un dormitorio en el área de Toronto representaron el 20% de las ventas de condominios en el último trimestre de 2024, según la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto . Las viviendas más grandes, como las de una habitación con estudio, dos habitaciones y dos habitaciones con estudio, representaron en conjunto el 72% de las ventas.

Los apartamentos de una habitación también se están vendiendo más baratos en el mercado de alquiler: el alquiler promedio de un apartamento de una habitación en Toronto ha caído un 5,8 por ciento año tras año, según datos del sitio de listado de unidades de alquiler Rentals.ca, mientras que esa disminución es incluso más pronunciada en algunas otras ciudades canadienses.

John Pasalis, corredor de bienes raíces con sede en Toronto, dice que los espacios de una habitación y tipo estudio son los más difíciles de vender en el mercado actual.

"Sobre todo los apartamentos muy pequeños de una habitación, de menos de 51 metros cuadrados", dijo. "La demanda es muy baja".

Es una tendencia que lleva años desarrollándose, según Christopher Wein, director ejecutivo de Equiton Developments, empresa de desarrollo inmobiliario con sede en Ontario. En los últimos cinco años, afirma que los promotores han estado construyendo unidades demasiado pequeñas para ser cómodas, y la realidad del mercado está afectando a la industria.

"Lo pequeño es genial desde el punto de vista del precio, pero no si no es funcional, viable o habitable", dijo Wein, señalando que la industria se ha dado cuenta de que se excedió en la cantidad de unidades pequeñas que fabricaron. Ahora, afirma, "el péndulo tiene que volver a inclinarse".

A medida que el mercado de compra de condominios de la ciudad cambia de inversionistas que buscan vender unidades pequeñas para obtener ganancias o usarlas como alquileres a usuarios finales que realmente desean vivir en los condominios que compran, algunos constructores, agentes inmobiliarios y otros expertos del sector están reevaluando lo que antes funcionaba y tratando de descubrir cómo se puede reimaginar la oferta actual de planos de planta más pequeños para satisfacer la demanda de unidades más grandes. Es algo que, según los expertos, es factible, pero complejo, costoso y muy dependiente de la etapa de desarrollo en la que se encuentren los edificios.

Obstáculos estructurales

Wein dice que a veces es posible cambiar la superficie de un condominio: ha rediseñado varios edificios en el pasado en distintas etapas del proceso de construcción, tanto con Equiton como con otras empresas.

Pero una vez que un edificio está terminado, dice, los intercambios pueden ser realmente difíciles de hacer, ya sea por parte de un constructor o de un solo propietario de un condominio que espera fusionar dos unidades.

"Ahora estás desmantelando cosas, estás haciendo una renovación", dijo Wein. "Hay que considerar cómo eso afecta no solo la ingeniería estructural, sino también la mecánica y la eléctrica".

Las ampliaciones requieren derribar muros entre unidades, lo cual presenta desafíos. Wein explica que los edificios de mediana altura pueden tener paredes de madera o acero, pero la mayoría de los edificios de más de 12 plantas requieren muros de hormigón como soporte.

Dice que fusionar unidades en torres de gran altura es a menudo "tan complicado, tan costoso y va a requerir tantas soluciones de ingeniería que simplemente no deberíamos molestarnos".

En los casos en que Wein ha eliminado paredes, solo una parte es de hormigón; entonces, se trata de encontrar los huecos y lograr una distribución funcional entre ambos espacios. Sin embargo, esto requiere mucho trabajo y genera desperdicios; por ejemplo, al derribar una cocina completamente funcional, todos esos accesorios y materiales acabarían como chatarra.

Pasalis, el agente inmobiliario, dice que las fusiones de unidades ocurren ocasionalmente, pero principalmente en el mercado de condominios de lujo.

La persona promedio que busca comprar dos unidades y fusionarlas (especialmente dos condominios previamente ocupados en lugar de unidades en un edificio nuevo) probablemente tendrá dificultades para encontrar un lugar donde eso sea posible, afirma.

La probabilidad de que salgan al mercado dos unidades a la venta al mismo tiempo y que sean idóneas para fusionarse… será prácticamente nula.

