Base de datos de propietarios: cómo funcionará el controvertido plan y qué deben saber los propietarios e inquilinos de viviendas de alquiler
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Es posible que pronto los propietarios tengan que inscribirse en una base de datos nacional que será visible para los ayuntamientos y los inquilinos si se aprueba una legislación controvertida.
El sector del alquiler está a punto de experimentar la mayor transformación hasta la fecha cuando el Proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos se convierta en ley a finales de este año o principios de 2026.
Una de sus reformas clave es una base de datos nacional del sector privado de alquiler que requerirá que todos los propietarios en Inglaterra registren y enumeren los detalles de cada propiedad que alquilan.
El objetivo es proporcionar a las autoridades locales y a los inquilinos una única fuente de información sobre quién posee y administra cada propiedad de alquiler.
Los propietarios que no se registren no podrán alquilar legalmente sus propiedades y enfrentarán multas por no hacerlo.
E incluso podrían estar sujetos a un defensor del propietario, que se encargaría de las quejas de los inquilinos y podría obligarles a pagar una indemnización.
Si bien es posible que este elemento del proyecto de ley se pueda eliminar o diluir antes de convertirse en ley, algunos propietarios están preocupados por el cambio, y algunos temen que se convierta en un sitio web de revisión "al estilo Trustpilot".
Los propietarios que no se registren en la base de datos no podrán alquilar legalmente sus propiedades.
"Una vez que la base de datos PRS esté activa, la aplicación de las normas será rápida y visible", dice Allison Thompson, directora general de alquileres nacionales en Leaders.
'Los inquilinos podrán buscar en la base de datos para verificar si un propietario está registrado correctamente y si ha recibido multas o sanciones.
Ser proactivo ahora reducirá el riesgo de multas y ayudará a los propietarios a mantener una reputación positiva en el mercado.
El proyecto de ley también creará un defensor del pueblo único al que todos los propietarios privados también deberán unirse.
"El Defensor del Pueblo proporcionará una ruta independiente para resolver quejas sobre el servicio a los propietarios y los estándares de la propiedad", añade Thompson.
'Todos los propietarios, incluso aquellos que administran las propiedades ellos mismos, deben unirse al Defensor del Pueblo, que tendrá el poder de ordenar a los propietarios que se disculpen, proporcionen información, tomen medidas correctivas o paguen una compensación.
'Los propietarios que no cumplan con las decisiones del Defensor del Pueblo podrían enfrentarse a medidas coercitivas, incluidas multas y posible eliminación de la base de datos.'
Los propietarios deberán proporcionar su nombre, datos de contacto y la dirección de cada propiedad que alquilen.
Se espera que el registro se renueve periódicamente y se apliquen tarifas en cada ocasión.
Las autoridades locales podrán imponer sanciones civiles por falta de registro, mientras que los inquilinos podrán comprobar si su propietario está registrado legalmente.
"Si se diseña adecuadamente, la base de datos debería permitir que la gran mayoría de los propietarios que cumplen las normas puedan demostrar fácilmente a los inquilinos y posibles inquilinos que sus propiedades cumplen con todos los estándares requeridos", dice Chris Norris, director de políticas de la Asociación Nacional de Propietarios de Viviendas.
'Como mínimo, los certificados de seguridad del gas y la electricidad deberían estar completamente digitalizados para que se puedan cargar fácilmente en la base de datos, junto con los Certificados de Eficiencia Energética existentes.
'La base de datos también debería incluir una declaración firmada por el propietario que confirme que una propiedad cumple con los requisitos de la norma de viviendas dignas planificada para el sector'.
Prepárese: Allison Thompson, directora general nacional de alquileres en Leaders, dice que los propietarios deben ser proactivos ante los próximos cambios.
Para aquellos que no se registren, las autoridades locales tendrán el poder de imponer sanciones civiles de hasta £7,000 por una primera infracción y hasta £40,000 por las infracciones más graves o repetidas.
También podrán impedir que propietarios no registrados alquilen legalmente sus propiedades.
Una base de datos generará algunos temores entre los propietarios de que sus reputaciones y propiedades se hagan públicas y que los inquilinos puedan clasificarlas de una manera similar a Trustpilot, donde los clientes califican a las empresas usando un sistema de estrellas.
"No será un sitio de reseñas en el sentido tradicional y los inquilinos no publicarán calificaciones, pero en muchos sentidos, la base de datos probablemente tendrá consecuencias similares", dice Sián Hemming-Metcalfe, director de operaciones de la empresa de software de gestión de propiedades Inventory Base.
'Si le multan o se descubre que ha infringido la legislación o no la cumple, esa información podría buscarse y luego ser visible para los posibles inquilinos.
Se convierte en un indicador de confianza pública. La reputación dependerá cada vez más de la capacidad del propietario para cumplir con las normas y ser proactivo.
Chris Norris, director de políticas de la Asociación Nacional de Propietarios de Viviendas, tampoco prevé que la base de datos permita realizar calificaciones o reseñas.
Dice: "Si bien el Gobierno aún no ha delineado lo que cree que debería incluirse en la base de datos, o los plazos para su implementación, no anticipamos que se convierta en un sitio de revisión al estilo de Trustpilot".
La introducción de una base de datos de propietarios puede llevar a algunos propietarios a preguntarse por qué los inquilinos no estarán sujetos al mismo tipo de escrutinio.
Después de todo, por cada mal propietario, también hay informes de malos inquilinos que no cuidan las propiedades ni pagan el alquiler.
Hemming-Metcalfe dice: 'Es comprensible que los propietarios puedan sentir que el sistema es unilateral, especialmente cuando no existe una base de datos formal para los inquilinos, quienes pueden ser igualmente deshonestos cuando se trata de su conducta en propiedades de alquiler.
'Pero en realidad, los propietarios ya tienen acceso a verificaciones de crédito, referencias y recursos legales.
'Lo que estamos viendo aquí es un reequilibrio del sector: uno que da a los inquilinos más visibilidad y a los propietarios más responsabilidad.
"La equidad se logra a través de la transparencia de ambas partes, por lo que podría verse como una oportunidad para demostrar que no solo es un buen propietario, sino también justo y cumplidor".
¿Reseñas de propietarios? A algunos les preocupa que la base de datos se convierta en un sitio de reseñas al estilo de Trustpilot.
Es probable que el proyecto de ley sobre los derechos de los inquilinos entre en vigor a finales de este año o principios de 2026.
El consejo, sin embargo, es prepararse ahora para las nuevas reglas.
"Si bien aún queda por confirmar una fecha de inicio definitiva, la inminente introducción del Proyecto de Ley de Derechos de los Inquilinos significa que los propietarios no deberían esperar a que la legislación entre en vigor", añade Hemming-Metcalfe.
'Es probable que la base de datos se ponga en marcha poco después y se espera que su aplicación sea rápida.
'Como propietario, ahora es el momento de poner en orden sus registros de propiedad y asegurarse de que sus procesos sean impecables'.
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