Faro: Coobital feiert 50-jähriges Bestehen und kritisiert mangelnden politischen Willen zur Lösung der Wohnungskrise

Mit über 2000 gebauten Häusern, davon rund 1300 allein in der Stadt Faro zwischen 1982 und 2008, hat Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense Gründe und eine solide Geschichte, am Samstag, dem 10. Mai, den 50. Jahrestag seiner Gründung zu feiern .

„Unsere Genossenschaft ist seit ihrer Gründung dem Nationalen Verband der Wohnungsgenossenschaften ( FENACHE ) angeschlossen. Daher haben wir Zugang und es findet ein ständiger Austausch unserer Aktivitäten mit staatlichen Stellen statt, sei es auf der Ebene der Zentralregierung oder auf der Ebene der Kommunalpolitik.“ Wir haben mehrere Krisen erlebt, insbesondere die Subprime- Krise im Jahr 2008 und kurz darauf die COVID-19-Pandemie. All dies habe dazu beigetragen, denjenigen, die für die Lösung des Wohnungsproblems im Land verantwortlich seien, ein gewisses Polster zu verschaffen, sagt Orlando Vargas.

Gleichzeitig wurden im Land große Immobilienfonds gegründet und Initiativen wie Golden Visas entstanden. „Ich bin nicht dagegen, aber ich glaube, wenn all dies der portugiesischen Wirtschaft eine gewisse Stärkung verliehen hat, dann sollten die Ergebnisse dieser Stärkung auch auf Controlled Cost Housing (HCC) übertragen werden“, sagt er.

„Seit der Fertigstellung des letzten Wohngebäudes mit 18 Wohnungen in der Urbanisation Santo António do Alto in Faro im Jahr 2008, also vor 17 Jahren, haben wir nichts mehr gebaut. Vor allem aufgrund des Mangels an Land und der Unterstützung durch offizielle Stellen könnten kostenkontrollierte Programme erneut eine Lösung für Familien sein, die auf dem aktuellen Markt, der sich zunehmend auf das Luxussegment und das Investitionsangebot, insbesondere ausländische Investitionen, zu konzentrieren scheint, keinen Zugang zu den Angeboten haben.

Orlando Vargas argumentiert, dass der kooperative Mietmarkt eine „grundlegende“ Rolle bei der Lösung der aktuellen Krise spielen würde.

„Und das nicht nur für den dauerhaften Wohnraum. Es würde jungen Menschen, Studenten, Zeitarbeitern und den Bedürftigsten helfen, die die Kriterien für Sozialwohnungen der örtlichen Behörden nicht erfüllen“, sagt er.

„Wir wollen und haben seit den 1980er Jahren mehrere Vorschläge gemacht, damit Genossenschaften auf dem Mietmarkt günstige Mietwohnungen mit wirklich erschwinglichen Mieten bauen können. Es gibt dafür Gesetze, es ist genehmigt, es existiert, aber die Banken finanzieren uns nicht langfristig. Es wird nur der Endkunde finanziert, nicht das Unternehmen selbst“, erklärt er zunächst.

Die Nachfrage ist jedoch so groß, dass er ein aktuelles Beispiel nennt: „Wir haben ein Geschäft verkauft, an dem es uns nicht mangelte. Das Gesetz erlaubt es nun, Gewerbeflächen in Wohnungen umzuwandeln. Der Eigentümer hat die Arbeiten noch nicht einmal abgeschlossen und vermietet bereits alles an Ärzte, Krankenschwestern und Menschen, die hier arbeiten. Er vermietet die Räume für 450 Euro im Monat, und die Wohnungen sind bereits belegt.“

Daher „war die Idee, dass die Genossenschaft die Wohnungen baut und an ihre Mitglieder vermietet, den gesamten Prozess verwaltet und die Schulden tilgt“, sagt er. Die Baukosten werden sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung berücksichtigt. „Es ist dasselbe“, vergleicht er.

