Emlak Piyasası: Bazı Şehirlerde Fiyatlar Yükseliyor, Bazılarında Evler Değer Kaybediyor. Nerede Daha Pahalı, Nerede Daha Ucuz

2018'den bugüne, İtalyan nüfusu devam eden olumsuz bir eğilimle 60 milyonun biraz altına düştü. Bunun birden fazla nedeni var: giderek azalan göç dengesinden, daha önce hiç olmadığı kadar düşük doğum oranlarında sert bir düşüşe.

Giderek artan sayıda İtalyan, giderek daha ileri bir yaşta ekonomik istikrara kavuşuyor, tüm bir aileyi geçindirme olasılığını erteliyor ve çoğu zaman asla gerçekleşmeyen projeleri erteliyor. ISTAT, önümüzdeki 50 yıl için nüfusun 2070 yılına kadar 48 milyonun altına düşeceği, bugünkünden %20 daha az olacağı yönünde ciddi bir düşüş öngörüyor .

Buna, giderek artan sayıda insanın büyük şehir merkezlerine taşınma eğiliminde olduğu ve köken şehirlerini terk ettiği ve böylece neredeyse tamamen boşaldığı ve her türlü nesilsel değişimin engellendiği iç göç olgusu da ekleniyor. Sonuç olarak, birçok İtalyan şehrindeki nüfusun kademeli olarak azalması, her sektördeki yeni toplumsal bölünmeyle başa çıkmak için yerel ve ulusal ekonomiyi derin bir değişime ihtiyaç duymanın önüne koyuyor .

Nüfus azalması ve konut emlak piyasası: Wikicasa analizi

Bu gelecek senaryosunda, İtalyanların her zaman tercih ettiği yatırım aracı olan konut gayrimenkul piyasasının tepkisi özellikle ilgi çekici.

Emlak bilgilerinin çevrimiçi toplanması, işlenmesi ve dağıtımı konusunda uzmanlaşmış bir İtalyan proptech şirketi olan Wikicasa (https://www.wikicasa.it/), bu konuda bir analiz gerçekleştirdi ve son 10 yılda nüfusu tutmayı ve hatta dışarıdan yeni sakinleri çekmeyi başaran şehirlerin, en gelişen emlak piyasasına sahip olanlar olduğunu ortaya koydu.

Nüfusu her geçen gün artan Milano, Bologna, Bolzano ve Treviso gibi kentlerde iç gayrimenkul piyasası yeniden değerlenirken, son 10 yılda talebin önemli ölçüde artmasıyla ortalama satış fiyatlarında %20'nin üzerinde artış yaşandı.

Bu ilişkinin arkasındaki nedenler, bu kentsel merkezlerin güçlü çekiciliğinde bulunabilir. Milano uzun zamandır İtalya'nın ekonomik motoru olmuşken ve Bologna artık ülkenin ana üniversite merkezlerinden biriyken, Bolzano ve Treviso modern ve yüksek kaliteli bir kentsel ekosistem yaratma konusunda yetenekli olduklarını kanıtladılar. Bu şehirler ayrıca, geçmiştekinden tamamen farklı ihtiyaçları olan potansiyel alıcıların bugün ihtiyaç duyduğu şeylere uyan bir gayrimenkul stoğuna sahiptir. Gayrimenkul talebi, giderek küçülen aile birimleri nedeniyle aslında sürekli olarak parçalanmış durumdadır ve enerji performansı, bakım ve yönetim maliyetleri gibi giderek artan öneme sahip faktörlere yönelmiştir. Sonuç olarak, bu şehirler, yeni talebin ihtiyaçlarına iyi uyan çok sayıda yeni inşaat ve daha küçük ortalama büyüklükte mülk ile gayrimenkul stoklarını diğerlerinden daha fazla yenileyen şehirlerdir.

Madalyonun diğer yüzü: İtalya'nın geri kalanı

Madalyonun diğer yüzünü İtalya'nın geri kalanı temsil ediyor. Burada son 10 yılda nüfusun büyük oranda azalması, hemen hemen her zaman konut mülklerinin devalüasyonuyla sonuçlanıyor. Bu durum, son yıllarda işgücü piyasasında kademeli bir düşüş yaşayan Cenova ve Taranto gibi şehirler tarafından iyi temsil ediliyor.

İstisna: Turistik tatil köyleri

Bu anlamda çok nadir istisnalar arasında Venedik, Verona ve Floransa gibi turistik açıdan oldukça çekici yerler buluyoruz. Yüksek turist akışına sahip şehirler kaçınılmaz olarak yatırım amaçlı satın alma pazarını canlandırır, bu da satış fiyatlarında ve kira ücretlerinde artışa neden olur, aynı zamanda gayrimenkul varlıklarının yeniden değerlendirilmesine ancak özellikle tarihi merkezlerde kademeli bir nüfus azalmasına yol açar.

