Redditi da fabbricati nel Modello 730, come calcolarli e gestirli

Nella compilazione della dichiarazione dei redditi una delle voci da gestire attentamente è quella relativa ai redditi da fabbricati. La voce deve essere compilata da quanti siano proprietari di immobili locati o che siano ubicati all’interno del comune presso il quale è presente l’abitazione principale. Quanti siano in possesso di questi requisiti devono indicare nel Modello 730/2025 i redditi fondiari.

La gestione dei redditi da fabbricati porta molti contribuenti a commettere degli errori: devono essere gestiti correttamente, infatti, gli immobili a disposizione e i redditi da locazione. Voce importante da tenere sotto controllo sono le differenti modalità di tassazione.

Modello 730/2025, i redditi da fabbricati

Il contribuente deve indicare all’interno del Modello 730/2025 i redditi derivanti dal semplice possesso di beni immobili o terreni: per farlo è necessario utilizzare il quadro dedicato ai redditi fondiari. La compilazione della voce deve essere effettuata anche quando, nel corso del 2024, ci siano state delle variazioni rispetto al 2023.

Alcuni fabbricati, però, non devono essere indicati all’interno della dichiarazione, perché non generano alcun tipo di reddito catastale.

Non è necessario indicare:

• i locali di proprietà del condominio nel caso in cui la quota di reddito che spetta a ogni singolo condominio risulti essere inferiore a 25,82 euro per ogni unità immobiliare (non si applica ai negozi e agli immobili che sono stati affittati);
• gli immobili per i quali le autorità competenti abbiano rilasciato delle autorizzazioni o delle licenze per il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia, anche se l’agevolazione fiscale spetta solo e soltanto per il periodo a cui il provvedimento si riferisce e solo quando l’immobile non sia stato utilizzato;
• le costruzioni rurali, anche quando sono presenti delle eventuali pertinenze ad uso abitativo;
• gli edifici che siano stati adibiti totalmente a musei, biblioteche, archivi, cineteche o emeroteche aperti al pubblico;
• i fabbricati strumentali legati alle attività agricole, compresi quelli adibiti a protezione delle piante o alla conservazione dei prodotti agricoli e delle attrezzature, anche quando sono utilizzati per immagazzinare le scorte occorrenti per la coltivazione;
• gli immobili rurali nel momento in cui vengono utilizzati per l’agriturismo;
• i fabbricati strumentali che vengono impiegati nelle attività d’impresa o professionale;
• immobili che siano stati destinati in maniera esclusiva all’esercizio del culto, compresi i monasteri di clausura e le loro pertinenze, purché non siano state locate;
• eventuali edifici che devono essere dichiarati all’interno del quadro dei redditi diversi.

Quando si deve pagare l’Imu e non l’Irpef

A partire dal 2012 l’Imu ha sostanzialmente sostituito l’Irpef e le relative addizionali che devono essere versate in relazione ai redditi da fabbricati che coinvolgono gli immobili che non stati locati.

A prevederlo è l’articolo 8, comma 1, del Dlgs n. 23/2011: questo significa che nel momento in cui si paga l’Imu per i fabbricati che non sono stati locati non è più necessario versare l’Irpef e le relative addizionali. Lo stesso vale per gli immobili che sono stati concessi in comodato d’uso gratuito.

Accanto a questa regola generale, l’articolo 1, comma 717, della Legge n. 147/2013 prevede che gli immobili a uso abitativo non locati che siano ubicati all’interno dello stesso comune nel quale il contribuente ha quello adibito ad abitazione principale e quando lo stesso sia assoggettato all’Imu concorrano alla formazione della base imponibile Irpef nella misura del 50%.

Il legislatore, nel 2014, ha introdotto alcune novità relative alle regole Imu per le abitazioni principali.

Questo ha determinato alcuni cambiamenti per il suddetto principio. Ricordiamo, infatti, che:

• l’Imu non deve essere versata per l’abitazione principale e le relative pertinenze, ma il reddito che ne scaturisce concorre alla formazione di quello complessivo Irpef (anche se il legislatore ha previsto una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari all’ammontare della rendita catastale dell’immobile);
• l’Imu deve essere versata per le abitazioni principali che sono classificate come di lusso, ossia quando rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (anche in questo caso i contribuenti non devono versare l’Irpef e le relative addizionali, perché il reddito dell’abitazione principale non concorre alla formazione del reddito complessivo).

Chi è obbligato a dichiarare i redditi fondiari

I redditi fondiari, in linea di principio, devono essere dichiarati nel Modello 730/2025 dai contribuenti che possiedono l’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale. Deve essere compilato il quadro B dal proprietario degli immobili che sono iscritti al catasto come dotati di rendita.

Sono tenuti a farlo, inoltre, i seguenti soggetti:

• il titolare del diritto di superficie, cioè il soggetto che ha il diritto di erigere e mantenere una costruzione al di sopra di un terreno altrui, continuando a conservare la proprietà dell’immobile, ma non quella del terreno sul quale è edificato;
• il titolare del diritto di usufrutto, ossia colui che può utilizzare la cosa altrui e trarne i conseguenti frutti, anche se è obbligato a rispettare la destinazione economica della cosa stessa (in questo caso il proprietario è privato della possibilità di usare il bene ed è titolare unicamente della cosiddetta nuda proprietà);
• il titolare del diritto di uso, ossia di utilizzare una proprietà altrui e di trarne i conseguenti frutti;
• il titolare del diritto di abitazione.

Tra i soggetti tenuti alla compilazione ci sono anche i soci delle società semplici ed equiparate, che producono dei redditi da fabbricati. In questo caso è necessario indicare il reddito lordo così come risulta dal prospetto di riparto che è stato rilasciato dalla società.

Come viene determinato il reddito da fabbricati

Quando non è presente un contratto di locazione, i redditi dei fabbricati vengono determinati con un sistema forfettario, che si basa sulle tariffe d’estimo. Questi redditi contribuiscono a determinare il reddito complessivo del contribuente, indipendentemente dall’effettiva percezione.

Per la loro tassazione, si deve utilizzare la rendita catastale che viene determinata come segue:

• agli immobili a destinazione ordinaria deve essere applicata a tariffa d’estimo stabilita della legge catastale, che deve essere moltiplicata per la consistenza dell’unità immobiliare;
• agli immobili a destinazione speciale o particolare deve essere effettuata una stima diretta del valore da parte dell’Agenzia delle Entrate;
• nel caso in cui i fabbricati non siano ancora iscritti al catasto o lo siano ma con una rendita non adeguata, deve essere applicata una rendita provvisoria.

Molto pragmaticamente per determinare quale sia la rendita catastale è necessario estrapolare dal certificato catastale:

• la zona censuaria;
• la categoria;
• la classe;
• la consistenza relative all’unità immobiliare.

Nel caso in cui l’immobile sia stato dato in locazione, oltre alla rendita catastale, è necessario prendere in considerazione anche il canone di locazione effettivo. La tassazione di questo importo è condizionata dal tipo di contratto che è stato stipulato tra le parti.