Das Problem besteht darin, dass Banken derartige Projekte nicht finanzieren. Warum? „Es sollte nicht von Interesse sein. Wenn es ein Testament gäbe, könnte dies geklärt werden.“

„Die einzige Möglichkeit wäre, dass der Staat dem Institut für Wohnungsbau und Stadtsanierung ( IHRU ) die Voraussetzungen für die Finanzierung schafft und Druck auf die Caixa de Geral de Depósitos, eine öffentliche Bank, ausübt“, um die notwendigen Mittel zu garantieren.

„Ich glaube schon, aber es bedarf eines großen politischen Willens“, betont er.

Und selbst dann wäre das Glas nur halb voll. „Es ist nicht möglich, Land für etwa 50.000 oder 60.000 Euro pro Bruchteil zu kaufen, was den Preisen entspricht, die der Markt verlangt, und dann HCC zu errichten. Das ist unmöglich.“

„Der Wert des Grundstücks für HCC ist gesetzlich festgelegt und darf 12 Prozent des Wohnungspreises nicht übersteigen. Die Gemeinde muss hierfür das Grundstück spenden.“

Aus Sicht des Genossenschaftsmitglieds Orlando Vargas handelte es sich beim jüngsten Sozialwohnungsprojekt „Casa Nova“ , das während der Amtszeit von Präsident Rogério Bacalhau (PSD) durchgeführt wurde, um ein Immobiliengeschäft.

Die Gemeinde verkaufte das Grundstück an das Bauunternehmen Ferreira Build Power, und die Arbeiten wurden von Santander finanziert, wie Barlavento berichtete .

Die IHRU legte den Quadratmeterpreis auf Grundlage der Kapitalertragssteuer fest und nach der Ziehung konnten viele der Auserwählten aufgrund der hohen Immobilienpreise keinen Kredit mehr erhalten.

Vargas erinnert daran, dass Coobital bereits 1988 versucht hatte, der Rodoviária Nacional das Land, auf dem sich heute die Urbanisation Calouste Gulbenkian befindet, die während der Amtszeit von Bürgermeister José Apolinário (PS) errichtet wurde, zu kontrollierten Kosten abzukaufen.

„Die Genossenschaft wollte kaufen. Wir haben einen Vorschlag vorgelegt, aber das Grundstück wurde schließlich während der Amtszeit von Bürgermeister Luís Coelho vom Stadtrat von Faro gekauft, mit dem einzigen Ziel, dort nur HCC zu bauen.“

Aber es waren noch zwei Grundstücke übrig, die bebaut werden konnten, da ein detaillierter Plan für das gesamte Lejana-Gebiet erstellt werden musste. Ich verfolgte den gesamten Prozess mit der Gewissheit, dass diese zukünftigen 90 Wohnungen für uns bestimmt sein würden. Als Präsident Bacalhau das letzte Mal gewählt wurde, bat ich um ein Treffen. Wir stellten die Idee wie üblich vor, und er verwies die Angelegenheit an den Wohnungsbaurat. 15 Tage später erhielten wir die Bekanntmachung, das Grundstück an Privatpersonen zu verkaufen.

„Daher war die Wohnungspolitik der Stadt Faro in den letzten 20 Jahren eine Katastrophe.“

Vargas räumt ein, dass die Gemeinde auch wirtschaftlich und finanziell schwierige Zeiten durchgemacht habe. „Aber sie erwirtschaftete schon lange einen Überschuss . Es gab kein Interesse, dieses Problem anzugehen. Ich übe keine Kritik und keine politische Analyse. Das ist meine Meinung“, sagt er.

„Es gab keine echte Wette. Das gab es nicht. Und wir mussten am Ende die Konsequenzen tragen, denn auch wir hatten keine Unterstützung“, beklagt er.

Am Stadttag von Faro, dem 7. September 2024, bat Rogério Bacalhau, Bürgermeister von Faro, während der Einweihungszeremonie von zwei Wohnblöcken mit kontrollierten Wohnkosten (Controlled Cost Housing, HCC) neben der Estrada Senhora da Saúde den damaligen Infrastrukturminister Miguel Pinto Luz um Hilfe bei der Suche nach Grundstücken für weitere identische Projekte und der Erweiterung des Stadtgebiets .

