Een praktische gids voor het verkopen van een gebouw in Barcelona in 2025 zonder familieconflicten.

Een erfenis gaat vaak gepaard met conflicten. Dit geldt des te meer als het gaat om een ​​gebouw in de stad Barcelona, ​​iets wat vrijwel uitsluitend voorkomt bij grote nalatenschappen. Maar als de erfenis gedeeld wordt, kunnen er problemen ontstaan. Geld, herinneringen en emoties verstrengelen zich in een proces dat latente familiespanningen weer kan aanwakkeren.

Volgens gegevens van de Catalaanse Notarisvereniging werden er in de eerste helft van 2025 in Catalonië 30.505 erfenissen verwerkt. Hiervan werd volgens Fotocasa Research 14% op de vastgoedmarkt geplaatst, wat 1% meer is dan het jaar ervoor.

Waarom kan de verkoop van geërfde gebouwen tot familieconflicten leiden?

"Financiële verschillen tussen erfgenamen kunnen tot tegenstrijdige standpunten leiden: sommigen kunnen de belastingen of onderhoudskosten niet betalen, terwijl anderen het vermogen willen behouden. Hierdoor ontstaat er spanning tussen degenen die liquiditeit nodig hebben en degenen die het willen behouden", zegt Natàlia Manzana, architect en mediator bij Concilians, een bedrijf dat complexe situaties oplost door middel van bemiddeling en verzoening.

Deze problemen kunnen een transactie vertragen of vertragen op een moment dat zeer gunstig is voor de sector. Volgens gegevens van CBRE bereikten de vastgoedinvesteringen in Barcelona in 2024 een volume van meer dan 2,5 miljard euro (een stijging van 30% ten opzichte van het voorgaande jaar), en wordt een optimistische afronding verwacht voor 2025.

IK WIL VRIJBLIJVEND MEER INFORMATIE

Notaris María Armas legt uit dat het raadzaam is om, voordat een procedure of proces wordt gestart, het gebouw horizontaal te splitsen. Dit houdt in dat het onroerend goed wordt opgedeeld in meerdere onafhankelijke percelen, waardoor de verdeling onder de erfgenamen wordt vergemakkelijkt.

Wat gebeurt er als een van de erfgenamen niet wil verkopen?

Renta Corporación , een bedrijf dat gespecialiseerd is in de verkoop van gebouwen, legt uit dat als een van de erfgenamen niet wil verkopen, er drie mogelijke opties zijn:

1. Onderhandelen en een minnelijke schikking: een overeenkomst sluiten met de broer die niet wil verkopen, door hem het overeenkomstige deel te betalen of zijn deel van het onroerend goed rechtstreeks te kopen.
2. Tenietgaan van gemeenschappelijk eigendom: Dit wordt gebruikt wanneer meerdere erfgenamen gezamenlijk een eigendom hebben geërfd en een of meer van hen het willen behouden, terwijl de anderen hun geldelijke deel willen. Dit wordt formeel vastgelegd in een authentieke akte voor een notaris en vermijdt de procedure voor de verdeling van gemeenschappelijk eigendom, die trager, duurder en controversieel is.
3. Gerechtelijke procedure voor verdeling van gemeenschappelijke eigendommen: Als er geen overeenstemming is, kan een erfgenaam naar de rechter stappen en een gerechtelijke procedure starten voor de verdeling van gemeenschappelijke eigendommen, zodat de rechter de verkoop van het gebouw op een veiling kan bevelen.

De economische en emotionele kosten van vertraagde verkopen

In een erfeniszaak is tijd kostbaar, want hoe meer dagen, weken en maanden er verstrijken zonder dat er een akkoord wordt bereikt, hoe meer het probleem niet verdwijnt; integendeel, het wordt alleen maar groter. Op dat moment belandt het geschil vaak in de handen van advocaten en de rechter, met alle stress en kosten van dien.

"Dit zijn lasten voor erfgenamen die, paradoxaal genoeg, vaak niet eens van de bezittingen kunnen genieten. Hoe langer het duurt om de zaak op te lossen, hoe groter de persoonlijke en financiële druk", aldus mediatiedeskundige Natàlia Manzana.

