Barcelona podwaja inwestycje w nieruchomości pomimo braku funduszy niemieckich

Inwestycje w nieruchomości w Barcelonie podwoiły się w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku, osiągając 2,65 mld euro. Firma doradcza JLL podkreśla, że ​​dane te wskazują na konsolidację rynku po spowolnieniu sprzed dwóch lat, spowodowanym wpływem rosnących stóp procentowych i niepewnością inwestorów co do niektórych aktywów, takich jak segment biurowy. Ożywienie kapitału nastąpiło dzięki lokalnym inwestorom i powrotowi niektórych funduszy międzynarodowych, choć powrót dużych niemieckich inwestorów instytucjonalnych jeszcze się nie dokonał, co jest wisienką na torcie, potwierdzającą powrót do normalności.

Aktywność inwestycyjna jest już o 23% wyższa niż całkowity wolumen transakcji w 2024 roku. „Międzynarodowi inwestorzy postrzegają Barcelonę jako bardzo atrakcyjną destynację praktycznie we wszystkich sektorach rynku. Fundamenty segmentów handlu detalicznego, biur, hoteli i logistyki są spektakularne” – wyjaśnia Xavier Cotet, dyrektor ds. rynków kapitałowych w JLL w Barcelonie. „Jednak przepisy dotyczące wynajmu mieszkań obowiązujące obecnie w Barcelonie ograniczają inwestycje w tym segmencie. Inwestorzy wolą lokować kapitał w regionach o łagodniejszych przepisach, co stawia rynek barceloński w gorszej sytuacji niż inne hiszpańskie miasta” – komentuje.

58% transakcji przeprowadzono za pośrednictwem inwestorów hiszpańskich, głównie biur rodzinnych.

Konsultant ds. nieruchomości wskazuje, że 58% transakcji zostało przeprowadzonych przez inwestorów hiszpańskich. Jest to dominujący trend ostatnich dwóch lat. Wysokie stopy procentowe w 2023 roku sparaliżowały działalność dużych funduszy międzynarodowych i otworzyły drogę mniejszym inwestorom krajowym, głównie biurom rodzinnym , do uzyskania większej obecności na rynku poprzez pracę z mniejszą dźwignią finansową. Wraz ze spadkiem kosztu pieniądza wzrósł udział funduszy międzynarodowych.

„Spodziewamy się powrotu największych niemieckich funduszy instytucjonalnych w przyszłym roku” – wyjaśnia. Powrót inwestorów takich jak Allianz, DWS, KanAm, Real IS i Patrizia będzie oznaczał koniec tego cyklu rynkowego i początek zupełnie normalnego. Inwestorzy ci poszukują aktywów kluczowych , co oznacza duże kwoty za aktywa o niskim ryzyku; czyli długoterminowego wynajmu w dobrze zlokalizowanych budynkach klasy A z wysokiej jakości najemcami. W zeszłym roku tylko Kgal sfinalizował transakcję w Barcelonie.

Niemieckie fundusze są skłonne zapłacić wysoką cenę za wysokiej jakości aktywa o niskim ryzyku.

Głównym motorem ożywienia jest rynek biurowy. Chociaż inwestorzy stracili zainteresowanie po pandemii, powrót do hybrydowego modelu biurowego dał mu nowy impuls. Do września wolumen inwestycji wyniósł 691 mln euro, a prognozy na zamknięcie transakcji przewidują przekroczenie 800 mln euro. „Mogłoby się wydawać, że aktywność w tym segmencie jest w dużej mierze napędzana sprzedażą siedziby Planety, ale prawda jest taka, że ​​przez cały rok miały miejsce transakcje średniej wielkości” – zauważa.

Sprzedaż siedziby katalońskiego wydawnictwa przez Blackstone firmie Pontegadea, rodzinnemu biuru założyciela Inditexu, Amancio Ortegi, została sfinalizowana za kwotę 220 milionów euro. Wśród ostatnich transakcji znalazł się zakup budynku w dzielnicy 22@ Uniwersytetu Hongkongu oraz sprzedaż przez Meridię Szkoły Biznesu UE rodzinie Reig (za 20 milionów euro).

Segment hotelowy odnotował 492 mln euro (wzrost o 85%). Rynek ten był w ostatnich latach jednym z motorów napędowych inwestycji w nieruchomości, dzięki fundamentom turystyki, zarówno pod względem przyjazdów turystów zagranicznych, jak i wydatków. Wśród najnowszych transakcji wyróżnia się zakup grupy MedPlaya przez Azorę za 120 mln euro.

Sektor mieszkaniowy, obejmujący mieszkania, akademiki i domy seniora, odnotował wzrost o 763 mln euro (+99%), choć wyniki poszczególnych aktywów były nierównomierne. Aktywa mieszkaniowe na wynajem wzrosły o 38% do 218 mln euro, a elastyczne warunki mieszkaniowe osiągnęły 10 mln euro. Domy studenckie wzrosły o 118% do 415 mln euro, a aktywa w sektorze opieki zdrowotnej wzrosły o 247% do 120 mln euro.

Wreszcie, rynek logistyczny odnotował wzrost o 525 milionów, co stanowi wzrost o 514%. Jest to jeden z najbardziej pożądanych aktywów dla inwestorów, ale niedobory produktów spowalniają transakcje. Tymczasem sektor komercyjny odnotował 180 milionów (wzrost o 290%).

Wynajem biur przekroczy 300 000 m2

Biura ponownie zajmują centralne miejsce wśród inwestorów. Wdrożenie modeli hybrydowych, łączących pracę stacjonarną i zdalną, ponownie zwiększyło popyt na powierzchnię biurową wśród firm. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku Barcelona zgromadziła 263 000 m² powierzchni, co stanowi wzrost o 14% rok do roku i najlepszy wynik w historii od 2019 roku (rok rekordowy). „Przy tych skumulowanych danych dotyczących popytu, prognozuje się przekroczenie 320 000 m². Te wolumeny plasują rynek barceloński w jego tradycyjnym obszarze działalności” – wyjaśnia Laura Caballero, dyrektor ds. badań i strategii w JLL Hiszpania i szefowa biura w Barcelonie. Dzielnica technologiczna 22@ stanowi 48% całkowitego popytu w mieście, następnie Diagonal i Passeig de Gràcia (Centralny Obszar Biznesowy) z 15%, a centrum miasta z 21%. Caballero wyjaśnia, że ​​rynek radzi sobie lepiej niż oczekiwano, ze wskaźnikiem pustostanów na poziomie 8,7%, w porównaniu z prognozą na koniec roku na poziomie 9%. „Czterdzieści procent transakcji przekroczyło 1000 m². Może to być zdarzenie jednorazowe, ale nasz zespół zapewnia nas, że ten trend się utrzyma, ponieważ kilka umów czeka na podpisanie” – twierdzi firma konsultingowa.