Dovremmo vendere una quota della proprietà assoluta del nostro edificio al nostro vicino?

Vivo in un appartamento all'ultimo piano di una vecchia casa vittoriana, con altri due appartamenti sotto di me. Sono proprietario del mio appartamento tramite una quota di proprietà assoluta, insieme al mio vicino al piano terra.

La signora nell'appartamento al centro non possiede alcuna quota. Il suo appartamento è in affitto, con me e il vicino come suoi proprietari. L'appartamento vale circa 400.000 sterline e le restano 114 anni di contratto di locazione.

Di recente ha chiesto se poteva acquistare una quota della proprietà assoluta.

I miei vicini al piano terra sono entusiasti. Vogliono vendere il loro appartamento e vorrebbero un po' di soldi in più. Pensano che se riusciamo a ricavare 30.000 sterline in due, ne varrà la pena.

Quanto dovremmo chiedere? Il canone di locazione è minimo e copre essenzialmente i costi dell'elettricità per il corridoio comune.

E ne vale la pena? Quali sono i pro e i contro di cedere a un vicino una quota di proprietà assoluta, ed è meglio avere tre "co-proprietari" piuttosto che due? Quanto costerà e quanto tempo ci vorrà?

Ed Magnus di This is Money risponde: Si tratta di una situazione piuttosto complicata, ma non è rara nelle zone costose, dove le vecchie case di famiglia vengono sistematicamente suddivise in appartamenti più piccoli.

Un tempo questo edificio apparteneva a un unico proprietario terriero, probabilmente la persona che decise di dividerlo in tre appartamenti.

A quel tempo gli appartamenti sarebbero stati venduti e dati in locazione, a meno che uno di essi non fosse stato occupato direttamente dal proprietario.

A un certo punto, però, gli inquilini dell'appartamento fecero un'offerta per acquistare la proprietà assoluta.

Per qualche ragione, il proprietario dell'appartamento centrale non voleva unirsi, così i proprietari degli altri due appartamenti lo acquistarono tra loro e la proprietà rimase in affitto, pagando il canone di locazione ai vicini invece che al vecchio proprietario terriero.

Anche se vendere una quota di proprietà assoluta all'appartamento centrale potrebbe essere una buona idea, potresti scoprire che lei non è disposta ad accettare il prezzo proposto dal tuo vicino, pari a £ 30.000 o più.

Considerando che il contratto di locazione ha una durata residua di 114 anni e che il canone di locazione è sostanzialmente nullo, è improbabile che l'acquisto di una quota di proprietà assoluta possa aumentare così tanto il valore della sua proprietà.

Naturalmente, potrebbe desiderare disperatamente di possedere una quota della proprietà assoluta ed essere disposta a pagare cifre esorbitanti per ottenerla. Quindi, non c'è niente di male nell'avere almeno una conversazione.

Ci sono dei vantaggi, come avere maggiore voce in capitolo nella gestione dell'edificio. Potrebbe anche pensare che questo renderà il suo appartamento più vendibile in futuro, dato che gli appartamenti in locazione finanziaria possono rendere alcuni acquirenti diffidenti al giorno d'oggi.

Per una consulenza specialistica abbiamo parlato con Mari Knowles , avvocato presso Commonhold and Leasehold Experts, Andrew Boast , direttore presso Sam Conveyancing, Linz Darlington di Homehold, specialisti in estensioni di contratti di locazione, e Olivia Egdell-Page , socia e responsabile del dipartimento immobiliare presso Joseph A Jones & Co.

Olivia Egdell-Page risponde: Gli immobili pubblicizzati in vendita con una "quota di proprietà assoluta" sono spesso fraintesi dagli acquirenti, che hanno l'impressione di acquistare un appartamento di proprietà assoluta.

L'accordo prevede invece che ogni singolo proprietario di un immobile sia titolare della quota di locazione del proprio appartamento o della propria maisonette, mentre la quota di proprietà assoluta, ovvero la proprietà del tetto, delle fondamenta e di tutto ciò che si trova tra i due, è detenuta da uno o più individui, che sono anche i proprietari degli appartamenti all'interno dell'edificio.

Il vantaggio è che i proprietari sono coinvolti nella manutenzione, nella cura e nella gestione generale dell'edificio, inclusi aspetti come l'assicurazione, le spese e le spese quotidiane.

Se il corridoio necessita di essere ristrutturato, saranno i proprietari terrieri a occuparsene, poiché ciò è nel loro interesse e a loro vantaggio.

Se è necessario estendere i contratti di locazione, si tratta di una procedura più semplice e solitamente più economica rispetto al dover contattare un altro proprietario terriero.

Linz Darlington risponde: Se l'appartamento centrale fosse stato unito agli altri appartamenti al momento dell'acquisto della proprietà assoluta, il costo per loro sarebbe stato probabilmente minimo.

Supponendo un canone di locazione fisso di circa 100 sterline, la spesa sarebbe probabilmente stata compresa tra 3.000 e 4.000 sterline.

Tuttavia, lei - o chiunque fosse il proprietario dell'appartamento prima di lei - non ha aderito allora, quindi non ha automaticamente il diritto di partecipare ora. Questo significa che sei libero di chiedere ciò che desideri per una quota della proprietà assoluta.

Naturalmente, se chiedete troppo, vi verrà consigliato di rifiutare. L'esito della negoziazione dipenderà da quanto ciascuno di voi riterrà che valga la pena.

