Important pour les propriétaires : réparez d’abord, puis économisez des impôts

C'est toujours la même chose : avec les frais d'entretien, non seulement les frais d'exploitation et de gestion d'un appartement sont déduits du compte du propriétaire, mais également la réserve d'entretien. Cette cotisation est exigée par la loi pour les copropriétés (WEG) – des immeubles multifamiliaux dont les appartements appartiennent à différents propriétaires – et s'élève généralement à environ un euro par mois et par mètre carré de surface habitable. Selon la taille, cela peut rapidement atteindre un montant à trois chiffres, voire à quatre chiffres par appartement et par an. De l’argent que de nombreux propriétaires souhaiteraient réclamer directement au bureau des impôts.

Cela n’est toutefois possible qu’une fois que l’argent de la réserve a été effectivement dépensé, c’est-à-dire une fois que les réparations ou les modernisations ont été payées. C'est ce qu'a désormais décidé le Tribunal fédéral des finances (BFH) de Munich (affaire n° IX R 19/24) . Toutefois, le simple fait que le propriétaire ait versé l’argent dans la réserve ne suffit pas à déduire le montant à titre de dépenses professionnelles. La réforme de la loi sur l’accession à la propriété en 2020 ne changera rien à cela.

Ceux qui recherchent une maison familiale souhaitent souvent 100 mètres carrés ou plus. Mais les grandes propriétés sont chères et donc risquées. Il serait peut-être plus sage d’acheter plus petit – et peut-être plus souvent.

Le procès a été intenté par un couple marié de Bavière qui louait plusieurs appartements en copropriété et souhaitait déduire les versements dans les réserves de leurs impôts la même année - indépendamment du fait que l'argent ait été réellement utilisé pour payer des travaux. Leur argument : au final, l’argent leur est parti. Après cela, ils n'y auraient plus accès ni aucun droit au prorata, notamment parce que le WEG est une entité pleinement légale depuis la réforme juridique de 2020.

Les juges l’ont également confirmé – mais cela ne change rien. L'argent de la réserve doit effectivement être utilisé pour payer les travaux sur la maison, « ce n'est qu'alors que les dépenses profiteront réellement à la propriété », a expliqué le juge du BFH Jens Reddig lors de la conférence de presse annuelle de la plus haute cour fiscale allemande. Mais c’est la condition préalable pour déduire les frais de publicité des revenus locatifs. Auparavant, la réserve n’était qu’« une sorte de livret d’épargne du WEG ». La décision confirme les évaluations de l'administration fiscale et du tribunal fiscal de Nuremberg.

En outre, le Tribunal fédéral des finances a annoncé qu'il statuerait cette année sur un total de quatre procès concernant le nouvel impôt foncier . Les jugements sur le modèle dit fédéral et sur la réglementation en vigueur dans le Bade-Wurtemberg devraient être rendus à la fin de l'été ou à l'automne. La question centrale est de savoir si l’évaluation de millions de propriétés et de bâtiments au cours des dernières années a été effectuée conformément à la Constitution et si les propriétaires fonciers devraient avoir plus de possibilités, et surtout moins chères, de contester les valeurs déterminées par les autorités fiscales.

Le Tribunal fédéral des finances avait déjà rendu une première décision à ce sujet l'été dernier , selon laquelle les dispositions légales n'étaient pas suffisantes et qu'une taxation globale sans possibilité d'exceptions n'était pas légale. Si les juges émettent à nouveau des réserves sur la nouvelle taxe foncière, désormais en vigueur, cela pourrait, dans les cas extrêmes, nécessiter la prochaine réforme. La récente réévaluation des quelque 36 millions de propriétés du pays a également forcé un jugement. En 2018, la Cour constitutionnelle fédérale a jugé que le calcul basé sur des valeurs standard vieilles de plusieurs décennies était injuste. Le résultat fut un vaste projet de réforme fiscale qui a conduit à des années de conflit entre le gouvernement fédéral et les États et maintenant entre les autorités fiscales et les citoyens.