Un vicino insoddisfatto è sufficiente a mandare all’aria il progetto di costruzione: come le obiezioni portano alla carenza di alloggi

Ciò di cui molti costruttori e architetti si lamentano da anni è stato ora confermato da uno studio ampiamente diffuso: le obiezioni e i ricorsi edilizi sono la causa principale della scarsa e lenta costruzione in Svizzera. Il risultato: ritardi, costi aggiuntivi e aumento degli affitti – e in molti casi, il blocco totale dei progetti.

Lo studio è stato commissionato dall'Ufficio federale dello sviluppo territoriale e dall'Ufficio federale dell'edilizia abitativa. I risultati sono stati presentati martedì a Berna. Lo studio fa parte del piano d'azione per contrastare la carenza di alloggi, avviato dal Consiglio federale a seguito di diverse tavole rotonde.

I risultati sono chiari. La stragrande maggioranza degli esperti di edilizia abitativa intervistati conferma che, nella pratica, le obiezioni non portano a progetti di costruzione migliori, ma piuttosto a ritardi, costi più elevati e, in definitiva, a un minor numero di appartamenti.

Circa l'80% degli esperti intervistati riferisce che le obiezioni ritardano i progetti; il 70% le considera un aumento dei costi. E quasi la metà afferma che le obiezioni hanno portato a una riduzione delle costruzioni, sia in termini di superficie abitabile che di numero di appartamenti.

Ma non è tutto. Chi spera in almeno un piccolo miglioramento della qualità architettonica o urbanistica rimarrà deluso: solo il due percento ritiene che l'architettura sia stata migliorata da un'obiezione. Il tre percento ritiene che la commerciabilità sia migliorata.

La stragrande maggioranza, tuttavia, non ne vede alcun effetto positivo. Al contrario: molti sviluppatori e architetti segnalano la frustrante esperienza che le obiezioni sono diventate uno strumento strategico, non per tutelare gli interessi pubblici, ma per affermare vantaggi privati.

Lo studio si basa su due fonti principali: un'analisi giuridica delle possibilità di reclamo e un sondaggio condotto tra circa 440 esperti, tra cui architetti, proprietari di edifici, sviluppatori di progetti, avvocati e rappresentanti delle autorità pubbliche.

Per comprendere appieno la portata del problema, vale la pena analizzare la situazione iniziale: uno sviluppatore che ha dedicato anni alla pianificazione di un progetto, alla stesura di perizie, alla conduzione di concorsi e, infine, all'ottenimento di un'approvazione giuridicamente vincolante non può certo stare tranquillo. La possibilità di sollevare obiezioni contro progetti impopolari è ampiamente definita in Svizzera.

L'attuale prassi giudiziaria è controversa. Da ben dieci anni, la Corte Suprema Federale accetta le obiezioni anche quando la presunta violazione di legge non riguarda personalmente l'opponente.

In parole povere: è sufficiente che l'opposizione sia in grado di bloccare il progetto, indipendentemente dal fatto che l'opponente sia effettivamente interessato o abbia un interesse "proteggibile". L'unico requisito è che l'opponente viva in prossimità del progetto di costruzione, di solito entro 100 metri.

Due casi esemplari dimostrano cosa questo significhi in pratica: la ristrutturazione di un vecchio edificio viene bloccata perché qualcuno si indigna per il colore degli infissi delle finestre, sebbene non siano nemmeno visibili dal proprio indirizzo. Oppure, un alloggio per richiedenti asilo viene bloccato perché i futuri residenti sarebbero esposti a un rumore eccessivo proveniente dalla strada. Chi si oppone, tuttavia, non è minimamente influenzato dal rumore. Formalmente, tali ricorsi sono ammissibili. Ma è proprio questo il problema.

