W domu, który kupiłem, roi się od szczurów. Czy mogę podjąć kroki prawne przeciwko sprzedawcy?

Kilka miesięcy temu kupiłem nowy dom i ostatnio usłyszałem hałas na poddaszu. Podczas inspekcji zauważyłem odchody szczurów.

Zapytałem sąsiadów, czy słyszeli lub widzieli coś związanego z tym wydarzeniem, ale odpowiedzi nie były prawdziwe.

Ktoś jednak powiedział, że poprzedni lokator mojego domu zadał mi podobne pytanie.

Podczas sprzedaży ani razu nie zapytałem sprzedawcy o nic związanego ze szkodnikami.

Nigdy nie wspomniano o tym w formularzu TA6 i nie pojawiło się to w badaniu nieruchomości .

Czy mogę dochodzić odszkodowania od poprzedniego właściciela za koszty poniesione w celu naprawienia tego problemu, czy też jest to przypadek zachowania ostrożności przez kupującego? Jeśli mogę dochodzić odszkodowania, jaka byłaby procedura?

Jane Denton z This is Money odpowiada: Szacunki dotyczące liczby szczurów w Wielkiej Brytanii są różne, ale można śmiało powiedzieć, że jest ich miliony.

Szczury brunatne są powszechne i często można je spotkać w domach, ogrodach i na obszarach miejskich. Mogą urosnąć do 15–27 centymetrów, a ich ogony są niemal tak samo długie.

Gryzonie są bardzo rozmnażające i według RSPCA mogą mieć od 15 do 100 młodych rocznie. Szczury brunatne rozmnażają się przez cały rok.

Sprzedawcy mają prawny obowiązek dostarczenia kupującym dokładnych informacji o swojej nieruchomości.

Dokumenty takie jak formularz TA6 wypełniane są przez sprzedającego i mają na celu przekazanie kupującemu ważnych informacji o nieruchomości.

Jeżeli sprzedawca poda nieprawidłowe lub niekompletne informacje, kupujący może w niektórych przypadkach ubiegać się o odszkodowanie od sprzedawcy lub, jeżeli nastąpiło to na wcześniejszym etapie, odmówić sfinalizowania transakcji.

Wypełniając formularz TA6, sprzedawcy nie muszą posiadać wiedzy prawnej lub technicznej, ani też wiedzy o wydarzeniach, które miały miejsce przed wejściem w posiadanie nieruchomości.

Powiedziałeś, że sprzedawca nie wspomniał o szczurach podczas procesu przeniesienia własności, a teraz znalazł je na twoim poddaszu. Nie pytałeś przed zawarciem umowy o szkodniki w nieruchomości.

Nie jest jasne, czy sprzedawca wiedział o obecności szczurów, czy nie, ale ta różnica jest znacząca.

Zapytałem dwóch prawników o ich zdanie na temat tego, czy możesz podjąć kroki prawne przeciwko sprzedawcy.

James Naylor, wspólnik w kancelarii Naylor Solicitors, mówi: Odkrycie odchodów w niedawno zakupionej nieruchomości jest niepokojące.

Ale czy odkrycie szkodników po zakończeniu budowy daje podstawę do roszczenia prawnego? Niedawna decyzja Sądu Najwyższego daje pewne wskazówki.

W przypadku rezydencji w Notting Hill wartej 32,5 mln funtów w 2025 r. nabywcy tej nieruchomości sądzili, że kupują pałac, a nie raj dla lepidopterologów.

Po zakończeniu prac odkryto inwazję moli.

Podejrzewając, że sprzedawca zamiótł problem pod dywan, kupujący uważnie przyjrzeli się odpowiedziom sprzedawcy na pytania zadane przed zawarciem umowy.

Sprzedawca wyraźnie stwierdził, że nie ma żadnych problemów ze szkodnikami.

Dlatego sąd orzekł, że kupujący mieli prawo polegać na oświadczeniach sprzedawcy i stwierdził, że sprzedawca przeinaczył istotne fakty. W rezultacie kupujący mieli prawo zerwać umowę.

Chociaż fakty dotyczące inwazji moli wydają się na pierwszy rzut oka podobne, istnieją pewne istotne różnice.

W przypadku moli, kupujący zadawali bezpośrednie i szczegółowe pytania dotyczące szkodników, a odpowiedzi sprzedawcy okazały się nieprawdziwe, biorąc pod uwagę jego rzeczywistą wiedzę.

W obecnej sytuacji nie przeprowadzono żadnego konkretnego dochodzenia dotyczącego szkodników i nie ma dowodów na to, że odpowiedzi sprzedawcy na formularz informacji o nieruchomości TA6 były fałszywe.

Ponadto w sprawie dotyczącej moli decyzja sądu zależała od faktycznej wiedzy sprzedawcy o poważnej inwazji szkodników i fałszywego charakteru jego odpowiedzi na zapytania przedumowne.

