Wynajmij, jeśli możesz: Ceny wynajmu w Rosji znacznie wzrosły.

Ceny wynajmu mieszkań w Rosji znacząco wzrosły. W dużych miastach ceny wzrosły w ciągu ostatniego roku o 5–15%, w zależności od regionu, według danych wiodących agencji nieruchomości. Najbardziej widoczne jest to w Moskwie, gdzie mieszkanie jednopokojowe można wynająć za najwyższą cenę od 30 lat. MK rozmawiał z ekspertami, aby dowiedzieć się, dlaczego wynajem staje się tak drogi i jakie rady mogą otrzymać obywatele w tej sytuacji.

Obecnie najemcy muszą zapłacić co najmniej 44 000 rubli miesięcznie za mieszkanie jednopokojowe w stolicy. Dla porównania, w październiku ubiegłego roku wystarczyło 40 000 rubli. Pięć najdroższych miast pod względem czynszów to Petersburg, gdzie średni czynsz za mieszkanie jednopokojowe wynosi 42 700 rubli, Kazań (36 400), Jekaterynburg (35 500) i Niżny Nowogród (34 000). Sytuacja jest nieco lepsza w innych miastach powyżej miliona mieszkańców. Mediana czynszów w tych miastach wynosi 31 500 rubli.

Dla sprawiedliwości należy zauważyć, że w latach 2023-2024 ceny najmu wzrosły jeszcze bardziej gwałtownie, osiągając 23% rocznie. Sytuacja mogłaby być równie dramatyczna w 2025 roku, ale ze względu na wzrost podaży mieszkań, która wzrosła o 30-40% w porównaniu z 2024 rokiem, wzrost cen wyhamował. „Dość gwałtowny wzrost cen najmu wynika z wysokiej stopy procentowej banku centralnego i drogich kredytów” – mówi Władimir Prochorow, właściciel Grupy Kapitałowej Udacha. Nie jest to jednak jedyny czynnik. Zniesienie preferencyjnego programu kredytów hipotecznych, podwyższenie wkładu własnego do 30% i zaostrzenie zasad udzielania kredytów przez banki negatywnie wpłynęły na rynek najmu. W tej sytuacji mieszkańcy przyjęli postawę wyczekującą, licząc na zgromadzenie środków i oczekiwanie na korzystniejsze warunki kredytowania.

Warto zauważyć, że największy wzrost cen odnotowano w segmencie mieszkań dwupokojowych we wszystkich regionach. O ile popyt na te mieszkania był wcześniej napędzany przez studentów wynajmujących mieszkania współdzielone, nowe okoliczności dodały kategorię „rodziny z dziećmi”.

Jeśli chodzi o perspektywy rynku najmu, sytuacja nie ulegnie zmianie, dopóki oprocentowanie kredytów hipotecznych nie spadnie do 10-12%, ponieważ kredyty hipoteczne wchłoną wówczas część popytu. Spadek cen mieszkań na wynajem będzie jednak możliwy dopiero przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych na poziomie 6-8%. Według prognoz Banku Centralnego, stopa bazowa powinna osiągnąć 12-13% do końca 2026 roku i stopniowo spadać przez cały 2027 rok. W związku z tym, nie oczekuje się zmiany trendów na rynku najmu przed tym terminem, wyjaśnił Prochorow.

„Jednocześnie brakuje podaży, zwłaszcza w segmencie budżetowym” – kontynuuje Swietłana Opryszko, dyrektor portalu Vseostroike.rf. „W rezultacie dzisiejszy moskiewski rynek wynajmu to rynek wynajmującego, dający właścicielom nieruchomości możliwość dyktowania warunków i podnoszenia cen. W tej sytuacji negocjacje praktycznie zniknęły z rynku”.

Eksperci debatowali nad tym, czy Rosjanom bardziej opłaca się wynajmować, czy kupować mieszkanie z kredytem hipotecznym. Według Andrieja Bannikowa, wiceprezesa Rosyjskiej Gildii Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (RGR), obecnie bardziej opłaca się wynajmować mieszkanie niż kupować je na obecnym rynku z kredytem hipotecznym. Przyjmując za przykład mieszkanie o wartości 10 milionów rubli, przybliżone odsetki, wliczając raty rentowe, przy wpłacie własnej w wysokości 3 milionów rubli, wyniosłyby 1,7 miliona rubli, czyli około 142 000 rubli miesięcznie. Jeśli zdecydujesz się wynająć takie mieszkanie, czynsz wyniesie około 60 000 rubli miesięcznie. „To oznacza, że ​​tracisz ponad 80 000 rubli miesięcznie na samych odsetkach” – wyjaśnia ekspert. „Dlatego wielu woli wynajmować i nadal trzymać zaliczkę na rachunkach depozytowych”.

Istnieje jednak inna perspektywa. „Obecnie średnie rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 21%, więc miesięczna rata standardowego 30-letniego kredytu z 20% wkładem własnym na mieszkanie o wartości 15 milionów rubli – co odpowiada średniej cenie kawalerki w moskiewskim budownictwie wielorodzinnym – wynosi około 210 500 rubli” – mówi Jarosław Gutnow, założyciel SIS Development. „Czynsz za podobny lokal kosztowałby średnio 100 000 rubli. Rynkowe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych spadnie do 11-12% w 2027 roku, wraz ze spadkiem stopy bazowej Banku Centralnego. W rezultacie, po refinansowaniu, miesięczne raty obecnie udzielonych kredytów spadną do średnio 120 000 rubli. Tymczasem stawki czynszu wzrosną do 2027 roku – prawdopodobnie do 120 000 rubli miesięcznie – i będą nadal rosły”.

Z powodu stłumionego popytu ceny mieszkań w stolicy będą rosły szybciej niż inflacja. Oznacza to, że klienci, którzy kupują mieszkania dzisiaj, mogą zaoszczędzić pieniądze w perspektywie średnioterminowej. Jedynym problemem są niezwykle uciążliwe płatności w ciągu najbliższych 1,5-2 lat. Jednak klienci, których sytuacja finansowa pozwala im udźwignąć ten ciężar, będą mogli znacząco zaoszczędzić w dłuższej perspektywie, twierdzi deweloper.