Я эксперт по недвижимости... Роб Дикс о ценах на жилье, ставках по ипотеке, советах по покупке и его лучшей инвестиции

Недвижимость — любимая тема для разговоров в Британии. Почти у каждого есть свое мнение о том, куда движутся цены на жилье , где будет следующий популярный рынок недвижимости или где следует (и не следует) строить дома.

Но чтобы по-настоящему понять, что движет рынком, стоит послушать людей, которые живут и дышат недвижимостью изо дня в день.

В этой серии мы каждый месяц знакомим экспертов с их достижениями.

Мы хотим узнать их мнение по всем упомянутым выше актуальным темам, а также по ставкам по ипотеке , покупке жилья для сдачи в аренду и строительству жилья.

Мы даже расспросим их об их собственной ипотеке, а также об их лучших и худших инвестициях на сегодняшний день.

В этом месяце мы поговорили с Робом Диксом, соучредителем Property Hub, компании по подбору объектов недвижимости для сдачи в аренду, которая ежегодно организует для своих клиентов сделки с недвижимостью на сумму более 100 миллионов фунтов стерлингов.

Роб также является соведущим подкаста The Property Podcast и автором бестселлеров, в том числе двух бестселлеров Sunday Times: «Семь мифов о деньгах» и «Цена денег».

Он также является портфельным инвестором, покупающим недвижимость для сдачи в аренду, купив свою первую арендуемую недвижимость более десяти лет назад.

В прошлом году мы взяли интервью у Роба о том, почему он и его семья предпочитают арендовать недвижимость, в которой живут, а не покупать ее.

Я думаю, что цены на жилье вырастут максимум на 2 процента в среднем, продолжая тенденцию последних нескольких лет, когда цены немного снижались с поправкой на инфляцию.

Мы по-прежнему будем наблюдать существенные региональные различия: более высокие темпы роста будут наблюдаться на севере, а небольшие и менее дорогие объекты будут демонстрировать лучшие результаты, чем более крупные и дорогие.

Наиболее вероятный сценарий заключается в том, что цены на недвижимость продолжат расти теми же темпами, что и инфляция , или немного быстрее, как это уже было исторически в долгосрочной перспективе.

В какой-то момент в течение следующих десяти лет нас, вероятно, ждет подъем и крах, поскольку они случаются довольно часто, но предсказать время их наступления невозможно.

Звучит не слишком воодушевляюще, но если вы используете ипотеку, чтобы погасить свой долг, то даже регулярный рост, связанный с инфляцией, может привести к отличным результатам за десятилетие.

Я полагаю, что ставки по ипотечным кредитам на жилье, приобретаемое с целью сдачи в аренду, стабилизируются на уровне четырех процентов, может быть, на полпроцента или около того ниже, чем сейчас.

Там, где я живу в Лондоне, аренда жилья на самом деле обходится дешевле, чем его приобретение.

Но я бы все равно выбрал аренду, потому что не знаю, где и в какой недвижимости я хочу жить через пять лет.

Покупка повлечет за собой такие огромные расходы на гербовый сбор , что это действительно не будет иметь никакого смысла.

Аренда — это не выбрасывание денег на ветер, как и выплата процентов по ипотеке, если вы также инвестируете в активы.

Я всегда пользуюсь кредитами с выплатой только процентов, потому что это, как ни странно, безопаснее: ежемесячный платеж ниже, что позволяет сократить расходы, если в какой-то момент вы не будете платить арендную плату. Всегда есть вероятность переплатить.

Я всегда устанавливаю срок в пять лет, чтобы снизить комиссии и иметь больше уверенности, и рекомендую брать более короткий срок только в том случае, если вы планируете вывести акции из своего портфеля.

По моему мнению, отсутствие социального жилья слишком сильно зависит от частного арендного сектора и не позволяет людям, которые больше всего нуждаются в поддержке, иметь необходимую им безопасность. Так называемое доступное жилье — это выдумка, которая не решает проблему.

Нет, потому что ни одно правительство на памяти ныне живущих не достигло поставленных целей по строительству жилья.

Поскольку социального жилья строится так мало, правительство фактически не может его контролировать.

Читать далее

Цены на жилье в конечном итоге всегда достигают потолка доступности, когда покупатели не могут платить больше, исходя из своего дохода, поэтому, если мы не увидим роста производительности труда и, следовательно, роста заработной платы, это будет сдерживать рост цен на жилье.

