Czy Twoja umowa kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu dobiega końca? Brokerzy zdradzają, co mogą zrobić osoby z wyższymi ratami

Setki tysięcy gospodarstw domowych zastanawia się obecnie, co zrobić, gdy skończy się ich kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem.

Według danych UK Finance szacuje się, że między lipcem a końcem grudnia tego roku około 900 000 gospodarstw domowych osiągnie koniec okresu obowiązywania stałej stopy procentowej.

Wiele osób będzie musiało zrezygnować z kredytów hipotecznych, których oprocentowanie wahało się od 1 do 2 procent, gdy stopy procentowe były na rekordowo niskim poziomie.

Teraz większość z nich musi zmierzyć się z koniecznością refinansowania kredytu hipotecznego, którego oprocentowanie wynosi około 4 procent lub więcej.

Według Moneyfacts, najniższa pięcioletnia stała stopa procentowa w sierpniu 2020 roku wynosiła 1,33%. Obecnie wynosi 3,86%.

W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 funtów i 25-letniego okresu spłaty, stanowi to różnicę między płaceniem 784 funtów a 1040 funtów miesięcznie.

Wzrost kosztów sprawia, że decyzja o tym, czy dokonać naprawy na dwa czy pięć lat, staje się jeszcze ważniejsza.

Dwuletnie warunki spłaty kredytu oferują kredytobiorcom szansę na zawarcie umowy na krótki okres w nadziei, że przy następnej okazji refinansowania kredytu hipotecznego warunki okażą się korzystniejsze.

Pięcioletnie poprawki będą atrakcyjne dla tych, którzy uważają, że ryzyko nie jest warte podejmowania, biorąc pod uwagę fakt, że nie ma gwarancji, że stopy procentowe kredytów hipotecznych będą niższe do 2027 r.

Do najważniejszych czynników decydujących zalicza się także to, czy dana osoba planuje wkrótce przeprowadzić się do nowego domu, jak bardzo woli bezpieczeństwo stałych rat przez dłuższy czas oraz jak dobrze poradzi sobie ze wzrostem rachunków za kredyt hipoteczny.

Dla tych, którzy uważają, że dwuletnia umowa jest nieco za krótka, a pięcioletnia za długa, dostępnych jest teraz wiele umów trzyletnich.

Dane dotyczące kredytów hipotecznych udzielanych przez Santander wskazują na preferencję wobec krótkoterminowych umów o stałym oprocentowaniu.

W tym roku spośród 60 000 klientów firmy 54 proc. zdecydowało się na dwuletnią naprawę, podczas gdy tylko 36 proc. wybrało umowę pięcioletnią.

Najniższa dwuletnia stała stopa oprocentowania oferowana przez bank wynosi obecnie 3,8 proc., zaś najniższa pięcioletnia – 3,86 proc. — obie oferty wiążą się z opłatą w wysokości 1058 funtów.

Inni jednak twierdzą, że różnica nie jest aż tak drastyczna. Makler hipoteczny Mortgage Advice Bureau podaje, że od początku roku 54 534 jego klientów skorzystało z dwuletniej umowy stałej, w porównaniu z 49 927, którzy zdecydowali się na umowę pięcioletnią.

David Hollingworth, dyrektor w L&C Mortgages, powiedział, że niedawno miał do czynienia z dwoma klientami, którym kończyły się pięcioletnie umowy o stałym oprocentowaniu, bardzo niskim i oprocentowanym poniżej 2 procent.

Pierwsza z nich rozważa dwuletnią umowę, która przewiduje wzrost stopy do 3,92 proc. i zwiększenie rat o prawie 490 funtów miesięcznie.

Druga strona rozważa ustalenie stawki na okres pięciu lat, co skutkowałoby stopą procentową na poziomie 3,96% i podniesieniem rat o ponad 500 funtów miesięcznie.

