Milano kiralık konutlarda yaşayanları uzaklaştırıyorsa bunun nedeni (aynı zamanda) AirBnb adı verilen bir sistemi desteklemesidir

Milano, dönüşümle gelişir . Visconti ailesi şehirlerini ticaret ve hırsın kavşağı haline getirmeye karar verdiğinden beri durum hep böyleydi. On yıl öncesine kadar Lombardiya'nın başkenti, yalnızca İtalya'nın ekonomik başkentiydi ; ancak 2015 Expo'su şehri uluslararası arenada ilgi odağı haline getirdiğinden beri, aynı zamanda bir turizm merkezi olabileceğine (veya olma potansiyeline sahip olduğuna) kendini inandırdı. Kısa süreli kiralamalar , doğal ve neredeyse kaçınılmaz bir sonuç olarak ortaya çıktı.

2018'de Airbnb'de 17.700 ilan vardı ve 2024'te bu sayı 22.600'ü aştı ( Inside Airbnb verileri ). Aynı dönemde, şehirdeki ortalama kira metrekare başına 17,4 avrodan 23,3 avroya yükseldi ( %34'lük nominal bir artış ). Diğer İtalyan ve Avrupa şehirlerinde de olduğu gibi bu iki olgu birbiriyle bağlantılıdır: Kısa süreli kiralamalar konut arzını daraltabilir , piyasayı baskılayabilir ve fiyatları yükseltebilir. Ancak asıl soru şu: Bu durum Milano'da ne ölçüde yaşanıyor?

Genel olarak, yetkili araştırma merkezi Tortuga'ya göre, Airbnb penetrasyonunda (yani, kiralanabilir evlere kıyasla çevrimiçi olarak yayınlanan evlerin yüzdesi) %1'lik bir artış, ev satın alma fiyatlarında %6,7'lik ve kiralama fiyatlarında %5,7'lik bir artışa karşılık geliyor.

Ancak bu tahmin, her şehrin kendine özgü özellikleri olmasına rağmen ulusal hesaplamalara dayanmaktadır. Bu rakamların Milano için ne ölçüde geçerli olduğunu belirlemek oldukça zordur, ancak Airbnb'de 2012'den bugüne yayınlanan ilan sayısını aynı dönemdeki şehirdeki ortalama kira fiyatlarıyla karşılaştırarak bir ipucu elde edilebilir. Grafikte de görülebileceği gibi, eğilim benzerdir.

Özellikle, iki olgunun ne kadar yakın bir şekilde "birbirine" "hareket ettiğini" ölçen Pearson endeksi adı verilen bir sayı vardır. 1'e yakın bir değer, iki olgu arasında mükemmel bir korelasyon olduğunu gösterirken, 0'a yakın bir değer belirgin bir bağlantı olmadığını ortaya koyar. Aynı dönemdeki Airbnb ilanları ve kiralık fiyatları yıl bazında karşılaştırıldığında, sonuç 0,9'dur : net bir korelasyon (korelasyon aşağıda grafiksel olarak gösterilmiştir).

Elbette, bir korelasyonun varlığı nedensellik olduğu anlamına gelmez (biri diğerine neden olmayabilir). Ancak, son yıllarda yürütülen ve aynı korelasyonu bulan birçok çalışma, bir neden-sonuç ilişkisi olduğunu öne sürmüştür. Roma, Milano ve Paris'teki durumu değerlendirmek üzere Avrupa Komisyonu tarafından finanse edilen kapsamlı bir çalışma, "ev fiyatları söz konusu olduğunda, kısa süreli kiralık konaklama (Airbnb) varlığı ile Milano ve Roma'daki ev fiyatları arasında anlamlı ve pozitif bir korelasyon bulduk" sonucuna varmıştır. Araştırmaya göre, bu etki özellikle orta ölçekli evler ve şehrin merkezi bölgeleri için önemlidir.

Araştırma, "Ev fiyatlarındaki artış ile Airbnb ilanlarının yaygınlaşması arasında nedensel bir ilişki olup olmadığının daha fazla araştırılmasının gerekliliği"ni yineleyerek sonuca varıyor ve "Kısa süreli kiralamaların, yeterince düzenlenmediği takdirde, toplumsal dokunun giderek parçalanmasına yol açabileceği"ni savunuyor.

Bicocca Üniversitesi'nin Irept verilerini kullanarak yaptığı bir diğer çalışmada, "Milano'daki kısa dönemli kiralama pazarının mevcut penetrasyon oranı, şehir genelinde kira fiyatlarında %5-7 oranında artışa yol açan esneklikler gösterirken, yoğun turizm bölgelerinde daha da büyük etkiler kaydedildiği" belirtiliyor.

Örneğin Navigli bölgesi, toplam konut birimlerinin %12'sine eşit olan kısa süreli kiralamaların en yüksek yoğunluklarından birini gösteriyor: burada kiralar 2015'ten 2023'e %42 arttı (şehirdeki ortalama %28'lik artışla karşılaştırıldığında).

