Quieren cambiar las condiciones de las hipotecas familiares: ¿cuál será?

Para el 15 de junio, las autoridades anunciarán nuevas condiciones ampliadas para las hipotecas familiares. El programa beneficiará a familias con hijos menores de 14 años (anteriormente, solo participaban niños en edad preescolar) y a familias de participantes del programa SVO.

¿Cuál es el propósito de la innovación? ¿Se beneficiarán los ciudadanos comunes, y no solo los bancos y promotores?

—Los cambios propuestos en las condiciones de las hipotecas familiares se basan en un análisis de la situación. La emisión de préstamos con apoyo estatal este año ha disminuido un 40 % en número de préstamos y un 35 % en términos monetarios. Por lo tanto, se ha decidido aumentar el número de prestatarios potenciales ampliando significativamente el alcance del programa —afirma Kirill Kulakov, presidente de la Asociación Regional de Tasadores y profesor de la Universidad Estatal de Ingeniería Civil de Moscú.

— Kirill, ¿puedes adivinar cuándo exactamente comenzará a funcionar el programa actualizado?

Es difícil precisar la fecha de la innovación. Sin embargo, dado que el programa se implementará mediante un decreto gubernamental, y no mediante una ley, podemos esperar su lanzamiento en septiembre.

—Se cree que cualquier concesión para un determinado grupo de ciudadanos conlleva automáticamente un aumento de precios. En este caso, ¿deberíamos esperar un aumento en el precio de los apartamentos?

— La alta demanda suele conllevar un aumento del precio de la vivienda. Pero incluso en la versión ampliada de la hipoteca familiar, no hay tantos prestatarios potenciales como con la hipoteca preferencial general. Cabe recordar que no todas las ciudades están en construcción de viviendas y, por lo tanto, no todos los interesados ​​podrán aprovechar este beneficio. Por lo tanto, si se produce un aumento del precio de la vivienda, se producirá en el marco de la inflación. Es posible que se realicen más ajustes al programa después de que haya estado en funcionamiento durante varios meses bajo las nuevas condiciones.

La jefa adjunta del departamento de hipotecas de la empresa federal Etazhi, Tatiana Reshetnikova, coincide con su colega: la ampliación del programa de préstamos preferenciales no es un proceso rápido.

Para el 15 de junio, solo se esperan propuestas de hipotecas familiares. Posteriormente, por regla general, se considera, ajusta, aprueba y asigna los fondos necesarios. Es posible que los cambios reales no se produzcan antes del otoño, pero es más probable que se produzcan a principios del próximo año.

Se anunció previamente que el presupuesto no contemplaba los costos adicionales de dicha expansión, por lo que es improbable que se espere una expansión masiva, afirma Tatyana Reshetnikova. Es muy posible que, para las familias de los participantes del SVO, la toma de decisiones sobre la expansión del programa se agilice y comience a funcionar antes para esta categoría de rusos. Sin embargo, en este caso sería importante considerar, entre otras cosas, la posibilidad de refinanciar préstamos previamente otorgados. Es posible que las autoridades consideren una opción específica para expandir el programa, por ejemplo, a regiones con bajas tasas de natalidad.

— Tatiana, ¿los precios de las viviendas subirán o por el contrario se mantendrán igual?

Las condiciones laborales a largo plazo de los promotores, con la limitación de los préstamos hipotecarios únicamente en el marco de programas preferenciales debido a las condiciones inasequibles a las tasas estándar, ya han cambiado la oferta en el mercado primario: algunos apartamentos se venden a plazos. Los precios de las transacciones hipotecarias no han disminuido: tras el fin de las hipotecas preferenciales masivas, los precios aumentaron un 13,69 %. Si observamos los indicadores de mayo de 2025 a junio de 2024, obtenemos un 14,93 % interanual, significativamente superior a la inflación. Sin embargo, para las transacciones sin hipoteca y sin cuotas, los promotores pueden ofrecer descuentos, pero son pocas las compras al contado. La ampliación del programa preferencial puede satisfacer en cierta medida la demanda e incrementar ligeramente las ventas de los promotores, pero al mismo tiempo retrasará la normalización de las tasas para los productos del mercado.

—Se cree que debería haber un equilibrio entre los programas de préstamos estándar y preferenciales en el mercado hipotecario. ¿Es cierto?

- Por supuesto. También quisiera añadir que el estancamiento gradual de la demanda en el mercado secundario está frenando la mejora de las condiciones de vivienda de los rusos. Si en 2021 el tipo de interés promedio para la vivienda principal era del 7,87 %, el tipo preferencial del 6,05 % en promedio generó cierto ahorro, pero no fue tan costoso para el presupuesto, y el mercado estaba perfectamente equilibrado entre los segmentos secundario y primario. Ahora bien, esto no es así.

— ¿Debemos esperar concesiones aún mayores para algunos grupos de rusos?

La incertidumbre sobre el futuro de los programas hipotecarios preferenciales siempre tiene un impacto negativo en el mercado, ya que obliga a los promotores a ser más cautelosos al introducir nuevos proyectos y genera una demanda diferida entre los compradores potenciales. Se proponen muchas iniciativas, y a menudo se presentan no como propuestas, sino como un hecho consumado. Como resultado, algunos promotores esperan cambios que nunca se implementarán, ya que las autoridades los rechazarán en la fase de consideración. Sin embargo, las expectativas de los promotores contribuyen a que el precio de los inmuebles siga subiendo.

Publicado en el periódico "Moskovsky Komsomolets" n.º 29535 del 4 de junio de 2025.

Titular de periódico: La hipoteca será devuelta a la familia