De belastingdienst gaat het ‘CPF (Braziliaanse belastingbetalers-ID) van onroerend goed gebruiken om niet-aangegeven huur te belasten en belastingbetalers boetes op te leggen.

Vanaf 2026 worden huiseigenaren die informeel hun woning verhuren geconfronteerd met ongekende belastingcontroles met het "CPF dos Imóveis" (Identificatienummer Onroerendgoedbelastingbetaler). Het Braziliaanse kadaster (CIB) stelt de Federale Belastingdienst in staat om automatisch degenen te identificeren die huurinkomsten achterwege laten, en boetes op te leggen die kunnen oplopen tot 150% van het verschuldigde bedrag. De wijziging, die voortvloeit uit de belastinghervorming op huur, zal gegevens integreren die momenteel verspreid zijn, waardoor mazen in de wet voor belastingontduiking worden gedicht.

Met het "CPF van onroerend goed" kan de Federal Revenue Service gegevens vergelijken die momenteel verspreid zijn over kadasterkantoren, gemeentehuizen, banken en diverse overheidsinstanties. Naast boetes kan de Federal Revenue Service ook met terugwerkende kracht onbetaalde belastingen innen over de afgelopen vijf jaar. Deze verandering is het gevolg van de regelgeving van de belastinghervorming op consumptie, die een geïntegreerd monitoringsysteem met de nieuwe belastingheffing instelt.

Hoe werkt het "CPF voor onroerend goed"?

De CIB is de tool die de Federal Revenue Service vanaf 2026 de mogelijkheid geeft om activa en vastgoedtransacties in het land te monitoren. Het zal fungeren als een unieke nationale identificatie voor elk object en centraliseert informatie die momenteel verspreid is over verschillende instanties.

Het einde van de verspreiding van gegevens.

Centralisatie lost een probleem op. Momenteel is het beheer van onroerend goed gefragmenteerd: burgerlijke stand gebruikt registratienummers van het Algemeen Onroerend Goed Register (RGI), gemeenten gebruiken onroerendgoedregistraties voor de Urban Property Tax (IPTU) en Incra houdt toezicht op onroerend goed op het platteland. Deze systemen communiceren niet met elkaar, waardoor er mazen in de wet ontstaan ​​voor belastingontduiking.

Met de invoering van het "CPF voor onroerend goed" komt er een einde aan deze compartimentering. Volgens Vinicius Cunha, belastingadvocaat en partner bij MCW Advogados, is het doel "om voor elk onroerend goed een uniek identificatienummer te creëren, waardoor informatie die voorheen versnipperd was, wordt samengebracht."

Om integratie mogelijk te maken, publiceerde de Federal Revenue Service Normative Instruction 2.275/2025, die de CIB reguleert en regels vastlegt voor het delen van gegevens via het Nationaal Systeem voor Territoriaal Informatiebeheer (Sinter). De nieuwe unieke identificatiecode moet in akten, registers en andere notariële akten voorkomen. Notarissen en ambtenaren van de burgerlijke stand moeten de gegevens elektronisch naar Sinter verzenden.

Hoe gaat de IRS het "CPF van eigendommen" gebruiken om belastingontduikers te identificeren?

Met deze infrastructuur krijgen belastingdiensten ongekende macht. De CIB maakt geautomatiseerde monitoring mogelijk. Belastingdiensten krijgen de mogelijkheid om vastgoedtransacties te volgen en te controleren door middel van kruisverwijzingen.

Met het uniforme systeem kan de Internal Revenue Service inconsistenties identificeren tussen:

• Aangifte inkomstenbelasting.
• Bezettingsgegevens (verklaring van de huurder).
• Formele contracten.

Samuel Miranda, specialist in belastingrecht, waarschuwt dat het net zich sluit. Vanaf 2026 moeten huurders aangeven dat ze in een huurwoning wonen en de identiteit van hun verhuurder bekendmaken. "Wanneer een huurder aangifte doet, vergelijkt de Belastingdienst de gegevens automatisch met elkaar. Als de verhuurder het inkomen niet heeft aangegeven, volgt er een controle."

Naast de verklaring van de huurder zal de Belastingdienst zich niet uitsluitend baseren op de verklaring van de verhuurder. Er zullen tal van methoden zijn om omissies te identificeren:

• Huurdersverklaring: De huurder moet aangeven wie de verhuurder is. Het systeem zal deze informatie automatisch vergelijken.
• Transacties via makelaarskantoren: Ook als de eigenaar en de huurder dit nalaten, is het makelaarskantoor verplicht de ontvangen commissie op te geven. Hierbij moet worden aangegeven van wie de commissie is ontvangen en aan wie deze is betaald.
• Monitoring van Pix en banken: Transacties boven de R$ 2.000 genereren informatie die kan leiden tot een dagvaarding van de belastingbetaler, hoewel deze informatie niet dient als direct juridisch bewijs.

