Votre prêt hypothécaire à taux fixe arrive à échéance ? Les courtiers révèlent les solutions pour ceux qui doivent faire face à des mensualités plus élevées.
Mise à jour :
Des centaines de milliers de ménages réfléchissent actuellement à ce qu’ils feront lorsque leur contrat de prêt hypothécaire à taux fixe arrivera à son terme.
Selon les données de UK Finance, entre juillet et fin décembre de cette année, environ 900 000 ménages atteindront la fin de leur prêt à taux fixe actuel.
Nombreux sont ceux qui vont devoir emprunter entre 1 et 2 % à des taux hypothécaires , contractés à un moment où les taux d’intérêt étaient au plus bas.
Aujourd’hui, la plupart d’entre eux sont confrontés à la perspective d’un refinancement hypothécaire à un taux d’environ 4 % ou plus.
Selon Moneyfacts, le taux fixe à cinq ans le plus bas était de 1,33 % en août 2020. Il est désormais de 3,86 %.
Sur un prêt immobilier de 200 000 £ avec une durée de remboursement de 25 ans, c'est la différence entre payer 784 £ et 1 040 £ par mois.
La hausse des coûts rend la décision de réparer le système pour deux ou cinq ans encore plus importante.
Solution à court terme : De nombreux ménages opteront pour des solutions à taux fixe sur deux ans, car le consensus est que les taux d'intérêt continueront de baisser et que les taux hypothécaires suivront.
Les prêts fixes sur deux ans offrent aux emprunteurs la possibilité de s'engager sur une courte période dans l'espoir que les offres seront moins chères lors de leur prochain refinancement.
Les taux fixes sur cinq ans plairont à ceux qui pensent que le risque ne vaut pas la peine d'être pris, car ils acceptent qu'il n'y a aucune garantie que les taux hypothécaires seront plus bas en 2027.
Les facteurs clés de décision incluent également la possibilité pour une personne de déménager prochainement, sa préférence pour la sécurité de paiements fixes sur une plus longue durée et sa capacité à faire face à une augmentation des factures hypothécaires.
Pour ceux qui estiment qu’un contrat de deux ans est un peu trop court et qu’un contrat de cinq ans est trop long, il existe désormais également de nombreux contrats de trois ans.
Les chiffres des prêts hypothécaires de Santander suggèrent une préférence pour les accords à taux fixe à court terme.
Parmi ses 60 000 clients jusqu'à présent cette année, 54 % ont opté pour des forfaits de deux ans, contre seulement 36 % pour des forfaits de cinq ans.
Le taux fixe le plus bas de la banque pour un prêt hypothécaire sur deux ans est actuellement de 3,8 %, tandis que son taux fixe le plus bas sur cinq ans est de 3,86 % - les deux s'accompagnent de frais de 1 058 £.
Cependant, d'autres estiment que l'écart n'est pas aussi important. Le courtier en prêts hypothécaires Mortgage Advice Bureau indique que depuis le début de l'année, 54 534 de ses clients ont opté pour un prêt à taux fixe de deux ans, contre 49 927 pour un prêt à taux fixe de cinq ans.
David Hollingworth, directeur associé chez L&C Mortgages, a déclaré avoir récemment vu deux clients qui arrivaient à la fin de leurs contrats à taux fixe très bas sur cinq ans - tous deux inférieurs à 2 %.
David Hollingworth, directeur associé chez L&C Mortgages
La première réflexion porte sur un accord de deux ans qui verra une augmentation à un taux de 3,92 pour cent et fera grimper les paiements de près de 490 £ par mois.
L'autre envisage une solution sur cinq ans qui aboutirait à un taux de 3,96 % et augmenterait leurs paiements de plus de 500 £ par mois.
Aucun des deux n'a choisi de prolonger la durée de leur prêt hypothécaire - une des options permettant de réduire les mensualités inabordables, même si cela augmente le montant dû à long terme.
« Tous deux ont décidé de conserver la même durée de leur prêt hypothécaire et d'assumer le coût mensuel supplémentaire », a déclaré Hollingworth.