Mari Knowles aggiunge: Se si decide di vendere una quota della proprietà assoluta, il processo non è regolamentato. Ciò significa che spetta alle parti coinvolte concordare i termini della vendita.

Solitamente le parti chiedono a un perito di calcolare quanto dovrebbe ammontare il prezzo di acquisto.

L'importo da pagare dipenderà solitamente dai termini del contratto di locazione esistente come punto di partenza e dai termini di un'eventuale estensione del contratto di locazione, se necessaria.

In genere i proprietari terrieri chiedono anche che le spese legali vengano pagate in aggiunta al prezzo di acquisto, insieme a eventuali debiti fiscali.

Andrew Boast aggiunge: Per determinare il premio da pagare, sarà necessaria una valutazione specialistica del Royal Institution of Chartered Surveyors.

Questo sarebbe il primo passo e aiuterà entrambe le parti a prendere una decisione migliore sulla convenienza della transazione.

Andrew Boast risponde: Il processo richiederà dalle quattro alle otto settimane.

I costi aggiuntivi includono la valutazione e il trasferimento della proprietà da entrambe le parti; un avvocato che agisce per la quota dei proprietari terrieri e un avvocato separato per l'affittuario. Le spese legali per entrambe le parti ammonterebbero a circa 1.000 sterline ciascuna.

Linz Darlington aggiunge: Vendere una quota della proprietà assoluta non è facile.

Se siete proprietari della proprietà assoluta come individui, dovrete rivolgervi a un avvocato per aggiungere il nuovo comproprietario al titolo, oppure fornirgli una quota della società di proprietà assoluta se ne siete proprietari all'interno di una struttura societaria.

La durata dipenderà dalla rapidità con cui l'avvocato lavorerà.

Olivia Egdell-Page risponde: Il vantaggio di tutti gli inquilini che possiedono una quota della proprietà assoluta è che l'onere della gestione della proprietà è condiviso, che si tratti di trattare con i fornitori di servizi o di garantire la conformità ai requisiti di legge, come la valutazione del rischio di incendio.

Per saperne di più

Tutti i comproprietari saranno motivati ​​a garantire che la proprietà rimanga in buone condizioni e sia ben curata.

Linz Darlington aggiunge: Il vantaggio di avere un terzo appartamento coinvolto è che tutti voi avreste lo stesso investimento e la stessa posizione nel condominio, il che potrebbe far sembrare la vita lì più democratica.

Se tutti possiedono una quota di proprietà assoluta, a volte è possibile evitare anche alcune formalità del rapporto proprietario-affittuario.

Mari Knowles aggiunge: Oltre ai proventi derivanti dalla vendita, potrebbe essere vantaggioso coinvolgere tutti i residenti nella proprietà assoluta.

Spesso può semplificare il processo decisionale, soprattutto se, ad esempio, è necessario un nuovo tetto o si vogliono apportare dei miglioramenti, come l'installazione di punti di ricarica per veicoli elettrici.

Andrew Boast risponde: Gli attuali proprietari terrieri devono chiedersi cosa pensano della persona che vive nell'appartamento in mezzo.

È una persona con cui vogliono lavorare? Chiede spesso che vengano riparate cose nell'edificio? Sarebbe meglio se fosse autorizzata a condividere il carico di lavoro?

Avere più proprietari terrieri può distribuire il carico delle responsabilità e rendere più difficile raggiungere un accordo sulle decisioni importanti.

Ad esempio, ogni volta che viene venduto un contratto di locazione, tutti i soci devono firmare. Se uno di loro non collabora o non è raggiungibile, possono sorgere problemi.

È importante ricordare che potrebbero vendere in qualsiasi momento e che avrai un nuovo proprietario con cui collaborare nella gestione dell'edificio.

Un'ulteriore considerazione che in questo caso non si applica al tuo vicino è una proroga.

Che si trovassero in cima o in fondo alla scala, diventare proprietari terrieri li metterebbe in una posizione più forte, consentendo loro di ampliare il loro appartamento.

Tuttavia, trovandosi al piano intermedio, è improbabile che un'estensione sia fattibile.

Linz Darlington aggiunge: Lo svantaggio è che tu e il tuo vicino del piano di sotto rinuncerete a una parte del controllo.

A meno che non si abbiano già contratti di locazione a lungo termine, ad esempio di oltre 250 anni, senza rendita fondiaria, è opportuno estenderli prima di coinvolgere un nuovo proprietario terriero.

Olivia Egdell-Page aggiunge: Lo svantaggio è che si è costretti a raggiungere un accordo con i comproprietari.

In caso di disaccordo o controversia, si rischia di creare spiacevoli relazioni di vicinato.

Andrew Boast risponde: Il nuovo acquirente godrà di un certo aumento di valore del suo appartamento. Un perito immobiliare sarà in grado di stimare approssimativamente quanto.

L'altro motivo per cui il vicino potrebbe voler acquistare una quota della proprietà assoluta è che ciò potrebbe rendere più facile estendere il contratto di locazione.

Con 114 anni rimanenti, in questa fase non c'è molto vantaggio nell'estendere il contratto, ma probabilmente vorranno estenderlo tra circa 20 anni se non vendono prima.

Mari Knowles risponde: Non hai alcun obbligo di vendere una quota della proprietà assoluta al tuo nuovo vicino, quindi spetta esclusivamente a te e al tuo comproprietario decidere se procedere o meno.

La prima decisione che dovrai prendere con il tuo comproprietario è se sei disposto o meno a vendere una quota al tuo vicino.