Het huisvestingsplan van de PSOE dreigt de belastingen op alle soorten onroerend goed te verhogen.

De nieuwe belasting die de PSOE (Spaanse Socialistische Arbeiderspartij) van plan is in te voeren voor niet-ingezetenen die een woning in Spanje kopen, heeft geleid tot onzekerheid in de vastgoedsector en onder belastingdeskundigen. Verschillende geraadpleegde advocatenkantoren uiten hun bezorgdheid omdat zij vinden dat de formulering van het wetsvoorstel dat de socialisten op 22 mei aan het Congres van Afgevaardigden hebben gepresenteerd over betaalbare huisvesting verwarrend is, zowel wat betreft wie er belast moet worden als wat voor soort woning het betreft. Artikel 4 van de tekst suggereert dat het van toepassing zou zijn op alle soorten onroerend goed, inclusief commercieel en industrieel onroerend goed, wat gevolgen zou kunnen hebben voor vastgoedinvesteringen die niets met huisvesting te maken hebben.

Het wetsvoorstel ter bevordering van de verhuur van betaalbare woningen beschrijft de invoering van een nieuwe belasting, de zogenaamde aanvullende staatsbelasting op de overdracht van onroerend goed aan niet-EU-ingezetenen. De belasting "zal worden geheven over de bezwarende overdracht van onroerend goed gelegen op Spaans grondgebied", evenals "de creatie en overdracht van eigendomsrechten die daarop rusten", en is van toepassing op zowel particulieren als niet-EU-ingezetenen. Het idee achter deze belasting is om de initiële kosten van het onroerend goed te verdubbelen, aangezien er een toeslag van 100% op de waarde van het onroerend goed wordt toegepast.

José Suárez, belastingpartner bij Pérez-Llorca, wijst erop dat het document niet specificeert wat onder onroerend goed moet worden verstaan, noch of de belasting slechts één van deze gebieden betreft. "Zoals het Latijnse gezegde luidt: waar de wet geen onderscheid maakt, zouden wij dat ook niet moeten doen. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat de belasting van toepassing is op alle onroerend goed, of het nu residentieel, commercieel of industrieel is, en of het nu in probleemgebieden ligt of niet," benadrukt hij.

De nieuwe belasting is van toepassing op transacties die onderworpen zijn aan de overdrachtsbelasting (ITP), die over het algemeen van toepassing is op tweedehands onroerend goed, dat wil zeggen tweede en volgende overdrachten. Dit geldt niet voor nieuwe onroerende goederen, waarover btw wordt geheven. Sommige geraadpleegde deskundigen geven ook aan dat de algemene regel is dat bij overdrachten tussen bedrijven en professionals de btw wordt geheven en niet de ITP, waardoor de nieuwe belasting in de meeste gevallen niet van toepassing is. Om dit te doen, zou het bedrijf afstand moeten doen van de btw-vrijstelling en later de btw binnen zijn activiteit moeten terugvorderen.

Raquel Jurado, onderzoekstechnicus bij het Register van Belasting-Economische Adviseurs (REAF), benadrukt in dezelfde trant: "De verkoop van onroerend goed, of het nu een woning , een bedrijfspand of een perceel grond betreft, zal altijd onderworpen zijn aan btw of de belastbare overdrachtsbelasting. In het laatste geval zou deze aanvullende belasting van toepassing zijn." De formulering van het wetsvoorstel van de Socialistische Parlementaire Fractie, vervolgt de deskundige, weerspiegelt de structuur van de overdrachtsbelasting: "Wij begrijpen dat transacties die onderworpen zijn aan de overdrachtsbelasting ook onderworpen zullen zijn aan de aanvullende belasting", stelt ze.

De belastingadviseur geeft het voorbeeld van een "autonome economische eenheid", zoals bijvoorbeeld een supermarkt of een sportschool. "Omdat een onderneming wereldwijd wordt overgedragen, is de transactie niet onderworpen aan btw, maar als er zich binnen die eenheid een onroerend goed bevindt, is dit wel onderworpen aan belasting over bezwarende onroerendgoedoverdrachten en ook aan deze aanvullende belasting," verduidelijkt ze.

Bronnen bij de overheid erkennen dat de formulering van het voorstel aanleiding geeft tot deze interpretatie, maar leggen uit dat het voorstel nog in het Congres met de partners moet worden onderhandeld en dat de nieuwe belasting dus kan worden gewijzigd ten opzichte van wat er nu is voorgesteld.

Javier Seijo, partner bij EY Abogados en hoofd onroerendgoedbelasting, wijst erop dat het voorstel betrekking heeft op alle soorten onroerend goed en is van mening dat er sprake is van een onverenigbaarheid met de btw. Dit betekent dat als de verkoop onderworpen is aan btw, de nieuwe aanvullende belasting niet van toepassing is.

"Het probleem zal zich voordoen bij vermogensoverdrachten, waarbij het onderscheid tussen btw en de nieuwe belasting complex is, of wanneer onroerende goederen via een bedrijf worden overgedragen", legt Seijo uit. Hij denkt dat dit zich kan voordoen in gevallen waarin "het bedrijf wordt gekocht in plaats van de activa, waardoor de vraag kan rijzen of het gebruik van een bedrijf door de belastingdienst als kunstmatig kan worden beschouwd." Hij voegt eraan toe: "We hopen dat de aanvullende belasting niet van kracht wordt, want dat zal alleen maar leiden tot meer rechtszaken, met een belasting die in strijd is met het EU-recht, in strijd is met het vrije verkeer van kapitaal en confiscatoir is."

"Vanuit technisch oogpunt, en gebaseerd op het huidige ontwerp, zou deze voorgestelde nieuwe belasting niet alleen van invloed zijn op woningen, maar ook op andere vastgoedactiva zoals kantoren en commerciële activa ", merkt Pelayo Oraá op, partner in de Corporate Tax-praktijk bij KPMG Abogados. Hij voegt er echter aan toe dat het in deze gevallen ongebruikelijker is dat de transactie aan deze belasting onderworpen is, niet alleen omdat deze activa doorgaans via Spaanse bedrijven worden verworven en daarom niet rechtstreeks door een buitenlander zouden worden verworven, "maar ook omdat normaal gesproken, zelfs bij verwerving door een inwoner van buiten de Europese Unie, btw wordt geheven, een belasting waarvan wordt verwacht dat deze onverenigbaar is met de nieuwe belasting."

De vastgoedpartner van een internationaal bedrijf is het ermee eens dat het woord 'vastgoed ' in het voorstel 'misleidend' is. Er dient te worden opgemerkt dat deze term ook betrekking heeft op rechten op onroerend goed.

Fouten over aan wie het is geadresseerd

Een advocaat van een ander toonaangevend internationaal advocatenkantoor benadrukt eveneens dat het socialistische voorstel alleen EU-inwoners van de belasting heeft uitgesloten, terwijl deze volgens haar van toepassing zou moeten zijn op alle inwoners van de Europese Economische Ruimte (waaronder niet-EU-landen zoals Noorwegen, IJsland en Liechtenstein). Het EER-Verdrag, zo legt ze uit, biedt dezelfde vrijheden als het EU-Verdrag en kan daarom niet worden gediscrimineerd.

Suárez uit Pérez-Llorca waarschuwt er ook voor dat de 100% belasting volgens de tekst van de wet van toepassing zou kunnen zijn op Spaanse staatsburgers die bijvoorbeeld door hun werkgever naar een land buiten de EU zijn gestuurd en in Spanje een huis willen kopen.