« Bien sûr, ils ont pris des décisions différentes sur la durée de la fixation, ce qui peut dépendre d'une combinaison de la mesure dans laquelle ils pensent que les taux pourraient évoluer au cours des deux prochaines années et du degré de certitude de paiement qu'ils souhaitent pendant combien de temps.
« Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse à cette question et nous ne saurons qu’avec le recul quelle approche s’avère la moins coûteuse. »
Aaron Strutt, du courtier en prêts hypothécaires Trinity Financial, affirme que la grande majorité des emprunteurs restent fidèles à leur prêteur actuel lorsqu'il est temps de refinancer.
Les ménages arrivant au terme d'un prêt hypothécaire à taux fixe devraient se voir proposer ce que l'on appelle un « transfert de produit » par leur prêteur actuel.
Cela leur donne la possibilité de passer à une nouvelle offre au lieu d'être automatiquement transférés vers le taux variable standard plus cher de leur prêteur.
L'avantage des transferts de produits est que les emprunteurs n'ont pas à passer par les mêmes contrôles et équilibres que s'ils changeaient de prêteur - même si cela pourrait également les empêcher d'obtenir la meilleure offre possible, car il n'y a aucune garantie que leur prêteur aura le meilleur achat du marché au moment où ils auront besoin de refinancer leur prêt.
Les transferts de produits nécessitent généralement moins de paperasse, aucune nouvelle évaluation de la solvabilité et aucune réévaluation de la propriété.
En règle générale, il n'y a que peu ou pas de frais supplémentaires pour le produit, et aucun frais de notaire non plus.
Cependant, Strutt suggère que les démarches administratives supplémentaires liées au changement de prêteur peuvent en valoir la peine.
Il déclare : « Nous avons traversé une période assez longue où les prêteurs proposaient des taux plus avantageux aux acheteurs de maison plutôt qu'aux repreneurs hypothécaires. La situation semble avoir changé, certains prêteurs étant beaucoup plus désireux d'attirer à nouveau des clients repreneurs hypothécaires. »
Si votre contrat arrive bientôt à échéance, il est judicieux de vérifier s'il existe des taux plus avantageux auprès de prêteurs concurrents. Il est inutile de donner de l'argent à votre prêteur pour le plaisir.
« La concurrence sur le marché s’est améliorée et de nombreuses offres sont disponibles à moins de 4 %. »
Selon Strutt, le nombre de personnes qui refinancent leur prêt hypothécaire pour financer des améliorations à leur domicile ou pour rembourser leurs dettes a augmenté.
« Nous organisons davantage de refinancements hypothécaires avec levée de capitaux pour les personnes qui souhaitent 20 000 ou 30 000 £ supplémentaires pour des améliorations de leur logement, tandis que d'autres propriétaires effectuent des refinancements hypothécaires de consolidation de dettes », a déclaré Strutt.
« L’un de nos clients a récemment réalisé une rénovation majeure de sa propriété et en a considérablement augmenté la valeur.
« Il a contracté un nouveau prêt hypothécaire auprès de son prêteur pour récupérer l'argent qu'il avait dépensé et s'est engagé dans un prêt à taux inférieur à 4 % sur cinq ans.
Aaron Strutt du courtier hypothécaire Trinity Financial
« Nous avons également eu des clients qui ont refait leur prêt hypothécaire pour offrir un acompte à leurs enfants adultes afin de les aider à accéder à la propriété. »
Rembourser une partie de la dette hypothécaire ou effectuer des rénovations qui augmentent considérablement la valeur de votre propriété peut signifier que quelqu'un peut obtenir un taux hypothécaire plus bas.
Ces deux options permettent aux ménages de constituer un capital plus important dans leur propriété, tandis que le pourcentage détenu par leur prêteur hypothécaire diminue.
Ces niveaux de capitaux propres qui mesurent la taille de l'hypothèque par rapport à la valeur de la propriété sont connus sous le nom de rapport prêt/valeur.