Но единственное, что, как мне кажется, могло бы существенно повлиять на цены на жилье, — это более жесткие ограничения на ипотечное кредитование, что вряд ли произойдет.

Хотя они и не пользуются популярностью среди инвесторов, я понимаю смысл шагов, предпринятых за последнее десятилетие с целью ограничения сектора покупки жилья для сдачи в аренду и перевода его на профессиональный уровень.

Однако я могу предположить, что арендодатели по-прежнему будут подвергаться непропорционально частым преследованиям, поскольку в этом нет большого политического риска.

Конечно, есть меньшинство некомпетентных и даже преступных арендодателей, но в большинстве случаев правила, препятствующие этому, существуют — просто они плохо соблюдаются.

Это хорошая инвестиция, если вы рассматриваете ее в долгосрочной перспективе и используете ипотеку.

По сравнению с любым другим видом инвестиций, вы можете купить в три раза больше, используя заемные средства, которые гарантированно сократятся в результате инфляции.

У вас также есть поток доходов от аренды, который имеет тенденцию расти в соответствии с инфляцией, а отсутствие волатильности означает, что для некоторых людей это более комфортная инвестиция по сравнению с фондовым рынком.

Это может быть любой город или популярный пригородный поселок на северо-западе.

Именно этот регион демонстрирует наилучшие показатели, и, по прогнозам, он сохранит их в течение следующих пяти лет.

Это также регион, где есть потенциал для роста цен, а также наблюдается значительный рост арендной платы.

Юго-Восток, за пределами Лондона. Доступность настолько ограничена, что цены просто не могут существенно вырасти, а доходность низкая.

В долгосрочной перспективе Лондон всегда будет беспроигрышным вариантом, но с учетом того, что Великобритания становится менее популярной на международном уровне, а также с учетом чрезвычайно высоких расходов на гербовый сбор, которые потенциально добавляют сотни тысяч фунтов к цене покупки элитной недвижимости в Лондоне, я не думаю, что он сможет значительно восстановиться.

Большинство инициатив, направленных на помощь покупателям жилья впервые, приводят лишь к росту цен на жилье, поэтому я бы не стал возвращать ничего похожего на Help to Buy.

Я бы больше склонился к введению такой политики, как освобождение от налога первых, скажем, 100 000 фунтов стерлингов заработка за всю жизнь, что облегчило бы людям в начале карьеры откладывать деньги, будь то на дом или на что-то еще.

Многие продавцы ищут определенность, а не самую высокую цену, поэтому убедитесь, что у вас есть готовое предложение по ипотеке, нанятый юрист и вы можете доказать, что вы организованы и готовы действовать.

Если же ваше предложение отклонено, продолжайте обращаться к нам, поскольку треть сделок в итоге срываются.

Имейте обеспеченных родителей. Или, что еще серьезнее, не торопитесь, если не уверены, что захотите остаться на месте хотя бы на пять лет.

Хотя бытует мнение, что цены на жилье всегда растут стремительно, я не думаю, что в ближайшем будущем их ждет быстрый рост.

Издержки по сделке являются жесткими, а право на получение гербового сбора для впервые приобретающих товары покупателей предоставляется только один раз.

Проведите собственное онлайн-исследование того, сколько, по вашему мнению, стоит этот объект, и не позволяйте агентам по недвижимости убедить вас в том, что это недостижимо.

Данные показывают, что если на товар установлена ​​неправильная цена и он находится на рынке, вероятность его продажи значительно снижается.

Дом в Ноттингеме, который я купил в мае 2020 года на пике паники из-за COVID, когда рынок фактически закрылся.

Это позволило мне купить его по выгодной цене, с тех пор там живут одни и те же арендаторы, и я месяцами забываю, что он мой.

Дома в Халле, где мне удалось получить выгодную сделку, но они находятся не в самом популярном районе, поэтому цены на них остались на прежнем уровне по сравнению с более выгодными местами.

Кроме того, арендная плата настолько низкая, что небольшой ремонт может свести на нет многомесячную прибыль.

Ответ очень специфичен для моей личной цели — накопления богатства в долгосрочной перспективе, и не подойдет всем.

Но, как ни скучно, я бы использовал ипотеку, чтобы купить скромный семейный дом в престижном районе в Мидлендсе или на Севере, установил бы арендную плату немного ниже рыночных ставок, чтобы у меня был огромный выбор претендентов, а затем спокойно оставил бы его там на долгие годы.