Faro: Coobital festeggia 50 anni e critica la mancanza di volontà politica per risolvere la crisi abitativa

Con oltre 2000 case costruite, circa 1300 nella sola città di Faro tra il 1982 e il 2008, Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense , ha ragioni e una solida storia per celebrare, sabato 10 maggio, il cinquantesimo anniversario della sua fondazione .

«La nostra cooperativa è affiliata alla Federazione Nazionale delle Cooperative Abitative ( FENACHE ) fin dalla sua fondazione, pertanto abbiamo accesso e condivisione costante di ciò che facciamo con gli enti governativi, sia a livello di governo centrale che a livello di politiche comunali. Abbiamo attraversato diverse crisi, in particolare la crisi dei mutui subprime nel 2008 e, subito dopo, la pandemia di COVID-19. Tutto ciò è servito a creare un po' di margine di manovra per coloro che hanno la responsabilità di risolvere il problema abitativo che ha preso piede nel Paese, afferma Orlando Vargas.

Contemporaneamente, nel Paese si stavano costituendo grandi fondi immobiliari e nascevano iniziative come i Golden Visa. "Non sono contrario, ma credo che se tutto questo ha dato una certa forza all'economia portoghese, allora i risultati di questa forza dovrebbero essere applicati all'edilizia abitativa a costo controllato (HCC)", afferma.

«Dall'ultimo edificio residenziale composto da 18 case nell'urbanizzazione di Santo António do Alto, a Faro, completato nel 2008, 17 anni fa, non abbiamo costruito nient'altro. Principalmente a causa della mancanza di terreni e di supporto da parte di enti ufficiali, i programmi a costi controllati potrebbero, ancora una volta, essere una soluzione per le famiglie che non riescono ad accedere all'offerta dell'attuale mercato, che sembra sempre più incentrato sui segmenti del lusso e sull'offerta per gli investimenti, soprattutto esteri.

Orlando Vargas sostiene che il mercato cooperativo degli affitti sarebbe “fondamentale” per contribuire a risolvere l’attuale crisi.

«E non solo per le abitazioni permanenti. "Sarebbe di aiuto ai giovani, agli studenti, ai lavoratori temporanei e alle persone più bisognose che non soddisfano i criteri per l'edilizia popolare fornita dall'autorità locale", afferma.

«Vogliamo, e abbiamo avanzato diverse proposte fin dagli anni '80, affinché le cooperative possano, sul mercato degli affitti, costruire case da affittare a buon prezzo, con affitti davvero accessibili. Esiste una legislazione per questo, è stata approvata, esiste, ma le banche non ci finanziano a lungo termine. Finanzia solo il cliente finale, non finanzia l'ente", inizia spiegando.

Tuttavia, la domanda è tale che cita un esempio recente: "Abbiamo venduto un negozio di cui non avevamo carenza. La legge ora consente la conversione degli spazi commerciali in abitazioni. Il proprietario non ha ancora finito i lavori e affitta già tutto a medici, infermieri e persone che vengono a lavorare qui. Affitta le stanze a 450 euro al mese ed è già tutto pieno".

Pertanto, "l'idea era che la cooperativa costruisse e affittasse gli appartamenti ai propri soci, gestendo l'intero processo e saldando il debito", racconta. Il costo di costruzione viene onorato sia nella vendita che nell'affitto. "È la stessa cosa", paragona.

Il problema è che le banche non finanziano questo tipo di progetti. Perché? «Non dovrebbe interessare. Se ci fosse la volontà, la questione potrebbe essere risolta."

«L'unica possibilità sarebbe che lo Stato fornisca all'Istituto per l'edilizia abitativa e la riabilitazione urbana ( IHRU ) le condizioni per erogare il finanziamento e faccia pressione sulla Caixa de Geral de Depósitos, che è una banca pubblica», affinché garantisca i fondi necessari.

“Credo di sì, ma ci vorrebbe una grande volontà politica”, sottolinea.

E anche in quel caso il bicchiere sarebbe solo mezzo pieno. «Non è possibile acquistare un terreno a circa 50 o 60 mila euro a frazione, che sono i prezzi di mercato, e poi fare l'HCC. È impossibile."

«Il terreno per l'HCC ha un valore stabilito dalla legge e non può superare il 12 percento del costo dell'appartamento. A questo scopo il comune dovrà donare il terreno."

Secondo il socio della cooperativa Orlando Vargas, l'ultimo progetto di edilizia popolare, "Casa Nova" , realizzato durante il mandato del presidente Rogério Bacalhau (PSD), è stata un'operazione immobiliare.

Il comune ha venduto il terreno all'impresa edile Ferreira Build Power e i lavori sono stati finanziati da Santander, come riportato da Barlavento .