Les prêteurs auront des taux différents selon les niveaux de prêt/valeur, et une personne ayant un prêt/valeur de 60 % (en d’autres termes, avec 40 % de capitaux propres) pourrait payer beaucoup moins qu’une personne ayant un prêt/valeur de 90 %.
« Rembourser une partie de votre prêt immobilier pourrait vous permettre d'obtenir un meilleur taux », ajoute Strutt. « Si vous avez effectué des travaux de rénovation, il peut être judicieux de faire évaluer votre bien par votre prêteur ou un autre organisme afin de vérifier que vous disposez de plus de fonds propres. »
Nichola Jomoa, conseillère en prêts hypothécaires au Mortgage Advice Bureau, affirme avoir vu des emprunteurs augmenter la durée de leur prêt hypothécaire afin de faire face à des taux plus élevés.
La durée d'un prêt hypothécaire est le nombre d'années pendant lesquelles une personne s'engage à rembourser son prêt hypothécaire, qui était généralement de 25 ans, mais qui, sur les nouveaux prêts hypothécaires, est plus souvent de 30 ans.
En allongeant la durée d’un prêt hypothécaire, l’emprunteur étale ses remboursements sur une période plus longue et réduit donc les frais mensuels.
Cependant, cela impliquera de payer des intérêts sur une période plus longue et donc de payer plus à long terme.
Nichola Jomoa, conseillère en prêts hypothécaires au Mortgage Advice Bureau
Par exemple, une personne ayant contracté un prêt hypothécaire de 200 000 £ avec un taux d’intérêt de 4,5 % sur 20 ans devra rembourser mensuellement 1 265 £, soit un total de 303 672 £ sur la durée du prêt.
À l'inverse, une personne ayant contracté un prêt immobilier de 200 000 £ avec le même taux d'intérêt sur une durée de 40 ans aurait à rembourser 899 £ par mois. Cependant, elle paierait 431 580 £ sur la durée du prêt, soit 127 908 £ de plus que sur une durée de 20 ans.
« Nous constatons qu'un nombre croissant de clients prolongent la durée de leur prêt hypothécaire pour maintenir leur mensualité à un niveau abordable », a déclaré Jomoa.
Cela n'est pas toujours possible et peut dépendre de l'âge. Dans certains cas, cela peut entraîner un taux d'intérêt plus élevé.
« Cela pourrait signifier que les paiements hypothécaires se poursuivront jusqu'à la retraite et pourraient potentiellement ajouter plusieurs années d'intérêts coûteux aux soldes hypothécaires. »
Il est possible de réduire à nouveau la durée ultérieurement si la situation financière change.
Roque Way, directeur technique d'une société informatique, a acheté sa maison à Brentford avec son partenaire il y a près de cinq ans.
L'appartement d'une chambre, qu'ils ont acheté avec l'aide à l'achat en 2020, est assorti d'une hypothèque de 1,58 %.
Cependant, ils essaient maintenant de refinancer leur prêt hypothécaire et le meilleur taux qu'ils peuvent obtenir est de 3,92 %.
Roque affirme que cela entraînera une augmentation de leurs coûts mensuels de 857 £ actuellement à 1 285 £, même avec la partie qui restera sur le taux d'aide à l'achat du gouvernement, qui est actuellement inférieur à 2 %.
« Je suis simplement heureux que nous ayons été raisonnables et que nous n'ayons pas fait d'excès en achetant un deux-pièces il y a cinq ans. Je pense que nous aurions eu bien plus de problèmes si nous l'avions fait. »
« Mais la hausse des coûts aura quand même un impact sur nos vies. Jusqu'à présent, nous avons divisé par deux le coût de notre prêt immobilier, mais cela deviendra trop élevé pour mon partenaire lorsque nous refinancerons notre prêt, alors je prendrai en charge le surplus. »
Pour moi, cela impliquera d'adapter un peu mon mode de vie et de réduire certaines activités. Je vais devoir d'abord annuler mon abonnement à la salle de sport.
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