Vargas räumt ein, dass die Gemeinde „keine Landzuteilungen hat“, aber 1990, als der Städtische Masterplan (PDM) genehmigt wurde, „gab es eine Richtlinie. Darin hieß es, dass in allen genehmigten Unterteilungen 10 Prozent der Baufläche für HCC-Wohnungen vorgesehen werden müssten.“

„Danach habe ich miterlebt, wie so viele Stadtentwicklungsprojekte genehmigt wurden. In Lejana zum Beispiel sehe ich keine bezahlbaren Wohnungen. Das PDM verlangt jedoch, dass dies eingehalten werden müsste. Bis heute habe ich jedoch kein Haus gesehen, das vom Rat, von Genossenschaften oder sonst jemandem gebaut wurde, ohne dass diese Regelung aus dem PDM verbannt worden wäre“, heißt es in dem Bericht.

Auf die Frage nach dem neuen Bodengesetz , das eine Stadterweiterung in bisher unbebaubare Gebiete vorsieht, antwortete er: „Wir stimmen zu, solange diese Gebiete für HCC ausgewiesen sind. Das stand nicht im Gesetz. Bezahlbarer Wohnraum wurde definiert. Nun, solange es eine Rampe an der Tür gibt, ist das ganze Haus barrierefrei“, sagt er ironisch.

„Sehen Sie, die Unterteilungen Penha, Lejana und Intermarche sind riesig. Wenn Sie von dieser Bruttobaufläche 10 Prozent abziehen, erhalten Sie eine Reihe von Grundstücken zum Bau von HCC.“

In diesem Interview stellen sich zwei Fragen. Wäre die aktuelle Wohnungskrise nicht ein fruchtbarer Boden für die Arbeit von Genossenschaften? Und wie sieht die Zukunft des Genossenschaftswesens in diesem Sektor aus?

„Das wäre es. Und wir haben viel darüber nachgedacht. Jedes Mal, wenn eine Regierung stürzt – und das passiert häufig – legen wir Vorschläge vor. Der Verband listete 60 Maßnahmen für den Wohnungsbau auf, die von den verschiedenen Parteien mit Sitz im Parlament vorgeschlagen wurden, die derzeit bei den Parlamentswahlen antreten. Wenn sie zwei oder drei umsetzen könnten, wäre das gut. Sie sagen, dass alles in Ordnung sei, aber bisher blieb alles auf dem Papier“, wiederholt er.

Während der letzten sozialistischen Regierung beispielsweise „hatten wir mehrere Treffen mit Pedro Nuno Santos, als er Infrastrukturminister war, und alles lief gut. Jetzt behauptet er – und vielleicht nicht ganz zu Unrecht –, dass die Arbeiten unterbrochen worden seien.“

Und „immer wenn Kommunalwahlen anstehen, veranstalten wir diese Treffen und stellen unsere Genossenschaft allen Kandidaten zur Verfügung.“

Sicher ist, dass „die Haupttätigkeit der Genossenschaft zum Stillstand gekommen ist. Unsere heutigen Projekte sind sozialer, kultureller und sportlicher Natur. Wir haben die Algarve-Stiftung für soziale Entwicklung gegründet, die in Bildung investiert und für die Stadt äußerst wichtig ist. Unser Fokus liegt nun darauf, mit der Kindertagesstätte und dem Kindergarten Bedingungen für junge Menschen zu schaffen, unsere Mitarbeiter, die Struktur und die Girokonten zu erhalten und niemandem etwas zu schulden.“

Und „hoffen, dass sich jemand daran erinnert, dass wir einmal eine glückliche Vergangenheit hatten. Wir hoffen immer, dass sich eine Gelegenheit ergibt, unseren Beitrag zur Lösung des Wohnungsproblems zu leisten.“

Heute „glauben wir, dass die von uns bereits geleistete Arbeit, insbesondere in der Stadt Faro, mehr Aufmerksamkeit seitens der staatlichen und kommunalen Behörden verdient. Es ist außerdem hervorzuheben, dass nur in Carreira de Tiro und Santo António do Alto alle gebauten Häuser von der lokalen Behörde unterstützt wurden. Darüber hinaus wurden alle Grundstücke ohne jegliche Unterstützung von Privatpersonen erworben“, sagt er.

