Modifica della facciata e custodi come consulenti

Nora Pabón Gómez, avvocato specializzato, tra le altre cose, in questioni immobiliari orizzontali, risponde alle domande dei lettori sui problemi legati alla gestione dei complessi residenziali e alla convivenza tra inquilini e proprietari in queste tipologie di sviluppi urbani.

Nella nostra unità ci sono due (2) consiglieri che hanno i loro appartamenti in leasing e il contratto che hanno con le loro banche prevede che possano rappresentarle in assemblea, ma non specifica che possano essere eletti nel consiglio di amministrazione. La mia domanda è: una persona che non è indicata come proprietario, dato che si tratta di un contratto di leasing e la banca è indicata come proprietaria dell'immobile, può essere membro del consiglio?

La Legge 675 del 2001 stabilisce che il Consiglio di Amministrazione sia composto dai soci o dai loro delegati. Quest'ultima disposizione si applica in casi specifici, ad esempio quando il socio è una persona giuridica; la persona che partecipa per suo conto all'assemblea e al Consiglio è il legale rappresentante o la persona da questi delegata.

Nel caso del leasing, è chiaro che la Banca può delegare i propri diritti al conduttore. Tuttavia, ritengo che, se si limita a dichiarare che il conduttore è autorizzato a rappresentare il proprietario in assemblea, il delegato debba essere espressamente autorizzato a essere eletto come amministratore per conto del proprietario, specificandone la durata dell'incarico.

Come lettore abituale della sua rubrica settimanale, mi rivolgo a lei, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione di un complesso residenziale di 23 case a Medellín, costruito 39 anni fa, per fornirle indicazioni durante l'Assemblea straordinaria del 7 luglio, offrendole la sua opinione sulle seguenti preoccupazioni:

Un nuovo vicino ha deciso di modificare la facciata con un permesso per la ristrutturazione degli interni. In risposta alle lamentele dei vicini e a una richiesta del Consiglio, ha sostenuto che tutti gli altri avevano modificato la facciata delle loro case e che poteva fare lo stesso; in caso contrario, avrebbe dovuto esibire i permessi e le autorizzazioni per le ristrutturazioni precedenti.

Invocando il "principio di uguaglianza", dichiarò che avrebbe continuato il suo lavoro.

Il Comitato per la coesistenza ha presentato un rapporto al Consiglio di amministrazione, indicando che questa modifica alla facciata "è destabilizzante e finirà per rendere la casa più irregolare del complesso, poiché nessuna casa ha questo tipo di finitura, che lascia un'ampia traccia della zona guardaroba". 17 delle 23 case esaminate da questo Comitato hanno dichiarato di non approvare questa facciata.

Tuttavia, la maggior parte dei residenti riteneva che, poiché la mancata supervisione dei lavori da parte dell'amministrazione era stata negligente, il residente non avrebbe dovuto essere multato né la facciata sarebbe stata demolita.

Il Consiglio di Amministrazione, composto da tre membri principali e dai loro supplenti, è diviso perché ritiene che il vicino colpevole debba essere multato e la facciata ristrutturata, mentre altri membri concordano con il Comitato per la convivenza.

Il nuovo residente, con le firme di cinque residenti, ha chiesto la convocazione dell'Assemblea Straordinaria per risolvere la questione. Nel frattempo, l'Assemblea lo ha eletto membro del Consiglio di Amministrazione durante l'Assemblea Ordinaria.

Può partecipare alle riunioni del Consiglio? Il regolamento interno stabilisce che "i membri del Consiglio devono essere in regola a tutti gli effetti. Se vengono eletti senza soddisfare questo requisito, o se tale circostanza si verifica durante il loro mandato, perdono il loro status".

Il Consiglio e l'Amministrazione vengono meno ai loro doveri se non multano il nuovo residente, come previsto dalla sanzione prevista dal regolamento?

Se l'Assemblea approva la modifica della facciata con il 70% dei voti, cesseranno tutte le sanzioni?

Innanzitutto è chiaro che tutti i proprietari devono rispettare la legge, i regolamenti e le decisioni dell'assemblea.

Il fallimento di alcuni non significa che tutti gli altri possano seguire l'esempio, né che si possa invocare il principio di uguaglianza; in questi casi, le azioni degli organi di governo devono essere individuali.

Per quanto riguarda l'irrogazione delle sanzioni, è necessario esaurire la procedura stabilita dalla normativa e garantire il diritto di contestazione e il giusto processo del proprietario.

A ciascun individuo verrà data una scadenza per adeguare la facciata ai requisiti normativi, in modo da non compromettere l'uniformità complessiva. Anche la negligenza da parte dell'amministratore non è giustificata.

La ristrutturazione di questi immobili può essere sottoposta all'assemblea in quanto le facciate sono di proprietà comune. Il proprietario può partecipare alle decisioni del Consiglio in quanto eletto per svolgere le funzioni a lui assegnate; la legge non prevede incapacità o incompatibilità. È opportuno esaminare i regolamenti per verificare se contengano disposizioni in merito.

Allo stesso modo, il Consiglio deve svolgere il suo ruolo di avviare la procedura delineata nel regolamento per imporre la sanzione corrispondente e, naturalmente, rispettare le norme stabilite dal presente regolamento e dalla Legge.

Nonostante la lunghezza della domanda, ho voluto essere d'aiuto al lettore e alla comproprietà perché la data dell'assemblea si avvicina e perché questo caso potrebbe essere d'aiuto ad altri che si trovano ad affrontare situazioni simili.

Per qualsiasi domanda, si prega di inviare la propria domanda, molto specifica e senza allegati, a: [email protected]. Nuovi articoli vengono pubblicati ogni sabato. Per visualizzare gli articoli più recenti o precedenti, visitare https://www.eltiempo.com/noticias/nora-pabon-gomez