Deveríamos vender uma parte da propriedade plena do nosso prédio para o nosso vizinho?

Moro em um apartamento no último andar de uma antiga casa vitoriana, com outros dois apartamentos abaixo do meu. Sou proprietário do meu apartamento por meio de uma cota de propriedade plena, junto com meu vizinho no térreo.

A senhora do apartamento do meio não possui uma parte do imóvel. O apartamento dela é arrendado, com eu e o vizinho atuando como seus proprietários. O apartamento vale cerca de £ 400.000 e ela tem 114 anos restantes de contrato de arrendamento.

Ela perguntou recentemente se poderia comprar uma parte da propriedade plena.

Meus vizinhos do térreo estão entusiasmados. Eles querem vender o apartamento e gostariam de um dinheiro extra. Acham que, se conseguirmos juntar £ 30.000, já valerá a pena.

Quanto devemos cobrar? O aluguel do terreno é mínimo — basicamente, cobre os custos de eletricidade do corredor comum.

E vale a pena? Quais são os prós e os contras de dar a um vizinho uma parte do domínio absoluto? É melhor ter três "coproprietários absolutos" do que dois? Quanto custará e quanto tempo levará?

Ed Magnus, do This is Money, responde: Essa é uma situação bastante complicada, mas não é incomum em áreas caras, onde antigas casas de família são rotineiramente divididas em apartamentos menores.

Este edifício pertenceu a um único proprietário - provavelmente a pessoa que decidiu dividi-lo em três apartamentos.

Os apartamentos naquela época teriam sido vendidos e adquiridos em regime de arrendamento, a menos que um deles fosse ocupado pelo próprio proprietário.

Em algum momento, porém, os arrendatários do apartamento fizeram uma oferta para comprar a propriedade plena.

Por alguma razão, o proprietário do apartamento do meio naquela época não quis se juntar, então os proprietários dos outros dois apartamentos compraram o imóvel entre si e a propriedade continuou arrendada, pagando o aluguel do terreno aos vizinhos em vez do antigo proprietário.

Embora vender uma parte da propriedade plena para o apartamento do meio possa valer a pena, você pode descobrir que ele não está preparado para pagar o preço do seu vizinho de £ 30.000 ou mais.

Considerando que o contrato de locação ainda tem 114 anos restantes e que o aluguel do terreno dela é praticamente zero, é improvável que comprar uma parte da propriedade plena aumente tanto o valor da propriedade dela.

Claro, ela pode estar desesperada para possuir uma parte da propriedade plena e estar disposta a pagar uma fortuna para isso. Portanto, não há mal nenhum em pelo menos conversar com ela.

Há vantagens, como ter mais poder de decisão na administração do prédio. Ela também pode achar que isso tornará seu apartamento mais vendável no futuro, visto que apartamentos alugados podem deixar alguns compradores cautelosos hoje em dia.

Para aconselhamento especializado, falamos com Mari Knowles , advogada da Commonhold and Leasehold Experts, Andrew Boast , diretor da Sam Conveyancing, Linz Darlington , especialista em extensão de arrendamento da Homehold, e Olivia Egdell-Page , sócia e chefe do departamento de propriedade da Joseph A Jones & Co.

Olivia Egdell-Page responde: Imóveis anunciados para venda com uma "parcela de propriedade plena" são frequentemente mal interpretados pelos compradores, que têm a impressão de que estão comprando um apartamento de propriedade plena.

Em vez disso, o acordo é que cada proprietário individual será dono do interesse de arrendamento em seu apartamento ou duplex, com o interesse de propriedade plena - a propriedade do telhado, fundações e tudo o que há entre os dois - sendo mantido por um ou mais indivíduos, que também são os proprietários dos apartamentos dentro do edifício.

A vantagem disso é que os proprietários se envolvem na manutenção, conservação e administração geral do imóvel, incluindo itens como seguro, despesas e despesas do dia a dia.

Se o corredor precisar de redecoração, os proprietários providenciarão isso, pois é do interesse deles e para seu próprio benefício.

Se os contratos de locação precisarem ser estendidos, esse será um processo mais simples — e geralmente mais barato — do que ter que entrar em contato com um proprietário independente.

Linz Darlington responde: Se o apartamento do meio tivesse se juntado aos outros apartamentos quando a propriedade plena foi comprada, o custo para eles provavelmente teria sido mínimo.

Considerando um aluguel fixo de cerca de £ 100, isso provavelmente custaria de £ 3.000 a £ 4.000.

No entanto, ela — ou quem quer que fosse o proprietário do apartamento antes dela — não participou na época, então ela não tem direito automático de participar agora. Isso significa que você é livre para pedir o que quiser por uma parte da propriedade plena.

Claro, se você pedir demais, eles serão aconselhados a recusar. O resultado da negociação dependerá do que cada um de vocês acha que vale.

Mari Knowles acrescenta: Se você decidir vender uma parte da propriedade plena, o processo não é regulamentado. Isso significa que cabe às partes envolvidas concordar com os termos da venda.