Joëlle Zimmerli, coautrice dello studio, lo afferma senza mezzi termini: "È fin troppo facile impedire procedure complesse e costose basate sui risultati dei concorsi di architettura e sollevare obiezioni contro di essi". L'effetto di blocco è particolarmente evidente nei grandi progetti di densificazione urbana che sarebbero di interesse pubblico. Zimmerli si batte per una migliore tutela giuridica dell'interesse pubblico nei progetti di alta qualità.

Alain Griffel, professore di diritto costituzionale e amministrativo all'Università di Zurigo, riconosce da tempo la necessità di intervenire e, in particolare, chiede un cambiamento nella prassi giudiziaria. "La soglia dell'abuso del diritto è stata raggiunta", scriveva già nel 2022. A suo avviso, il problema principale è il fatto che praticamente qualsiasi questione può essere oggetto di obiezione, non solo "interessi meritevoli di tutela".

Ma cosa si considera degno di protezione? In teoria, si tratta dell'impatto personale, ad esempio causato da rumore, ombre o inquinamento. In pratica, tuttavia, anche argomenti completamente astratti, come obiezioni progettuali o dettagli formali, sono validi. Ed è proprio questo che apre la porta a obiezioni abusive.

Chi presenta opposizione riceve spesso una ricompensa d'oro per il ritiro. Gli sviluppatori di progetti possono raccontarvelo: capita regolarmente che i ricorrenti ritirino il loro ricorso solo in cambio di un pagamento di decine di migliaia di franchi svizzeri. Il diritto di opposizione diventa così un modello di business redditizio, un aspetto che, tuttavia, viene esaminato solo in modo critico nello studio.

Tuttavia, lo studio dimostra chiaramente come oggi i rischi siano distribuiti in modo unilaterale. Mentre i proprietari degli edifici devono fare i conti con ritardi, costi aggiuntivi e incertezza urbanistica, i ricorrenti non corrono praticamente alcun rischio. Non sono tenuti a contribuire ai costi né sono responsabili di eventuali danni.

Due terzi degli intervistati chiedono pertanto che in futuro coloro che presentano ricorsi abusivi siano ritenuti solidalmente responsabili delle conseguenze, ad esempio mediante provvedimenti di rimborso delle spese o richieste di risarcimento danni.

Nella sezione "Raccomandazioni", gli autori dello studio chiedono anche una chiara definizione giuridica di abuso del diritto. Ma quanto è realistica? Alain Griffel rimane scettico. "È del tutto ingenuo e difficilmente porterà a qualcosa", avverte il professore. Nessuno pretenderebbe apertamente denaro in un reclamo minacciando contemporaneamente di ritardare un progetto. Piuttosto, formulerebbero obiezioni pretestuose, ad esempio in merito alla progettazione o alla tutela dei monumenti.

Gli appellanti e i loro avvocati sono di solito abbastanza intelligenti da far sì che l'abuso difficilmente possa essere chiaramente dimostrato. "Di conseguenza, anche le richieste di risarcimento danni falliscono", afferma Griffel.

Lo studio federale propone ulteriori riforme. La legittimità dei ricorsi dovrebbe essere limitata: solo coloro che sono "direttamente e specificamente" interessati dovrebbero poter presentare ricorso.

Non si tratta affatto di un'idea nuova, soprattutto perché Alain Griffel la chiede da anni. Sulla base della sua pubblicazione, lo scorso anno il Presidente del Consiglio degli Stati Andrea Caroni (FDP) ha presentato una mozione ("Le obiezioni dovrebbero essere nuovamente limitate agli interessi legittimi").

Anche il Consiglio federale intende affrontare la questione. Stephan Scheidegger, vicedirettore dell'Ufficio federale dello sviluppo territoriale, ha dichiarato a Berna: "Presenteremo relazioni sulle relative proposte parlamentari entro la fine dell'anno".

Tuttavia, modifiche alla legge non saranno possibili prima di diversi anni. Fino ad allora, la situazione rimane la stessa: le obiezioni possono essere presentate facilmente, spesso senza alcun impatto. E i progetti edilizi che creerebbero alloggi di cui c'è urgente bisogno continuano a essere bloccati.