Door deze kruisverwijzing van gegevens wordt het moeilijker om inkomstenbelasting te ontduiken via huurinkomsten.

De straffen voor degenen die inkomsten weglaten.

Zodra de omissie wordt vastgesteld, zijn de gevolgen onmiddellijk merkbaar. Voor eigenaren die informeel opereerden en huur 'onder de tafel' ontvingen, eindigt de deadline voor regularisatie op 31 december 2025. Vanaf 1 januari 2026 voert Aanvullende Wet 214/2025 geautomatiseerde controlemechanismen in en worden degenen die inkomsten achterwege laten, onderworpen aan boetes.

Cunha waarschuwt dat belastingbetalers die huurinkomsten achterwege laten, "boetes tot 150% kunnen krijgen". Bovendien kan de Belastingdienst met terugwerkende kracht onbetaalde belastingen over de afgelopen vijf jaar innen.

Samuel Miranda wijst erop dat de schuld groeit door de boete en de aanpassing op basis van het Selic-tarief. "Met het hoge Selic-tarief en de boete, verhoogt de rente de schuld. Gezien de afgelopen vijf jaar kan een schuld van R$ 10.000 meer dan verdubbelen."

In ernstigere situaties worden de straffen verzwaard. In geval van fraude of bedrog kan de eigenaar een belastingmisdrijf plegen, strafbaar met twee tot vijf jaar gevangenisstraf. Hoewel het misdrijf kan worden opgeschort na betaling van de verschuldigde bedragen, omvat de inning door de Federal Revenue Service boetes, inflatiecorrecties en rente, zonder kortingen.

Nieuwe belasting op huur: wie betaalt IBS en CBS?

Naast het onderzoeken van weggelaten inkomsten, brengt de belastinghervorming een structurele verandering in de belastingheffing op huurinkomsten. Door de PIS, Cofins, ICMS en ISS te vervangen door de nieuwe Goods and Services Tax (IBS) en Goods and Services Contribution (CBS), werd de belastinggrondslag verbreed. Voorheen kwalificeerde verhuur van onroerend goed niet als diensten of goederen en viel daardoor buiten het bereik van deze belastingen.

Met het nieuwe model (IBS en CBS samen) verandert het scenario. Leasing wordt belast. Voor woningen zal het effectieve tarief rond de 11% liggen. Voor bedrijfspanden zal het tarief tussen de 15% en 20% liggen.

Wanneer moet een individu de nieuwe belasting betalen?

Niet alle vastgoedeigenaren zullen echter met de nieuwe belastingheffing te maken krijgen. De Federal Revenue Service (FIR) zal niet alle huurinkomsten van particulieren belasten. De IBS/CBS-belasting op huur, die in 2027 ingaat, zal alleen van toepassing zijn wanneer de bedrijfsomvang als economische activiteit wordt beschouwd.

Belastingdeskundige Bianca Xavier, hoogleraar bij FGV Direito Rio, legt uit dat de verhuurder, om onder de regel te vallen, aan twee vereisten tegelijk moet voldoen:

• Aantal panden: Eigenaar van meer dan drie huurpanden (te beginnen met het vierde pand).
• Jaarlijks inkomen: meer dan R$ 240.000 per jaar, uitsluitend afkomstig van de verhuur, toewijzing of lease van deze eigendommen.

De wet houdt rekening met de prestaties van het voorgaande jaar. Als iemand in 2026 aan beide criteria voldoet, betaalt hij of zij vanaf januari 2027 de IBS/CBS-belasting. Het bedrag van R$ 240.000 wordt jaarlijks aangepast door de IPCA (officiële inflatie-index).

Hoe u zwarte huur kunt regulariseren en boetes kunt voorkomen.

Gezien dit scenario van toegenomen controle en nieuwe belastingregels wordt regularisatie dringend noodzakelijk. Verhuurders met niet-aangegeven oude huurinkomsten moeten actie ondernemen vóór de inwerkingtreding van het CIB-systeem in 2026.

Deskundigen suggereren dat de beste strategie regularisatie door middel van vrijwillige aangifte is. Door de situatie te corrigeren voordat de belastingbetaler op de hoogte wordt gesteld, voorkomt de belastingbetaler boetes en belastingontduiking.

Voor deze procedure moeten eerdere belastingaangiften worden gecorrigeerd, inclusief huurinkomsten en bewijs van aftrekbare kosten (zoals onroerendgoedbelasting en VvE-bijdragen). De schuld kan in termijnen van maximaal 60 maanden rechtstreeks via de website van de Federal Revenue Service worden betaald.

Particulier of holding: wat is de beste optie?

Naast regularisatie moeten vastgoedeigenaren de beste structuur voor de toekomst bepalen. Met het toenemende toezicht via het "CPF van onroerend goed" (een Braziliaans registratienummer voor individuele belastingbetalers) en de toenemende complexiteit van berekeningen, wordt de beslissing om activa onder persoonlijk eigendom (PF) te houden of over te dragen aan een rechtspersoon (PJ) strategisch.