Normalmente, as partes pedem a um avaliador para calcular quanto deve ser o preço de compra.

O valor a pagar geralmente dependerá dos termos do contrato de locação existente como ponto de partida e dos termos de qualquer extensão do contrato de locação, se for necessária.

Os proprietários também costumam pedir que seus honorários advocatícios sejam pagos além do preço de compra, juntamente com quaisquer obrigações fiscais.

Andrew Boast acrescenta: Você precisará de uma avaliação especializada da Royal Institution of Chartered Surveyors para determinar o prêmio que deve ser pago.

Este seria o primeiro passo e ajudaria ambas as partes a tomar uma decisão melhor sobre se a transação vale a pena.

Andrew Boast responde: O processo levará de quatro a oito semanas.

Os custos adicionais incluem avaliação e escrituração de ambas as partes; um advogado atuando pela parte dos proprietários e um advogado independente atuando pelo arrendatário. Os honorários advocatícios de ambas as partes seriam em torno de £ 1.000 para cada uma.

Linz Darlington acrescenta: Vender uma parte da propriedade plena não é fácil.

Você precisará contratar um advogado para adicionar o novo co-proprietário ao título, se você possuir o título como indivíduo, ou fornecer a ele uma parte da empresa de título, se você o possuir dentro de uma estrutura empresarial.

O tempo que isso levará dependerá da rapidez com que o advogado trabalhar.

Olivia Egdell-Page responde: O benefício de todos os arrendatários possuírem uma parte da propriedade plena é que o ônus da administração da propriedade é compartilhado, seja lidando com os fornecedores de serviços públicos ou garantindo que você esteja em conformidade com os requisitos legais, como avaliações de risco de incêndio.

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Todos os coproprietários serão motivados a garantir que a propriedade permaneça em boas condições e seja bem cuidada.

Linz Darlington acrescenta: O benefício de ter o terceiro apartamento envolvido é que todos teriam o mesmo investimento e posição no bloco, o que pode fazer com que morar lá pareça mais democrático.

Se todos possuírem uma parte da propriedade plena, às vezes você também pode evitar algumas das formalidades do relacionamento entre proprietário e arrendatário.

Mari Knowles acrescenta: Além de qualquer renda proveniente da venda, pode ser benéfico ter todos os moradores envolvidos com a propriedade plena.

Muitas vezes, isso pode facilitar a tomada de decisões, especialmente se, por exemplo, você precisar de um novo telhado ou quiser fazer melhorias, como a instalação de pontos de carregamento para veículos elétricos.

Andrew Boast responde: Os atuais proprietários precisam se perguntar o que sentem em relação à pessoa no apartamento do meio.

Ela é alguém com quem eles querem trabalhar? Ela costuma pedir que consertem as coisas no prédio? Seria melhor se ela tivesse autonomia para dividir a carga de trabalho?

Ter mais proprietários pode distribuir o fardo das responsabilidades e dificultar a obtenção de um acordo sobre grandes decisões.

Por exemplo, cada vez que um arrendamento é vendido, todos os acionistas devem assinar. Se algum deles não cooperar ou não estiver acessível, podem surgir problemas.

É importante lembrar que eles podem vender a qualquer momento e você terá um novo proprietário para colaborar na administração do prédio.

Uma consideração adicional que não se aplica ao seu vizinho neste caso é uma extensão.

Se estivessem no topo ou na base, tornar-se uma parte do freeholder os colocaria em uma posição mais forte para poder estender seu apartamento.

No entanto, por estar no andar intermediário, é improvável que uma extensão seja viável.

Linz Darlington acrescenta: A desvantagem é que você e seu vizinho de baixo estarão abrindo mão de parte do controle.

A menos que você já tenha contratos de arrendamento longos, por exemplo, mais de 250 anos, sem aluguel de terreno, você também deve estendê-los antes de envolver um novo proprietário.

Olivia Egdell-Page acrescenta: A desvantagem disso é que você depende de chegar a um acordo com os co-proprietários.

Em caso de desacordo ou disputa, isso tem o potencial de criar relações de vizinhança desconfortáveis.

Andrew Boast responde: O novo comprador desfrutará de um certo aumento no valor do seu apartamento. Um avaliador poderá estimar aproximadamente quanto.

O outro motivo pelo qual o vizinho pode querer comprar uma parte da propriedade plena é que isso pode facilitar a extensão do arrendamento.

Com 114 anos restantes, há pouco benefício em estender o prazo neste momento, mas eles provavelmente desejarão estender em cerca de 20 anos se não venderem tudo primeiro.

Mari Knowles responde: Não há obrigação de você vender uma parte da propriedade plena para seu novo vizinho, então cabe a você e seu coproprietário decidir se devem ou não prosseguir.

A primeira decisão que você precisará tomar com seu coproprietário é se você está ou não disposto a vender uma parte para seu vizinho.