Milano'da kısa dönemli kiralama tekliflerinin çoğu, istasyonun çevresindeki bölgelerde güçlü bir yaygınlıkla şehir merkezinde yoğunlaşmıştır. Merkez'e ek olarak en çok ilan verilen bölgeler Buenos Aires , Centrale , Porta Ticinese , Brera , Sarpi , Loreto , Navigli ve Isola'dır . Bu bölgeler, şehrin en yüksek kira oranlarına sahip bölgeleri arasındadır.

Ancak mesele sadece fiyatlarla ilgili değil: Kısa süreli kiralamalar, şehri arz ve talep gibi basit dinamiklerin çok ötesine geçen şekillerde dönüştürüyor. Airbnb pazarı giderek daha cazip hale geliyor: Sadece on yıldan biraz fazla bir sürede, tatil veya iş seyahatleri için bir daire kiralamanın ortalama maliyeti gecelik 80 avrodan 166 avroya yükseldi ( 2026 Milano-Cortina Olimpiyatları öncesinde önemli artışlarla birlikte).

Bu durum, Airbnb'ye olan ilgiyi artırdı. Geçmişte platformda listelenen dairelerin yönetimi büyük ölçüde ev sahipleri ve misafirler arasında özel bir meseleyken, artık bir turizm işi haline geldi. Son yıllarda ise bu eğilim giderek daha belirgin hale geldi. 2018'de, ilanların yalnızca %39'u birden fazla mülkü olan ev sahipleri tarafından yönetiliyordu; 2024'te bu oran %63'e yükseldi. Başka bir deyişle, her şey giderek daha merkezi hale geliyor ve artık yüzlerce daireyi yöneten acenteler veya yeni kurulan şirketler var.

Günümüzde Milano'daki en büyük on ev sahibi şunlardır: Italianway (480 ilanı yönetiyor), Donato (345), Cleanbon House (305), Simone (202), Chiara & Roberto (138) - kendi isimlerini kullanıyorlar, ancak aslında ajanslar. Ayrıca: I-Host (136), Andrea (135), Youhosty (128) ve Habyt (127) and Its Home (119).

Kısacası, bunlar ikinci dairelerini (belki de miras kalan) internete koyan özel ev sahipleri değil. Kısa süreli kiralama konusunda uzmanlaşmış şirketler . Modelleri basit: Ev sahiplerinin dairelerini yönetiyorlar, her şeyle (temizlik, giriş, misafir ilişkileri) ilgileniyorlar ve karşılığında ev sahibine sabit bir aylık gelir veya belirli bir yüzde garanti ediyorlar. Birçok ev sahibi için bu harika bir fırsat: yönetecek kiracı yok, hiçbir koşul yok, dört yıl daha yenilenebilecek dört yıllık sözleşmeler yok, kararlaştırılan kiraların veya sosyal konutların getirdiği zorluklar yok. Bir gün evlerini geri almaya karar verirlerse, bunu istedikleri zaman yapabilirler.

Mesele şu ki, bu şekilde binlerce dairenin yönetimi yalnızca birkaç şirketin eline geçiyor. Ve böyle bir yoğunlaşmanın iki önemli sonucu var. Birincisi, bu şirketler emlak piyasası fiyatlarını büyük ölçüde etkileyebilir. İkincisi, düzenleyici açıdan bakıldığında, Airbnb ile kiracı arasında ek bir aracı olduğu için her şey daha karmaşık hale geliyor. Bu da herhangi bir düzenleme girişimini çok daha zor hale getiriyor.

Elbette, emlak piyasasını etkileyen çok sayıda faktör var. Airbnb'nin artan varlığı kira artışlarını yalnızca kısmen etkiliyor: kiralar yerel ekonomik büyüme , iş amaçlı konut talebinin artması , uluslararası gayrimenkul yatırımları , (iddia edilen) gayrimenkul spekülasyonu ve daha fazlasından etkileniyor.

Ancak bir etki var. Ve tüm bunların sonucu olarak Milano bugün bir seçimle karşı karşıya. Bir yandan, para ve uluslararası görünürlük getiren turistik cazibe merkezi var. Diğer yandan, burada yaşayanlar , burada okuyan veya çalışan ve Loreto bölgesinde veya Bocconi'de bir oda için 1.200 €' dan fazla ödemek zorunda kalanlar için yaşanabilirlik söz konusu.

Herkesin meşru çıkarlarının olduğu klasik bir durum: Kârını maksimize eden mülk sahipleri, konforlu konaklama yerleri bulan turistler, milyon dolarlık işletmeler kuran acenteler. Ancak bedeli genellikle artık şehirlerinde yaşayamayan Milanolular ödüyor. Bu yeni bir hikaye değil; Barselona, Amsterdam ve Lizbon'da daha önce de yaşandı: Bu şehirler popülerliklerini korumak için mücadele etmek zorunda kaldılar ve her zaman başarılı olamadılar. Soru şu: Milano işleri farklı mı yapacak, yoksa aynı hataları tekrarlayacak mı?