Cuestiones financieras y burocracia

Además de los difíciles desafíos estructurales, los expertos dicen que en la mayoría de los casos las matemáticas no cuadran.

Según Pasalis, los condominios más pequeños se venden a un precio más alto por metro cuadrado que los más grandes. Comprar dos condominios pequeños podría costar alrededor de $1.2 millones, estima, más el costo de renovarlos y fusionarlos. Por casi esa cantidad, señala, se podría comprar una casa adosada en el centro de Toronto y, por supuesto, costaría mucho menos comprar un condominio prefabricado con varias habitaciones.

La única forma en que la opción podría volverse viable es si el precio de los condominios pequeños cae significativamente y las unidades más grandes de dos o tres habitaciones mantienen su valor, dice Pasalis, ya que las personas que compran y renuevan condominios en realidad ganarían algo de su inversión.

Helen Stopps, profesora adjunta de ciencias arquitectónicas en la Universidad Metropolitana de Toronto, dice que incluso si los compradores pudieran afrontar el precio y las extensas renovaciones necesarias para fusionar condominios más pequeños en condominios más grandes, la burocracia podría detener la construcción de todos modos.

Los condominios se construyen con un modelo de propiedad compartida, donde las personas son dueñas de sus unidades individuales, pero invierten y toman decisiones sobre el edificio en conjunto. La mayoría de las construcciones en condominios requieren la aprobación de la junta directiva, que supervisa la administración del edificio, lo que, según Stopps, puede dificultar enormemente la realización de este tipo de renovación.

Los casos donde tiene más sentido es a gran escala, cuando la gente no vive en el edificio, dice. Esto significa, ya sea en la fase de preconstrucción, mientras el promotor aún tiene el control, o en edificios vacíos donde una sola empresa o colectivo ha comprado el condominio completo.

¿Qué pasa entonces con estas unidades?

Incluso si las pequeñas unidades de condominios permanecen en el mercado por un tiempo, Stopps dice que eventualmente se venderán o alquilarán, aunque señala que los precios podrían tener que caer sustancialmente antes de que eso suceda.

En cierto modo, eso significa aprovechar un espacio pequeño para hacerlo más habitable. Stopps sugiere que medidas como paredes o separadores móviles, muebles reconfigurables y unidades de almacenamiento externas podrían hacer que los espacios más pequeños sean más funcionales. Añadir más servicios compartidos o espacios públicos a los condominios, añade, también podría ayudar a las personas a obtener ese espacio extra que tanto anhelan.

Stopps también dice que depende de los gobiernos provinciales o municipales incentivar a los desarrolladores a construir más viviendas habitables.

Permitir a los desarrolladores "hacer lo que quieran para maximizar sus ganancias" es parte de la razón por la que terminamos con tantos condominios pequeños en primer lugar, dice Stopp, señalando que debido a que las unidades más pequeñas se pueden vender por más dinero por pie cuadrado, eso es lo que los desarrolladores eligen construir.

Un "bono de densidad" del gobierno, o la reducción de los cargos de desarrollo para condominios que se planifican con unidades más grandes, podría ayudar a alejar a los desarrolladores de las microunidades, afirma.

Los desarrolladores responden a la demanda de los compradores

En cuanto al desarrollo, Wein dice que él y algunos otros desarrolladores han comenzado a cambiar proyectos futuros cuando sea necesario para hacer unidades más grandes en respuesta a la demanda de los compradores.

Señala que el proyecto de Equiton en 875 The Queensway, Toronto, es un buen ejemplo. Los diseños, la zonificación y la aprobación se completaron cuando, según Wein, volvió a la mesa de dibujo tras darse cuenta de que las unidades eran demasiado estrechas y no se ajustaban a las necesidades de los compradores.

Se espera que ese proyecto, que se espera esté listo para entrar a vivir en 2027, ahora tendrá 152 unidades en lugar de 179, y cada unidad será aproximadamente un 10 por ciento más grande.

Wein dice que es la decisión inteligente, dado que la demanda de espacios más grandes no parece desaparecer.

"Es mucho mejor [adaptarse ahora] que, ya sabe, simplemente seguir adelante y esperar que las condiciones del mercado cambien".