La domanda cresce, l'offerta no: il mercato degli uffici di Mosca è in deficit

La carenza di uffici di qualità nei principali quartieri commerciali di Mosca continua a mantenere i canoni di locazione a livelli storicamente elevati. Allo stesso tempo, il tasso di posti vacanti nel mercato dei capitali nel suo complesso è sceso al minimo, al 4,6%. Tuttavia, nella zona della tangenziale di Mosca, i potenziali inquilini di uffici possono ancora trovare facilmente un gran numero di soluzioni convenienti.

Secondo Ekaterina Belova, responsabile del dipartimento Office Space della società di consulenza IBC Real Estate, entro la fine di maggio i prezzi richiesti per i singoli immobili di classe Prime a Moscow City e nel Central Business District hanno raggiunto livelli record: 80 e 75 mila rubli/mq. M. m all'anno (IVA e OPEX escluse), rispettivamente. Il tasso di posti vacanti nel mercato dei capitali nel suo complesso è stato del 4,6%, ovvero 1,9 punti percentuali. inferiore rispetto a maggio 2024. Entro la fine del 2025, si prevede che la quota di spazi vuoti scenderà al 4%.

La carenza di spazi per uffici nei principali quartieri commerciali di Mosca è dovuta al volume limitato di spazi introdotti. Nei primi cinque mesi del 2025 è stato inaugurato un solo impianto di classe B+ nel Central Business District, con una superficie di 4.000 mq. m di uffici rappresentano meno dell'1% del volume totale previsto di commesse per il 2025.

La carenza più acuta di forniture di qualità si registra ancora nei principali sottomercati della capitale: Moscow-City, il corridoio di Leningrado e il quartiere centrale degli affari. Il distretto di Mosca-City rimane quello con il tasso di posti vacanti più basso: alla fine di maggio la cifra era solo dell'1,2%. La quota di spazi vuoti nel corridoio di Leningrado alla fine dell'ultimo mese di primavera era del 3,2%. Il Central Business District ha registrato il calo maggiore nei tassi di posti vacanti, in calo di 3,1 punti percentuali. su base annua fino al 3,6%.

Gli uffici di Classe A e Prime continuano a essere i più richiesti tra gli inquilini. A partire da maggio 2025, sono disponibili per l'affitto solo 5 immobili in spazi per uffici di classe A nel corridoio di Leningrado, già pronti per essere occupati. Nel Central Business District il divario tra le classi è più ampio, con il volume di spazi vacanti più elevato concentrato negli edifici di Classe B+, che rappresentano il 92% del totale degli spazi per uffici pronti per essere occupati. Gli spazi disponibili nelle classi Prime e A nel centro sono pochi e rari e non superano in totale i 5 mila metri quadrati. M.

L'esperto ha notato un'altra tendenza interessante: il mercato degli uffici di Mosca si è completamente ristrutturato in base a "nuovi" prezzi richiesti. I valori più elevati continuano a registrarsi nelle principali sedi aziendali. Il sottomercato commerciale più costoso resta Moscow-City: in condizioni di grave carenza di locali disponibili, i canoni di locazione hanno raggiunto il massimo storico. Alla fine di maggio, il canone di locazione medio ponderato richiesto per gli uffici di classe Prime era di 70,4 mila rubli al metro quadro. m all'anno (IVA e OREKH escluse), con un aumento del 21% negli ultimi 12 mesi. Per alcuni spazi vacanti, i canoni di locazione negli immobili Prime sono notevolmente più alti della media di mercato e ammontano a 80 mila rubli/mq. M. m all'anno (IVA e NUT escluse). Per gli uffici di classe A, il canone di locazione medio ponderato era di 60 mila rubli/mq. M. m all'anno (IVA e OREKH escluse), ovvero il 24% in più rispetto all'anno precedente. Gli uffici di classe B+ hanno registrato un aumento meno significativo: il canone di locazione medio ponderato richiesto è aumentato del 12% all'anno rispetto a maggio 2024, attestandosi a 47.000 RUB/mq. m (IVA e NUT escluse).

Anche nel Leningrad Business Corridor i prezzi degli affitti si mantengono elevati: per gli uffici di classe A, il canone di locazione richiesto è attualmente di 47,5 mila rubli/mq. M. m all'anno (IVA e OREKH escluse) – la crescita annua è stata del 14%. Nella classe B+, il canone di locazione medio ponderato era di 28 mila rubli/mq. M. m all'anno (IVA e OREKH escluse), ovvero il 9% in più rispetto alla cifra di maggio dell'anno scorso.

Il Central Business District resta uno dei sottomercati più costosi di Mosca: il canone di locazione medio ponderato richiesto per la classe Prime è di 75.000 RUB/mq. m all'anno (IVA e NUT escluse), negli uffici di classe A – 54 mila rubli/mq. m all'anno (IVA e NUT escluse), ovvero il 13% in più rispetto all'anno precedente. Per gli uffici di classe B+, il valore medio ponderato non è cambiato nel corso dell'anno e ammonta a 36,9 mila rubli/mq. M. m all'anno senza IVA e NUT.

"Permane una carenza di offerta di qualità sul mercato degli uffici di Mosca. Soprattutto per gli edifici di classe Prime e A nelle zone più ambite, dove gli spazi vuoti non superano il 3%. Il divario tra i sottomercati chiave e le aree più remote di Mosca si sta ampliando. Pertanto, nei principali quartieri degli affari, permangono tariffe elevate e una maggiore domanda per le opzioni più esclusive. Allo stesso tempo, in alcune zone più lontane dal centro, le tariffe sono significativamente più basse a causa di una maggiore percentuale di spazi vuoti", ha concluso Belova.

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