Er worden toeslagen geheven indien de bijbehorende belastingen, erfbelasting en vermogenswinstbelasting, niet binnen een termijn van zes maanden worden betaald.

Het goede nieuws is dat er alternatieven zijn. In Catalonië en Spanje versterken Wet 15/2009, Wet 5/2012 en Organieke Wet 1/2025 het gebruik van bemiddeling en mediation om conflicten te verminderen, relaties te behouden en langdurige en kostbare juridische procedures te voorkomen. Notaris María Armas schat een toeslag van 5% tot 20% bij het niet betalen van de bijbehorende belastingen, erfbelasting en vermogenswinstbelasting binnen de vastgestelde termijn van zes maanden, en het vereisen van verlengingen.

Bij de verkoop is een tweede vermogenswinstbelasting verschuldigd, die de periode bestrijkt tussen het overlijden van de vorige eigenaar en de verkoop door zijn of haar erfgenamen. "Daarom is het verstandig om snel te verkopen om de financiële kosten te drukken", adviseert de notaris.

Voorkeursrecht van de gemeenteraad

In het geval van Barcelona heeft de gemeenteraad een recht van eerste koop op onroerend goed. Deze wettelijke bepaling geeft de gemeenteraad van Barcelona voorrang op derden bij de aankoop van onroerend goed, onder dezelfde economische voorwaarden.

Bovendien is er vanaf 27 juni 2025 een wijziging doorgevoerd in de overdrachtsbelasting op bezwarende activa, waardoor de koper van een gebouw in Catalonië, ongeacht of dit een natuurlijk persoon of rechtspersoon is, nu 20% belasting moet betalen, in plaats van de 10% die voorheen het geval was.

IK WIL EEN EXPERT RAADPLEGEN Belangrijkste stappen voor de verkoop van een gebouw in Barcelona in 2025

De experts op het gebied van gebouwverkoop van Renta Corporación leggen u uit welke stappen u moet overwegen bij de verkoop van een gebouw:

1. Juridische beoordeling en registratiestatus

Het eigendom en de mede-eigendom moeten worden geverifieerd, evenals de volledige identificatie van de mede-eigenaren en hun correcte inschrijving in het Kadaster. Verder moet worden geverifieerd of de aanvaarding en toekenning van de erfenis bij authentieke akte zijn vastgelegd en correct zijn geregistreerd.

Wat betreft het opsporen van lasten en zekerheden, zijn de specifieke juridische en registratiestappen in erfrechtzaken:

• Het formaliseren van de aanvaarding van de erfenis bij een notaris, het toewijzen van de bezittingen en het betalen van de bijbehorende erfbelasting.
• Het opstellen van een authentieke akte van verdeling onder de erfgenamen, waarin gedetailleerd wordt vastgelegd hoe de eigendommen worden verdeeld.
• Inschrijving in het Kadaster om het eigendomsrecht op naam van de erfgenamen of begunstigden te laten registreren, zodat een eventuele overdracht later mogelijk is.
• Het gemeenschappelijk eigendom kan worden ontbonden als een erfgenaam het goed wil behouden. In dat geval moet hij de andere mede-eigenaren compenseren. Deze procedure biedt fiscale en juridische voordelen.

2. Mediation en familieovereenkomsten

De bemiddelaar is een neutrale en onpartijdige figuur die ervoor zorgt dat alle partijen zich in een ordelijke en respectvolle omgeving kunnen uiten. Zijn of haar taak is om spanningen te verminderen, misverstanden op te helderen en ervoor te zorgen dat verschillende perspectieven gehoord worden zonder confrontatie.

"Over het algemeen combineren overeenkomsten een evenredige verdeling, financiële compensatie en overeenstemming over sentimentele bezittingen. In deze gevallen is het succes het grootst wanneer familierelaties voorrang krijgen boven financieel gewin", zegt mediator en expert Natàlia Manzana.