Żadna z nich nie zdecydowała się na wydłużenie okresu spłaty kredytu hipotecznego – jest to jedna z opcji pozwalających na zmniejszenie niemożliwych do udźwignięcia miesięcznych rat, choć w dłuższej perspektywie wiąże się to ze zwiększeniem kwoty zadłużenia.

„Obie firmy postanowiły zachować ten sam okres spłaty kredytu hipotecznego i ponoszą dodatkowe miesięczne koszty” – powiedział Hollingworth.

„Oczywiście podjęli różne decyzje co do tego, jak długi okres spłaty kredytu zostanie objęty, co może zależeć od tego, jak bardzo, ich zdaniem, stopy procentowe mogą się zmienić w ciągu kilku następnych lat oraz od tego, jak dużej pewności płatności chcą mieć na jak długi okres.

„Nie ma na to pytanie dobrej ani złej odpowiedzi. O tym, które podejście okaże się najtańsze, będziemy wiedzieć tylko z perspektywy czasu”.

Aaron Strutt, broker kredytowy Trinity Financial, twierdzi, że zdecydowana większość kredytobiorców pozostaje przy swoim dotychczasowym pożyczkodawcy, gdy przychodzi czas na refinansowanie.

Gospodarstwom domowym, którym kończy się okres kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, obecny kredytodawca powinien zaproponować tzw. „transfer produktu”.

Daje im to możliwość przejścia na nową ofertę zamiast automatycznego przejścia na droższą standardową zmienną stopę procentową swojego pożyczkodawcy.

Zaletą przenoszenia produktów jest to, że pożyczkobiorcy nie muszą przechodzić przez wszystkie te same kontrole i analizy, które musieliby przejść w przypadku zmiany pożyczkodawcy – choć może to również uniemożliwić im uzyskanie najlepszej możliwej oferty, ponieważ nie ma gwarancji, że pożyczkodawca będzie oferował najlepszą ofertę na rynku w momencie, gdy będą musieli dokonać refinansowania kredytu hipotecznego.

Przeczytaj więcej

Przeniesienie produktu zazwyczaj wymaga mniejszej ilości formalności, nie wymaga ponownej oceny zdolności kredytowej ani ponownej wyceny nieruchomości.

Zazwyczaj nie ma żadnych dodatkowych opłat za produkt ani kosztów obsługi prawnej.

Strutt uważa jednak, że dodatkowe obowiązki administracyjne związane ze zmianą pożyczkodawcy mogą okazać się warte zachodu.

Mówi: „Przeszliśmy przez dość długi okres, w którym pożyczkodawcy oferowali niższe oprocentowanie osobom kupującym dom zamiast refinansować kredyt hipoteczny. Wydaje się, że sytuacja się zmieniła, ponieważ niektórzy pożyczkodawcy są znacznie bardziej zainteresowani ponownym przyciągnięciem klientów refinansujących kredyty hipoteczne”.

Jeśli Twoja umowa wkrótce się kończy, warto sprawdzić, czy konkurencyjne firmy pożyczkowe oferują lepsze stawki. Nie ma sensu dawać pożyczkodawcy pieniędzy bez powodu.

„Konkurencja na rynku poprawiła się i jest wiele ofert dostępnych poniżej 4 procent”.

Według Strutta wzrosła liczba osób, które decydują się na refinansowanie kredytu hipotecznego w celu pozyskania środków na remont domu lub spłatę długów.

„Organizujemy więcej refinansowań kredytów hipotecznych poprzez pozyskanie kapitału dla osób, które chcą przeznaczyć dodatkowe 20 000 lub 30 000 funtów na remont domu, podczas gdy inni właściciele domów decydują się na konsolidację zadłużenia poprzez refinansowanie kredytów hipotecznych” — powiedział Strutt.

„Jeden z naszych klientów niedawno przeprowadził gruntowny remont swojej nieruchomości i znacząco zwiększył jej wartość.