W obecnej sprawie nie ma dowodów na to, że sprzedawca wiedział o problemie szczurów lub że podał fałszywe informacje.

Przeczytaj więcej

Gdyby zadano bezpośrednie pytanie dotyczące szkodników, a sprzedawca zaprzeczył, że ma o tym wiedzę, mimo że był tego świadomy, roszczenie z tytułu wprowadzenia w błąd mogłoby zostać uwzględnione — nawet jeśli inwazja nie była od razu widoczna.

Ponadto, w obecnej sytuacji, badanie przeprowadzone przed zakupem nie wykazało żadnych śladów szkodników, a nic nie wskazuje na to, że geodeta dopuścił się zaniedbań.

Wspomnienia sąsiada na temat jakiegoś historycznego problemu są w najlepszym razie plotkami i niekoniecznie stanowią dowód na istnienie aktualnego problemu lub wiedzy sprzedawcy na jego temat.

Sprawa Moths stanowi przypomnienie, że chociaż sądy nie będą tolerować fałszywych lub wprowadzających w błąd odpowiedzi, szczególnie gdy sprzedawca jest świadomy problemu, to w przypadku braku konkretnego dochodzenia i dowodów na fałszywe oświadczenia — jak w niniejszym stanie faktycznym — zasada „kupujący powinien uważać” może rzeczywiście wziąć górę.

A jeśli nie pojawią się nowe dowody na wiedzę i nieuczciwość sprzedawcy, roszczenie o zwrot kosztów raczej nie będzie zasadne.

Manjinder Kaur Atwal, dyrektor ds. prawa nieruchomości w Duncan Lewis Solicitors, mówi: Niestety, Twoja sytuacja jest podobna do sytuacji wielu kupujących: nieprzyjemny problem z nieruchomością zostaje odkryty dopiero po jej zakończeniu, bez oczywistych możliwości rozwiązania problemu.

W ujęciu prawnym zasada „caveat emptor” (kupujący powinien uważać) ma zastosowanie do większości zakupów nieruchomości mieszkalnych w Anglii i Walii. Zazwyczaj na kupującym spoczywa obowiązek zbadania stanu nieruchomości przed wyrażeniem zgody na zakup.

Jednak to nie koniec historii. Istnieje kilka aspektów do zbadania w zależności od faktów w Twojej sprawie.

Formularz informacyjny TA6, wypełniany przez sprzedającego, zawiera pytania dotyczące stanu nieruchomości, w tym dotyczące obecności szkodników lub inwazji.

Jeśli sprzedawca odpowiedział „nie” na to pytanie, a wiedział, że na poddaszu jest lub był problem z gryzoniami, może to być uznane za wprowadzenie w błąd.

Aby wnieść roszczenie, musiałbyś wykazać, że sprzedawca wiedział o inwazji gryzoni i celowo o tym nie poinformował, że polegałeś na jego wprowadzeniu w błąd przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości i że poniosłeś stratę finansową, taką jak koszty zwalczania szkodników lub wartość nieruchomości.

Trudność polega na udowodnieniu, co i kiedy wiedział sprzedawca. Sąsiedzi mogą sobie przypomnieć, czy któryś z poprzednich lokatorów wspomniał o problemie i mogą pomóc ustalić, czy problem trwa od dawna, chociaż niekoniecznie mogą wykazać, że ostatni sprzedawca był tego świadomy.

Jeśli w badaniu nie wspomniano o żadnych oznakach szkodników, mało prawdopodobne jest, aby można było dochodzić roszczeń od geodety, chyba że oznaki były tak oczywiste, że powinien je zauważyć kompetentny fachowiec. Oczywiste jest, że gryzonie mogą dostać się do nieruchomości po sprzedaży, więc czas ma kluczowe znaczenie.

Aby dochodzić roszczeń z tytułu wprowadzenia w błąd, najlepiej zacząć od napisania formalnego listu do sprzedawcy, w którym przedstawisz swoją skargę i opiszesz wszelkie straty.

W takim przypadku możesz chcieć wystąpić o ujawnienie informacji przed wszczęciem postępowania, w tym o stosowne informacje, takie jak faktury za zwalczanie szkodników lub korespondencję.

Jeżeli sprzedawca zaprzecza posiadaniu wiedzy lub nie przyjmuje odpowiedzialności, możesz złożyć pozew do sądu ds. drobnych roszczeń, sądu okręgowego lub sądu wyższej instancji w przypadku wyższych kwot.

Kluczem do sukcesu jest przedstawienie niezbitych dowodów na to, że sprzedawca świadomie ukrył problem ze szkodnikami, co nie jest łatwe.

Zachowaj paragony i jeśli uważasz, że masz dowody na to, że sprzedawca wiedział o problemie, rozważ skonsultowanie się z prawnikiem.

Choć może to być frustrujące, koszty radzenia sobie z problemem gryzoni zazwyczaj ponosi kupujący, chyba że można wykazać wyraźne przekłamanie.