İtalyan gayrimenkul piyasası manzarası nasıl olacak? Gelecek senaryoları

Bu nedenle, geleceğin İtalyan gayrimenkul piyasası giderek büyüyen bir boşluk gösteriyor. Bir yandan, pazar talebini korumak için giderek daha küçük ailelerin, çoğu durumda tek kişilik ailelerin evlerini seçmek için yeni kriterleri karşılamaya giderek daha fazla çalışmak zorunda kalacak olan özellikle dinamik şehirler. Bu nedenle, mevcut stokun yenileme ve yeniden geliştirme faaliyetlerini yoğunlaştırmak, mülklerin enerji verimliliğini artırmak ve son müşteri için katma değerli hizmetler ekosistemi içeren yeni çözümler sağlamak gerekecektir. Kiracıların ana faaliyetlerinin çoğunu, spor salonlarından ortak çalışma alanlarına, yeşil alanlardan yerel mağazalara ve ev otomasyon sistemlerine kadar her türlü konforla donatılmış olarak taşıyabilen modern konut kompleksleri, giderek daha popüler çözümler haline gelecek ve bu, uzun vadede daha büyük metrekareli veya daha fazla sayıda odalı mülklere olan talebi giderek daha az gerekli hale getirebilir.

Öte yandan, giderek boşalan kent merkezleri, yakın gelecekte giderek daha belirgin hale gelmesi beklenen gayrimenkulün derin bir değer kaybını önlemek için bu durumu durdurmaya çalışmalıdır. Bu nedenle, bu şehirler nüfusun bir kısmını elinde tutmak için bir dizi çözüm bulmalı ve aynı zamanda gayrimenkul yatırım pazarını canlandırmalıdır. İlk adım, aynı zamanda bölgedeki iş faaliyetlerinin yaygınlaşmasıyla el ele giden giderek daha yapılandırılmış bir üniversite sistemi yaratmak olabilir. Bu anlamda bir örnek, nüfus açısından sıfır büyümeye sahip ancak dinamik bir gayrimenkul pazarına sahip olan Modena şehridir; akademik bağlam otomotiv endüstrisine 360° bağlıdır.

Yerel gayrimenkul varlıklarının yeniden değerlendirilmesine yol açabilecek bir diğer husus da turizmle bağlantılıdır. Son yıllarda kısa dönemli kiralamalardaki patlamanın da gösterdiği gibi, turist dostu ve özellikle alıcı şehirlerde gayrimenkul getirilerinde ve piyasa fiyatlarında artış görülmüş ve bazı durumlarda yerel ve hatta yabancı yatırımcıları cezbetmiştir. Bu yol, Napoli, Bari ve Palermo gibi merkez-güneydeki bazı büyük kent merkezleri tarafından zaten izlenmiştir ve bu merkezlerde özellikle daha merkezi mahallelerde emlak fiyatlarında önemli bir artış görülmüştür. Konut açısından çok cazip olmasa da, İspanyol Mahallesi veya Bari Vecchia gibi bölgeler turist kiralamaları için oldukça uygundur ve bu uygulamadaki patlama ile birlikte derin bir yeniden değerleme geçirmiştir.

"Demografik düşüş ailelerin yapısını kesinlikle dönüştürdü ve emlak piyasasında güçlü bir uyumsuzluğa yol açtı. Kullanıcı aramalarıyla ilgili veriler ve Wikicasa portalımızda toplanan emlak stoğunun gösterdiği gibi, yeni aileler tarafından stüdyo, tek yatak odalı ve iki yatak odalı dairelere yönelik artan talep, ailelerin daha büyük olduğu zamanların mirası olan büyük mülklerden oluşan bir teklifle çakışıyor. Arz ve talep arasındaki boşluğu kapatmak için, mülklerin bölünmesi ve alanların yeniden geliştirilmesi gibi faaliyetlerden önemli fırsatlar ortaya çıkıyor. Evleri güncel ihtiyaçlara uyarlamak yalnızca boyutu küçültmek anlamına gelmiyor, aynı zamanda esnek ve sürekli değişen bir yaşam tarzına yanıt verebilecek paylaşımlı hizmetleri entegre ederek apartman ortamlarını yeniden düşünmek anlamına da geliyor." - diyor Wikicasa CEO'su Pietro Pellizzari.