Is aandelenbezit de moeite waard?

Voor eigenaren met meerdere panden en activiteiten die te maken hebben met kopen, verkopen en verhuren, kan een holdingmaatschappij voordelig zijn.

Het belangrijkste verschil zit in het gebruik van belastingvoordelen. Rechtspersonen die optreden als IBS/CBS-belastingplichtigen kunnen profiteren van belastingvoordelen bij overnames. Een bedrijf dat belasting betaalt over de aankoop van een dienst of actief (zoals grond) trekt dit bedrag af bij de verkoop van het gebouwde onroerend goed. Dit verlaagt de belastingdruk en vergroot de concurrentiepositie.

Naast het benutten van belastingvoordelen kan de overstap naar een vermogensbeheerder het inkomstenbelastingtarief verlagen. Voor particulieren kan het belastingtarief op huurinkomsten oplopen tot 27,5%. Voor rechtspersonen kan het dalen tot ongeveer 11,33%.

Miranda benadrukt dat als de eigenaar een onroerend goed heeft dat maandelijks R$ 10.000 of meer aan inkomsten genereert, het openen van een holdingmaatschappij al voordelig kan zijn om de belastingdruk te verlagen.

Voor wie voor deze structuur kiest, is de tijd kort. De overdracht van onroerend goed aan een holding moet uiterlijk in 2025 afgerond zijn. Samuel Miranda waarschuwt: "Idealiter zou de overdracht uiterlijk in 2025 moeten plaatsvinden. Het Hooggerechtshof [STF] beoordeelt de handhaving van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (ITBI). Als de vrijstelling wordt opgeheven, worden overdrachten duurder."

Wanneer heeft het individu nog zin?

Een holding is niet voor iedereen de oplossing. Voor mensen die onroerend goed bezitten voor persoonlijk gebruik, met een lage omzet, of die niet voldoen aan de IBS/CBS-criteria, kan het verstandig zijn om de activa op naam van de betrokkene te houden. De betrokkene heeft echter geen toegang tot belastingvoordelen.

De impact op de portemonnee van de huurder.

De veranderingen hebben niet alleen gevolgen voor huiseigenaren. Ook de vastgoedmarkt en huurders, die al te maken hebben met stijgende kosten en een woningtekort, zullen de gevolgen van de formalisering en de nieuwe belastingen voelen.

IBS- en CBS-belastingdoorberekening op de huur.

Eigenaren en beheerders van onroerend goed staan ​​onder druk om de nieuwe belastingen te formaliseren en te betalen. Daarom geven ze deze kosten vaak door aan hun huurders.

Andressa Sehn da Costa, partner bij Rafael Pandolfo Advogados Associados, wijst erop dat de nieuwe regelgeving de belastingdruk op huurwoningen zou kunnen verdubbelen. Momenteel wordt huurwoningen die door rechtspersonen worden bemiddeld, belast met 3,65%. Met de komst van de IBS en CBS zal de belasting op huurwoningen stijgen tot ongeveer 11%. Voor commerciële huurwoningen zal het tarief tussen de 15% en 20% liggen.

De impact op uw portemonnee is direct merkbaar. Een huurprijs van R$ 2.000 per maand voor een woning zal leiden tot een maandelijkse belastingverhoging van ongeveer R$ 150, wat neerkomt op een extra R$ 1.800 per jaar. Voor commerciële huurprijzen zal de impact nog groter zijn.

Om conflicten te voorkomen, adviseert Cunha verhuurders om hun huurovereenkomsten te herzien. Ze moeten clausules in de huurovereenkomsten opnemen, via addenda, die expliciet voorzien in de overdracht van het bedrag dat betrekking heeft op IBS en CBS.

"CPF van onroerend goed" leidt tot risico op hogere onroerendgoedbelasting.

Naast de overdracht van IBS en CBS doemt er nog een ander risico op. De CIB brengt, door gegevens te verenigen en een nationaal informatiesysteem te creëren, een indirect gevolg met zich mee: druk op de IPTU (onroerendezaakbelasting).

De Braziliaanse Federale Belastingdienst stelt jaarlijks een referentiewaarde voor elk onroerend goed vast. Deze wordt berekend op basis van marktgegevens en dient als parameter voor onroerendgoedtransacties en belastingaangiften.

Hoewel IPTU (onroerendezaakbelasting) een gemeentelijke belasting is en geen onderdeel uitmaakt van de belastinghervorming, hebben gemeenten wel toegang tot deze gegevens.

Advocaat Eduardo Natal, partner bij het advocatenkantoor Natal & Manssur Advogados, is van mening dat de referentiewaarde steeds vaker een parameter wordt bij belastingcontroles, waardoor de kruisverwijzing van informatie en de opsporing van fiscale discrepanties bij vastgoedtransacties toenemen.