Talep olmayan metrekareler: Rusya yeni binaların aşırı üretimi kriziyle karşı karşıya

Satılmayan yeni çok katlı konut binalarının düşük seviyesi nedeniyle, Rusya'nın bazı bölgeleri konut aşırı üretim kriziyle tehdit edilebilir. Bu, devlet ipotek ajansının analitik merkezi başkanı Mikhail Goldberg tarafından belirtildi. Daha önce, Birleşik Geliştiriciler Kaynağı (ERZ.RF) tarafından yapılan bir çalışmada analistler, yeni binaların aşırı üretimi krizinin ülkemizin 30'dan fazla bölgesini tehdit ettiği konusunda uyardı.

Rusya'nın 33 bölgesinde, piyasadaki inşa edilmiş konut arzı, etkin talep seviyesini aşıyor. Bu, ERZ.RF analistleri tarafından not edildi. Onların görüşüne göre, bu durum tehlikelidir çünkü aşırı üretim krizini tetikleyebilir. Dahası, yeni projelerin inşaat hacminde bir azalma bile aşırı arzı önlemeye yardımcı olmayacaktır. Mikhail Goldberg, "Orada (bu bölgelerde), durum ulusal ortalamadan daha kötü," diye belirtti. "Yerel konut piyasalarında krizlerden korkanları anlıyorum. Bunu bazı bölgelerde görmemiz oldukça olası." Ülkede ortalama olarak, 2025'te hizmete giren konutların yaklaşık %55'inin şu ana kadar satıldığını sözlerine ekledi. Ancak, birçok büyük federal konuda bu rakam %20'den azdır.

Piyasa katılımcılarının olup bitenlerin nedenleri hakkında farklı değerlendirmeleri var. Bazıları bunun tamamen Merkez Bankası'nın politikasıyla ilgili olduğunu, Merkez Bankası'nın temel faiz oranını düşürmeye başlamasına rağmen hala çok yüksek bir seviyede tuttuğunu ve ayrıca daha önce borçlular için gereklilikleri sıkılaştırmak için bir dizi önlem aldığını savunuyor. Udacha Şirketler Grubu başkanı Vladimir Prokhorov, "Açıkçası, kriz durumunun nedeni, konut da dahil olmak üzere kredi maliyetinde artışa yol açan yüksek temel faiz oranıdır," diyor. "Konut talebinin yüksek kalmaya devam ettiğini belirtmekte fayda var. Sorun, özellikle ipotek sağlarken sıkı bankacılık koşulları nedeniyle nüfusun zayıf ödeme gücüyle ilgilidir."

Diğer uzmanlar, sonuçlara varmamak konusunda ısrarcı olup, önceki yıllarda gayrimenkul piyasasının gerçekten de tercihli programlar tarafından "aşırı ısındığını" ve şimdi sadece daha sağlıklı koşullara uyum sağladığını hatırlatıyor. "Devlet İpotek Ajansı'na göre, Ocak-Mayıs 2025'te yeni binalardaki dairelere olan talep, geçen yılın aynı dönemine kıyasla %16 azaldı, ancak 2024'ün ilk yarısındaki talebin tercihli toplu ipoteklerin mevcudiyetiyle canlandırıldığını anlamak önemlidir," diye vurguladı Rus Emlakçılar Birliği (RGR) analitik komitesi başkanı Aleksey Skorobogach. "Ocak-Mayıs 2025'te, yeni binalarla yapılan işlemlerin yaklaşık üçte ikisi, talebi destekleyen tercihli aile ipotekleri kullanılarak gerçekleştiriliyor. Ayrıca, talebi canlandıran taksit planları ve bireysel sübvansiyonlar da var."

Yeni inşaat piyasası, kitlesel imtiyazlı ipoteklerin kaldırılmasından sonra bir yıldan az bir süredir canlı. Bu süre zarfında, doğal olarak, yeni koşullara uyum sağlama sürecinden geçti. İşlemlerdeki azalmaya rağmen, yeni inşaat piyasasında aşırı stok krizinden bahsetmek için henüz çok erken. İnşaat piyasası döngüsel ve hareketsiz bir şekilde gelişiyor. Skorobogach, büyük olasılıkla, bu koşullar altında 2025'in sonuna kadar talebin 2020 veya 2022 seviyesine döneceğini bekliyor.

İlginç olan, krizin birçok bölgeyi tehdit etmesine rağmen, emlak piyasası katılımcılarının konut fiyatlarını düşürmek için acele etmemeleri ve devletten yardım beklemeleridir. Vladimir Prokhorov, "Konut fiyatlarında önemli bir düşüş beklemenin bir anlamı yok, çünkü geliştiriciler gayrimenkul nesnelerinin inşası için zaten maliyetler üstlendiler," diyor. "Mevcut durumda çözüm, hükümetin geliştirmekte olduğu imtiyazlı ipotekler için devlet programlarının genişletilmesi ve geliştiricilere proje finansmanı sübvansiyonu açısından destek programları olabilir." Davranışları kısmen, alıcıların fonlarının gayrimenkul nesnesi faaliyete geçene kadar orada "dondurulmuş" kalması nedeniyle, emanet hesapları kullanmanın mevcut sisteminin özellikleriyle ilgilidir. Yani, satıcıları için, yani emlak piyasası katılımcıları için metrekare başına maliyeti düşürmek uygun değildir.

Ancak, satılmayan konutlara rağmen yeni binalarda metrekare başına fiyat artışının devam etmesi, yalnızca mevcut sistemin özellikleriyle açıklanamaz. Etazhi şirketinden uzmanlar, bir gün önce Rusya'da yeni binalardaki dairelerin metrekare başına ortalama maliyetindeki artışın, geçen yıl ikincil pazardakinden üç kat daha fazla olduğunu bildirdi. Yetkililer, 2020'nin başlarında Çin'de olduğu gibi, konut piyasasındaki arz artışının taleple dengelenmediği gibi, büyük ölçekli bir krize dönüşmeden önce, gayrimenkul piyasasında tespit edilen dengesizliklere açıkça dikkat etmelidir.