Zur Frage nach der Zukunft erinnert er sich: „Die Gründung der Genossenschaft war ein sehr dynamischer, sehr interessanter Prozess. Ich erinnere mich an Versammlungen, die ich schließen musste, weil kein Platz mehr war. Doch ab einem bestimmten Zeitpunkt ließ die Begeisterung vom April nach. Die Menschen wurden egoistischer und berechnender. Die ganze Gesellschaft hat sich verändert. Und die Versammlungen begannen sich zu leeren.“

Vor zehn Jahren „haben wir die Jugendgruppe bei FENACHE gegründet. Die Genossenschaften, die die Voraussetzungen erfüllten, stellten jemanden ein. In der Praxis dachte man schon an die Zukunft. Aber heute kann ich jungen Menschen nicht vorwerfen, dass sie sich aufgrund all der genannten Schwierigkeiten nicht daran beteiligen.“

Dennoch, wenn er zurückblickt, „hat es sich gelohnt. Ich fühle mich nicht völlig erfüllt, aber wie ein anderer Mensch. Ich kam 1979 mit 23 Jahren als Partner hierher. Ich war bei der Luftwaffe, meldete mich und wurde nach zwei oder drei Jahren Geschäftsführer. Die Genossenschaft stand kurz vor der Schließung, da es kein Bauland mehr gab (wie heute). Ich meldete mich freiwillig in einer Arbeitsgruppe. Ende des Jahres hatte der Gemeinderat das Gelände des alten Schießplatzes abgetreten. Ich habe jung angefangen und in der Praxis gelernt, hier ein Mann zu sein. Ich bereue fast nichts, was ich getan habe“, schließt er.

Coobital war nie ein Konkurrent für traditionelle Immobilien. „Selbst in einer Zeit, in der viel gebaut wurde, gab es Platz für alle. Unsere Häuser waren immer würdevoll und von hoher Qualität“, aber sie unterschieden sich vom traditionellen Markt.

Genossenschaften bestehen aus Menschen. Daran hat sich nichts geändert. Der Genossenschaftskodex ist klar, objektiv und sehr pragmatisch. Eine Gruppe von fünf Personen kann eine Genossenschaft gründen. Heute gibt es Immobilienprojektmanagement-Unternehmen, die dieses Modell nutzen, um das Beste aus beiden Welten zu vereinen.

„Es ist ganz einfach. Die Genossenschaft erhebt sechs Prozent Mehrwertsteuer auf Bauleistungen. Sie zahlt weder IMI noch IMT. Sobald die Häuser fertiggestellt sind, wird die Genossenschaft aufgelöst. Der gesamte Gewinn geht an die Projektleitung, die einen Prozentsatz für die Abwicklung berechnet. Und die schnappt sich das größte Stück vom Kuchen . Am Ende kaufen die Leute die Häuser und kümmern sich um nichts anderes. Das ist cool“, beschreibt er.

Solche Maßnahmen „treiben die Immobilienpreise vielleicht nicht wesentlich in die Höhe“, verursachen aber soziale Kosten.

„Beachten Sie, dass wir mit dem Eigenkapital aus den Ergebnissen des Rücklage- und Baufonds für die von uns gebauten Häuser einen Hauptsitz haben, der unseren Mitgliedern zur Verfügung steht. Jeden Tag wird geturnt, getanzt und es gibt eine Vereinsbewegung, die verschiedene Sportarten unterstützt, wie Radfahren, Radtourismus und Mountainbiken. Es sind alles die Früchte unserer Arbeit. Unternehmen tun so etwas nicht, das ist normal, sie wollen nur Profit“, erklärt er.

Wie kann man das stoppen? Wir verstehen, dass sie nicht als Genossenschaften bezeichnet werden sollten. Genossenschaften haben einen anderen Zweck. Sie sind Einrichtungen des dritten Sektors und in der Gesetzgebung klar definiert. Wer diesen Weg nicht respektiert oder verfolgt, handelt falsch. Wir wollen Bedingungen schaffen, unter denen Genossenschaften funktionieren können. Denn wenn sie vor Ort aktiv sind, sind diese Strukturen wirkungslos und nicht erfolgreich.