Hybride opties, zoals tijdelijk mede-eigendom, gedeelde huur of gefaseerde verkoop, springen in het oog. Ze behouden de waarde van de activa, maken een eerlijke verdeling mogelijk en voorkomen overhaaste verkopen.

Renta Corporación, een leider in de aankoop van gebouwen in de stedelijke centra van Barcelona en Madrid, beoordeelt elk bod in minder dan 24 uur: woningen, kantoren, seniorenwoningen, hotels, bedrijfspanden, magazijnen en industrieterreinen.

Renta Corporación, expert in dit soort vastgoedtransacties, legt uit dat het essentieel is om naar alle partijen te luisteren en de juridische en financiële situatie te verduidelijken: "Wij verstrekken duidelijke en objectieve informatie over de registratie-, belasting- en pandrechtenstatus van het onroerend goed, evenals de juridische mogelijkheden om verder te gaan, zodat alle betrokkenen een volledig en realistisch beeld hebben", leggen ze uit.

Indien er geen overeenstemming kan worden bereikt, wijst Renta Corporación erop dat de meest voorkomende oplossingen zijn: de vrijwillige beëindiging van het gemeenschappelijk eigendom, de gezamenlijke verkoop van het onroerend goed aan een derde partij en de verdeling van de opbrengst volgens de aandelen van elke erfgenaam.

Het laatste redmiddel is de gerechtelijke verdeling van de gemeenschappelijke eigendommen, waarbij de rechter verzocht wordt de verdeling of veiling van de eigendommen te bevelen.

3. Professionele taxatie

Bij de taxatie moet rekening worden gehouden met specifieke factoren, zoals de exacte locatie in de stad, de staat van onderhoud van het gebouw, de mogelijkheden voor renovatie of opknapbeurten en de trends op de vastgoedmarkt van Barcelona voor het lopende jaar.

Het is essentieel om ten minste twee onafhankelijke taxaties uit te voeren om een ​​streefwaardebereik vast te stellen en geschillen tussen erfgenamen over de verkoopprijs te voorkomen. Manzana wijst erop dat "het vaststellen van de marktprijs van een geërfd onroerend goed een uitdaging kan zijn, vooral wanneer er wantrouwen bestaat over de taxaties die door beide partijen worden voorgesteld."

4. Fiscale aspecten

De belastingheffing op de verkoop van geërfde gebouwen in Barcelona omvat verschillende belastingen die goed gepland moeten worden:

• Erf- en schenkbelasting: In Catalonië kan deze belasting aanzienlijk variëren, afhankelijk van de graad van verwantschap en de waarde van het geërfde bezit.
• Gemeentelijke vermogenswinstbelasting : Deze belasting wordt door de gemeente Barcelona geheven op de waardestijging van stedelijke grond.
• Inkomstenbelasting: De vermogenswinst uit de verkoop wordt belast via de inkomstenbelastingaangifte van elke verkoper. Voor geërfde activa gelden specifieke details.

Om de belastingdruk op deze transacties in de beginfase te optimaliseren, verduidelijkt Renta Corporación de fiscale status van het onroerend goed, zodat potentiële aansprakelijkheden worden geïdentificeerd en hoe deze met de verschillende instanties kunnen worden afgehandeld.

In de verkoopfase leggen ze uit dat er een analyse moet worden gemaakt van de fiscale gevolgen van de verschillende opties, zodat alle deelnemers een volledig overzicht hebben en overbelasting wordt voorkomen.

5. Formalisering van de verkoop

Het verkopen van een gebouw in Barcelona in 2025 is mogelijk zonder familieconflicten als u duidelijke stappen volgt, nauwkeurige informatie heeft en passend professioneel advies inwint.

Deskundige ondersteuning zorgt ervoor dat elke fase van het proces met juridische en fiscale zekerheid verloopt, waardoor de risico's worden geminimaliseerd en de kans op succes wordt gemaximaliseerd.

Heeft u een gebouw in Barcelona dat u wilt verkopen?

Renta Corporación adviseert en begeleidt u stap voor stap gedurende het gehele proces. Klik hier en ontvang vrijblijvend de informatie die u nodig heeft.