L'IHRU ha fissato il prezzo al metro quadro in base alle plusvalenze e, dopo l'estrazione, molti dei selezionati non sono riusciti a ottenere un prestito a causa dell'elevato prezzo degli immobili.

Vargas ricorda che nel 1988 la Coobital aveva già cercato di acquistare dalla Rodoviária Nacional il terreno dove oggi sorge l'urbanizzazione Calouste Gulbenkian, a costi contenuti, costruita durante il mandato del sindaco José Apolinário (PS).

«La cooperativa voleva acquistare. Abbiamo presentato una proposta, ma alla fine il terreno è stato acquistato dal Comune di Faro durante il mandato del sindaco Luís Coelho, con l'unico obiettivo che lì potesse essere costruito solo l'HCC".

Ma c'erano ancora "due lotti su cui costruire, perché era necessario elaborare un piano dettagliato per l'intera area di Lejana. Ho seguito l'intero processo con la prospettiva che queste future 90 case sarebbero state per noi. Quando il presidente Bacalhau è stato eletto l'ultima volta, ho chiesto un incontro, abbiamo presentato l'idea, come di consueto, e lui ha deferito la questione all'assessore all'edilizia abitativa. 15 giorni dopo, abbiamo visto l'avviso di vendita del terreno a privati.

«Pertanto, la politica abitativa del Comune di Faro negli ultimi 20 anni è stata un disastro».

Vargas riconosce che il comune "ha attraversato anche momenti difficili dal punto di vista economico e finanziario. Ma è in attivo da molto tempo. Non c'è stato alcun interesse ad affrontare questo problema. Non sto muovendo critiche né sto facendo alcun tipo di analisi politica. Questa è la mia opinione", afferma.

«Non c'era una vera scommessa. Non c'era. E alla fine ne abbiamo pagato le conseguenze, perché non avevamo nemmeno noi alcun sostegno", si lamenta.

Il 7 settembre 2024, giorno della città di Faro, durante la cerimonia di inaugurazione di due blocchi di alloggi a costo controllato (HCC), accanto a Estrada Senhora da Saúde, Rogério Bacalhau, sindaco di Faro, chiese all'allora ministro delle infrastrutture, Miguel Pinto Luz, di aiutarlo a trovare terreni per progetti più identici e ad ampliare il perimetro urbano della città .

Vargas riconosce che il comune "non ha concessioni fondiarie", ma nel 1990, quando fu approvato il Piano Regolatore Municipale (PDM), "c'era una direttiva. Diceva che in tutte le suddivisioni autorizzate, il 10% delle costruzioni sarebbe dovuto essere destinato all'edilizia residenziale pubblica".

«Dopo di ciò, ho visto approvare tanti progetti urbanistici. A Lejana , per esempio, non vedo case a prezzi accessibili. Ma il PDM esige che ciò venga rispettato. Fino ad oggi non ho visto costruire nessuna casa, né dal Comune, né dalle cooperative, né da nessun altro, a meno che questa norma non sia stata bandita dal PDM», tuttavia.

Alla domanda sulla nuova legge fondiaria , che prevede l'espansione urbana in aree precedentemente non edificabili, ha risposto: "Siamo d'accordo, a patto che queste aree siano destinate all'HCC. Non era previsto dalla legge. L'edilizia popolare era definita. Beh, finché c'è una rampa all'ingresso, l'intera casa è accessibile", dice ironicamente.

«Guarda, le frazioni Penha, Lejana e Intermarche sono enormi. Se si prende questa superficie lorda di costruzione e si sottrae il 10 percento, si ottiene una serie di lotti di terreno su cui costruire l'HCC."

In questa intervista sorgono due domande. L'attuale crisi immobiliare non sarebbe un terreno fertile per il lavoro delle cooperative? E quale sarà il futuro del cooperativismo in questo settore?

«Sarebbe proprio così. E su questo abbiamo riflettuto molto. Ogni volta che cade un governo, e questo accade spesso, presentiamo delle proposte. La Federazione ha elencato 60 misure in materia di edilizia abitativa, proposte dai vari partiti con seggi in parlamento che si stanno candidando alle elezioni legislative. Sarebbe un bene se riuscissero a implementarne due o tre. Dicono che va tutto bene, ma finora è rimasto tutto sulla carta", ribadisce.

Ad esempio, durante l'ultimo governo socialista, "abbiamo avuto diversi incontri con Pedro Nuno Santos quando era Ministro delle Infrastrutture e tutto andava bene. Ora sostiene, e forse a ragione, che i lavori siano stati interrotti".

E "ogni volta che ci sono elezioni locali, teniamo queste riunioni e mettiamo la nostra cooperativa a disposizione di tutti i candidati".

