La proposición de vivienda del PSOE amenaza con elevar los impuestos a todo tipo de inmuebles

El nuevo impuesto que el PSOE quiere introducir a los no residentes que compren vivienda en España ha generado incertidumbre en el sector inmobiliario y entre los expertos fiscalistas. Varias firmas legales consultadas expresan inquietud porque creen que la redacción de la proposición de ley presentada por los socialistas en el Congreso de los Diputados el 22 de mayo sobre vivienda asequible es confusa tanto respecto a quién se debe aplicar como en lo relativo al tipo de propiedad. El artículo cuatro del texto deja entrever que afectaría a todo tipo de inmuebles, incluidas las propiedades comerciales e industriales, lo que podría afectar a inversiones inmobiliarias que nada tienen que ver con la vivienda.

En la proposición de ley para impulsar el alquiler de casas a precios asequibles se detalla la creación de un nuevo gravamen, llamado impuesto complementario estatal sobre la transmisión de bienes inmuebles a no residentes en la Unión Europea. El tributo “gravará las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles situados en territorio español”, además de “la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos” y que afecta a las personas físicas y no residentes en la UE. La idea de esta figura es multiplicar por dos el coste inicial del inmueble, ya que al valor del bien se le aplica un recargo del 100%.

José Suárez, socio de fiscal de Pérez-Llorca, indica que en ese documento no se especifica qué debe entenderse por inmuebles, ni si el gravamen afecta solo a uno de ellos. “Como señala el aforismo latino, donde la ley no distingue, tampoco nosotros debemos distinguir, y por tanto debe considerarse que el impuesto se aplicará sobre todos los inmuebles, ya sean residenciales, comerciales o industriales, y estén ubicados en zonas tensionadas o no”, señala.

El nuevo impuesto afectará a aquellas operaciones a las que se le aplique el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que en general opera en los inmuebles de segunda mano, es decir, en segunda trasmisión y sucesivas. No así a los nuevos, que pagan IVA. Algunos de los expertos consultados también indican que la regla general es que cuando la transmisión sea entre empresarios y profesionales estará sujeta al IVA y no al ITP, por lo que no quedará gravada por el nuevo impuesto en la mayoría de los casos. Para eso, la empresa debería renunciar a la exención en IVA y, más tarde, recuperar el impuesto sobre el valor añadido dentro de su actividad.

En la misma línea insiste Raquel Jurado, técnica del servicio de estudios del Registro de Asesores Economistas Fiscales (REAF): “La venta de un inmueble, ya sea una vivienda, un local o un solar, siempre va a tributar por IVA o por el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas. En el segundo caso, estaría afectado por este impuesto complementario”. La redacción de la propuesta legislativa del Grupo Parlamentario Socialista, prosigue la experta, ha calcado el esquema del impuesto de transmisiones patrimoniales: “Entendemos que las operaciones que vayan por ITP tendrán que tributar también por el impuesto complementario”, afirma.

La asesora fiscal pone el ejemplo de una “unidad económica autónoma”, que es, por ejemplo, un supermercado, o un gimnasio. “Como se transmite globalmente un negocio, la operación no está sujeta al IVA, pero si dentro de esa unidad hay un inmueble, tributará por transmisiones patrimoniales onerosas y también por este impuesto complementario”, aclara.

Fuentes del Gobierno reconocen que la redacción de la propuesta da pie a esta interpretación, pero explican que la proposición todavía tiene que negociarse en el Congreso con los socios, por lo que el nuevo impuesto puede sufrir cambios respecto a cómo está planteado.

Javier Seijo, socio de EY Abogados y responsable de fiscalidad en el sector inmobiliario, apunta que la propuesta afecta a todo tipo de inmuebles y cree que hay una incompatibilidad con el IVA, de tal manera que si la compraventa tributa por IVA no resulta de aplicación el nuevo gravamen complementario.

“El problema vendrá con los supuestos de transmisiones de activos en los que la delimitación entre el IVA y el nuevo tributo es compleja, o cuando se transmiten activos inmobiliarios a través de una sociedad”, explica Seijo, quien cree que esto puede pasar en casos en los que “se compra la sociedad en lugar del activo, donde se puede plantear si la utilización de una sociedad puede ser considerada como artificiosa por la Administración tributaria”. Y añade: “Esperamos que el gravamen complementario no entre en vigor, porque solo incrementará la litigiosidad, con un tributo que violaría el Derecho comunitario, es contrario a la libertad de circulación de capitales, y es confiscatorio”.

“Desde un punto de vista técnico y en función de la redacción actual del borrador, este nuevo impuesto que se propone no afectaría únicamente a viviendas, sino también a otros activos inmobiliarios como pudieran ser oficinas, activos comerciales”, apunta Pelayo Oraá, socio del área de Fiscalidad Corporativa de KPMG Abogados. No obstante, añade, en estos supuestos es más inusual que la operación deba tributar por este impuesto, no solo porque estos activos suelen adquirirse a través de sociedades españolas y, por tanto, no adquiriría directamente un extranjero, “sino porque normalmente, incluso si los adquiriese un residente fuera de la Unión Europea, aplica el IVA, impuesto que se prevé incompatible con el nuevo tributo”.

El socio de inmobiliario de un despacho internacional coincide en que la palabra inmueble de la propuesta “induce a error” y hay que tener en cuenta que ese término también se extiende a derechos reales que caigan sobre las propiedades.

Una abogada de otro relevante despacho de abogados internacional también incide en que la propuesta socialista solo ha excluido del tributo a los residentes de la UE, cuando a su juicio debería ser a todos los del Espacio Económico Europeo (que incluye países extracomunitarios como Noruega, Islandia o Liechtenstein). El tratado del EEE, explica, tiene las mismas libertades que el de la UE y como consecuencia no se les puede discriminar.

Suárez, de Pérez-Llorca, también avisa, por su parte, de que según la redacción de la norma el impuesto del 100% podría ser aplicable a nacionales españoles que, por ejemplo, estuvieran destinados por su empleador a un país extracomunitario y desearan adquirir una vivienda en España.