„Zaciągnął kredyt hipoteczny u swojego pożyczkodawcy, aby odzyskać wydane pieniądze i zaciągnął pięcioletnią pożyczkę z oprocentowaniem poniżej 4 procent.

Mieliśmy też klientów, którzy refinansowali kredyt hipoteczny , aby przekazać depozyt swoim dorosłym dzieciom i pomóc im w rozpoczęciu własnego biznesu.

Spłata części zadłużenia hipotecznego lub przeprowadzenie remontu, który znacząco zwiększy wartość nieruchomości, może oznaczać, że ktoś może uzyskać niższą stopę procentową kredytu hipotecznego.

Obie opcje umożliwiają gospodarstwom domowym zbudowanie większego kapitału w nieruchomości, podczas gdy odsetek nieruchomości będącej własnością kredytodawcy hipotecznego ulega zmniejszeniu.

Poziomy kapitału własnego, które mierzą wielkość kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości, nazywane są wskaźnikiem wartości nieruchomości do pożyczki.

Pożyczkodawcy oferują różne stawki dla różnych poziomów wskaźnika LtV (Loan to Value), a ktoś, kto ma 60 procent LtV (innymi słowy, 40 procent kapitału własnego), może zapłacić znacznie mniej niż ktoś, kto ma 90 procent LtV.

„Spłata części kredytu hipotecznego może oznaczać, że kwalifikujesz się do lepszego oprocentowania” – dodaje Strutt. „Jeśli przeprowadziłeś remont nieruchomości, warto zlecić pożyczkodawcy ponowną wycenę lub jeszcze jedną, aby sprawdzić, czy dysponujesz większym kapitałem własnym”.

Nichola Jomoa, doradca ds. kredytów hipotecznych w Mortgage Advice Bureau, mówi, że widziała, jak kredytobiorcy wydłużali okres spłaty kredytu hipotecznego, aby poradzić sobie z wyższymi stopami procentowymi.

Okres kredytu hipotecznego to liczba lat, przez które dana osoba zgadza się spłacać kredyt hipoteczny. Kiedyś zwykle było to 25 lat, ale w przypadku nowych kredytów hipotecznych częściej jest to 30 lat.

Wydłużając okres spłaty kredytu hipotecznego, kredytobiorca rozkłada spłaty na dłuższy okres, co pozwala mu obniżyć miesięczne koszty.

Będzie to jednak oznaczać płacenie odsetek przez dłuższy okres, a co za tym idzie, wyższą cenę w dłuższej perspektywie.

Na przykład ktoś, kto zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 funtów i płacił odsetki w wysokości 4,5% w ciągu 20 lat, musiałby spłacać miesięczne raty w wysokości 1265 funtów, co łącznie dałoby kwotę 303 672 funtów w okresie trwania kredytu hipotecznego.

Z kolei osoba z kredytem hipotecznym w wysokości 200 000 funtów i takim samym oprocentowaniem przez 40 lat musiałaby płacić miesięczne raty w wysokości 899 funtów. Jednak w całym okresie obowiązywania kredytu hipotecznego zapłaciłaby 431 580 funtów: o 127 908 funtów więcej niż w przypadku kredytu na 20 lat.

„Obserwujemy rosnącą liczbę klientów przedłużających okres spłaty kredytu hipotecznego, aby utrzymać miesięczną ratę na przystępnym poziomie” – powiedział Jomoa.

„Nie zawsze jest to możliwe i może mieć wpływ wiek. W niektórych przypadkach może to prowadzić do wyższego oprocentowania.

„Może to oznaczać, że spłaty kredytów hipotecznych będą kontynuowane również po przejściu na emeryturę, a potencjalnie może to wydłużyć saldo kredytów hipotecznych o kilka lat, na które trzeba będzie płacić wysokie odsetki”.

Istnieje możliwość późniejszego skrócenia okresu kredytowania, jeśli sytuacja finansowa ulegnie zmianie.