Se mencionan las desventajas de la prohibición de obtener un préstamo para vivienda fuera de la región de registro

El mercado hipotecario ruso se acerca a un estado de suspensión: en el primer semestre, los bancos otorgaron préstamos para vivienda por 1,5 billones de rublos, un 47 % menos que entre enero y junio de 2024. En este contexto, la última iniciativa gubernamental, que prohíbe las hipotecas familiares fuera de la región de registro, resulta extremadamente controvertida. Es muy probable que esta medida simplemente impida a muchos ciudadanos con hijos participar en el programa estatal preferencial, que sigue siendo su única opción para comprar bienes raíces.

En total, en el primer semestre del año se otorgaron 340 mil préstamos, un 55% menos que en el mismo período de 2024. Al mismo tiempo, el 63% de las transacciones (81% en términos monetarios) se realizaron bajo programas preferenciales, según estadísticas gubernamentales.

Como informó la presidenta del Consejo de la Federación, Valentina Matviyenko, a finales de junio, el año pasado más de la mitad de los préstamos otorgados en el marco del programa de hipotecas familiares se otorgaron en las regiones capitalinas: Moscú, la región de Moscú, San Petersburgo y la región de Leningrado. El resto de los prestatarios residen fuera de estas entidades constitutivas de la Federación Rusa. El Consejo de la Federación instó a mejorar el mecanismo de concesión: dado que el programa estatal está dirigido a familias con hijos, debería utilizarse exclusivamente para mejorar las condiciones de vivienda de este grupo de población en cada región.

Según Anatoly Aksakov, presidente del Comité de Mercados Financieros de la Duma Estatal, dentro de un mes podría presentarse al parlamento un proyecto de ley que prohibirá a los rusos solicitar una hipoteca familiar fuera de su región de registro. Esta medida podría entrar en vigor a partir del primer trimestre de 2026. Los expertos inmobiliarios no dudan de la aprobación del documento (con el apoyo del Consejo de la Federación y la Duma Estatal) y, al mismo tiempo, advierten del riesgo de una disminución de la demanda debido a posibles dificultades burocráticas.

En particular, antes de comprar una vivienda, algunos prestatarios tendrán que cambiar su domicilio social, lo cual será inaceptable para algunos y demasiado oneroso para otros. Según Vladimir Chernov, analista de Freedom Finance Global, la carga administrativa para los bancos también aumentará y, a largo plazo, el nivel de fertilización hipotecaria disminuirá. Como resultado, las emisiones podrían disminuir otro 30%, especialmente en las grandes ciudades.

"Es una iniciativa extraña, ya que el programa estatal preferencial, por definición, se aplica a familias con hijos, no a territorios", afirma Alexey Zubets, director del Centro de Investigación de Economía Social. "Si vives en Irkutsk, ¿por qué no puedes comprar un apartamento con hipoteca en Moscú y mudarte allí? No es otro estado...". El experto mencionó varias razones por las que las autoridades están dispuestas a aceptar tal restricción. En primer lugar, reducirá los gastos, ya que el Estado cofinancia uno de cada tres préstamos para vivienda emitidos. En segundo lugar, permitirá, en cierta medida, frenar la migración a las megaciudades: las autoridades están convencidas de que, en cuanto una familia se muda a la capital, pierde el deseo de tener un segundo o tercer hijo. Además, las autoridades intentan maximizar la focalización de los programas preferenciales; no necesitan que se utilicen para fines de inversión.

Según Zubets, dado que las hipotecas familiares son una fuente vital de ingresos para los bancos y los promotores inmobiliarios, la medida podría enfrentarse a una seria resistencia por parte de ellos.

"Esta es una iniciativa muy cuestionable", afirma Polina Gusyatnikova, socia directora del bufete PG Partners. "La Constitución de la Federación Rusa declara la libertad de circulación dentro del territorio de nuestro país. Además, el registro de una hipoteca familiar a menudo implica mudarse a otra ciudad. Si se aprueba el proyecto de ley, nadie podrá comprar una vivienda en otra región con condiciones preferenciales a menos que esté registrado allí. Pero para obtener el registro, es necesario tener una vivienda donde se pueda hacerlo. Como resultado, se crea un círculo vicioso. No está claro qué pretenden lograr los legisladores. Quizás la medida esté relacionada con los intentos de reducir el número de ciudadanos que compran vivienda con una hipoteca familiar para invertir. Pero hay una manera mucho más sencilla de lograrlo: por ejemplo, permitir la compra de una sola vivienda por familia".

La iniciativa en debate no pretende limitar la movilidad de los ciudadanos, sino prevenir abusos en el marco del programa estatal, afirma Valery Tumin, director de los mercados ruso y de la CEI en fam Properties. Según él, en los últimos años se han registrado casos más frecuentes de prestatarios que solicitan préstamos para vivienda en regiones con inmuebles más económicos, que formalmente cumplen los requisitos para recibir prestaciones, pero que no planean vivir allí. Esta práctica reduce la eficacia del programa, diseñado para apoyar a las familias en el lugar donde viven y crían a sus hijos. Según Tumin, el mercado está evolucionando hacia un modelo más equilibrado: si bien la proporción de programas preferenciales sigue siendo alta, la demanda se está ajustando hacia un formato más estable y específico.