Quel che è certo è che "l'attività principale della cooperativa si è fermata. Il nostro progetto oggi è sociale, culturale e sportivo. Abbiamo creato la Fondazione Algarve per lo Sviluppo Sociale, che investe nell'istruzione ed è estremamente importante per la città. Il nostro obiettivo ora è creare le condizioni per i giovani, con l'asilo nido e la scuola materna, mantenere i nostri dipendenti, la struttura, i conti correnti e non dover nulla a nessuno".

E "speriamo che qualcuno si ricordi del nostro passato felice. Speriamo sempre che si presenti l'opportunità di dare il nostro contributo per risolvere il problema degli alloggi".

Oggi, "riteniamo che il lavoro che abbiamo già svolto, soprattutto nella città di Faro, meriti maggiore attenzione da parte delle autorità, sia statali che comunali. Va anche notato che, per tutte le case costruite, solo a Carreira de Tiro e Santo António do Alto abbiamo ricevuto il sostegno dell'amministrazione locale. Inoltre, tutti i terreni sono stati acquisiti da privati ​​senza alcun tipo di supporto", afferma.

Riguardo alla questione del futuro, ricorda che "l'inizio della cooperativa è stato un processo molto dinamico, molto interessante. Ricordo di aver convocato riunioni in cui ho dovuto chiudere la porta perché non c'era più spazio. Ma poi, da un certo punto in poi, l'entusiasmo di April ha iniziato a scemare. Le persone hanno iniziato a essere più egoiste, più calcolatrici. L'intera società è cambiata. E le assemblee hanno iniziato a svuotarsi".

Dieci anni fa, "abbiamo creato il Gruppo Giovani a FENACHE. Le cooperative che avevano le condizioni nominavano qualcuno. In pratica, si pensava già al futuro. Ma oggi non posso criticare i giovani per non averlo accolto a causa di tutte le difficoltà che ho menzionato".

Eppure, ripensandoci, "ne è valsa la pena. Non mi sento completamente realizzato, ma mi sento un uomo diverso. Sono arrivato qui a 23 anni, come socio, nel 1979. Ero nell'Aeronautica Militare, mi sono arruolato e dopo due o tre anni sono diventato direttore. La cooperativa stava per chiudere, perché non c'era più terreno (come oggi) su cui costruire. Mi sono offerto volontario per un gruppo di lavoro. Alla fine dell'anno, il Consiglio aveva ceduto il terreno del vecchio Poligono di Tiro. Ho iniziato da giovane e, nella pratica, ho imparato a essere un uomo qui. Non mi pento quasi di nulla di ciò che ho fatto", conclude.

Coobital non è mai stata un concorrente del settore immobiliare tradizionale. «Anche quando si costruiva molto, c'era posto per tutti. Le nostre case erano sempre dignitose, di grande qualità», ma erano diverse dal mercato tradizionale.

«Le cooperative sono fatte di persone. E questo non è cambiato. Il codice cooperativo è chiaro, obiettivo e molto pragmatico. Un gruppo di cinque persone può formare una cooperativa. Quello che sta succedendo oggi è che ci sono società di gestione di progetti immobiliari che utilizzano questo modello» per ottenere il meglio da entrambi i mondi.

"È molto semplice. La cooperativa applica l'IVA al sei percento sulla costruzione. Non paga l'IMI né l'IMT. Quando le case sono completate, la cooperativa si scioglie. Tutti i profitti vanno alla società che gestisce il progetto, che applica una percentuale per la gestione del processo. E lui va a prendersi la fetta più grande della torta . Alla fine, la gente compra le case e non gli importa più di nient'altro. È fantastico", racconta.

Questo tipo di operazione “potrebbe non far aumentare di molto il prezzo delle case”, ma ha un costo sociale.

«Da notare che, con il capitale derivante dai risultati del Fondo di Riserva e Costruzione per le case che abbiamo costruito, abbiamo una sede centrale al servizio dei nostri soci. Ogni giorno c'è la ginnastica, c'è la danza, c'è un movimento associativo che sostiene vari sport, come il ciclismo, il cicloturismo, la mountain bike. È tutto frutto del nostro lavoro. Le aziende non fanno queste cose, come è normale che sia, vogliono solo il profitto", spiega.

Come si può fermare tutto questo? «Sappiamo che non dovrebbero essere chiamate cooperative. Le cooperative hanno un altro scopo. Sono enti del terzo settore e la legislazione è molto chiara. Chi non rispetta o non segue questo percorso sbaglia. Ciò che vogliamo è che si creino le condizioni affinché le cooperative funzionino e, naturalmente, se operano sul territorio, queste strutture non hanno vita, non hanno successo».